Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке на одного из супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон устанавливает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества супругов могут входить не только вещи, не изъятые из оборота, но и права. Таким образом, необходимо понимать термин «любое имущество», употребляемый законодателем. Необходимо отметить, что к совместной собственности супругов закон относит только вещи и права, но не обязательства, — это вытекает из смысла нормы, предусмотренной п. 2 ст. 34 СК РФ. Изъятыми из оборота называют вещи, отчуждение которых законом не допускается. Изъятое из оборота имущество не может находиться в совместной собственности супругов.
Когда возникает долевая собственность супругов?
Как мы уже отмечали, различные вопросы по распоряжению ОС нередко появляются у находящихся в браке супругов. Нужно обратить внимание, что долевая собственность на имущество (например, на квартиру, которой владеют муж и жена вместе) может возникнуть тогда, когда применяется договорной режим. Если же в отношении имущества используется установленный семейным законодательством законный режим, возникает собственность совместная. Чтобы объект имущества принадлежал супругам на праве долевой собственности (разница бывает очень важна), необходимо:
- заключить брачный договор;
- заключить отдельный договор по приобретению или же созданию имущественных объектов.
Если совместная собственность превращается в долевую путем заключения брачного договора, то договорной режим будет распространять свое действие на все принадлежащее супругам (и упоминаемое в условиях документа) имущество. Заключение отдельного договора на объект предусматривает распространение договорного режима на определенный объект имущества. В спорных ситуациях долевая собственность на имущество может устанавливаться через суд.
«Режим совместной собственности супругов оптимально защищает права граждан, но его нужно усовершенствовать».
Действующая модель собственности в браке пока оптимально защищает права граждан, хотя её можно усовершенствовать, чтобы дополнительно обезопасить права партнёров, полагает руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Григорий Скрипилёв. Так, идея о том, чтобы совместное имущество вносили в реестр недвижимости, полезна и для самих супругов, и для покупателей жилья.
Что касается установления режима раздельной собственности, тут ситуация неоднозначна, указывает эксперт. Нужно учесть огромное количество факторов, иначе можно ущемить права одного из супругов. Также важно, чтобы граждане повышали уровень правовой и финансовой грамотности и ещё до регистрации отношений заключали брачный контракт.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Раздел совместно нажитого имущества: общие положения
Законом установлено, что имущество, приобретенное в браке одним из супругов, автоматически переходит в разряд совместно нажитого.
К общей совместной собственности относится не только недвижимое и движимое имущество, но также ценные бумаги, вклады в кредитных организациях, результаты интеллектуальной деятельности, доходы каждого из супругов от трудовой или предпринимательской деятельности.
Необходимо знать: если один из супругов занимался ведением домашнего хозяйства, осуществлял уход за детьми во время брака, за ним остается право на раздел совместно нажитого имущества.
При этом, если один из супругов по неуважительной причине не занимался трудовой деятельностью или домашним хозяйством, может встать вопрос об уменьшении его доли в совместном имуществе.
Исключения: к совместно нажитому имуществу нельзя отнести имущество, приобретенное супругами до брака, полученное в результате дарения, наследства, а также предметы личного пользования, денежные средства в рамках государственных целевых программ.
Раздел приватизированной квартиры
В случае, когда супруги получают квартиру в процессе приватизации, такое имущество не будет относиться к общей совместной. Квартира будет разделена по долям между всеми собственниками, которые участвовали в приватизации.
При разводе супругам не надо будет составлять соглашение о разделе такой квартиры или определять порядок пользования, закон закрепил уже за каждым из них доли.
Если после развода бывшие супруги не захотят жить вместе на одной площади, они вправе:
- продать квартиру третьему лицу и вырученные деньги поделить между собой;
- один из них продает свою долю второму по договору купли-продажи;
- продажа доли одного из супругов иному лицу.
Идеальная и реальная доли в квартире
Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.
Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.
Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.
Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.
Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.
Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.
Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.
Основные отличия совместной собственности от долевой
Критерии
Общая совместная собственность
Общая долевая собственность
Определение долей
Нет
Есть
Согласие на распоряжение собственностью
Не требуется
Требуется согласие всех собственников
Особенности оформления
Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом
Документы оформляются на каждого собственника
Подтверждение права собственности
По закону имущество, нажитое в браке, будет общим
Необходимо документальное подтверждение
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Долевая и совместная собственность
После заключения специального договора при купле-продаже (обмене) квартиры владелец получает право полной собственности на приобретаемый объект. Когда владелец один, сама ситуация простая и понятная. Однако в браке стараются квартиру оформлять сразу на двоих хозяев, при этом оговаривается возможность передачи ее потом в наследство. Тогда собственность уже не считается единоличной. Она становится общей, при этом имеет два отдельных варианта: совместная или долевая.
Долевая собственность – официальное юридическое понятие, характеризующее объект недвижимости (комната, квартира, дом), у которого имеется несколько владельцев и доли соответственно разделены между ними. Тогда каждый имеет отдельное свидетельство собственности, где указывается количество долей каждого владельца конкретной квартиры (дома). Каждая доля считается обособленной, ее потом можно продать или обменять.
Зачастую долевые собственники реализуют, продают или сдают, свою долю, делают из
объекта общей недвижимости коммунальное жилье. Конечно, по закону перед реализацией доли владелец сначала должен предложить ее для выкупа владельцу оставшейся доли.
Важно, что условия (стоимость) будут рыночными. Если же второй владелец откажется, долю можно спокойно продавать на рынке, используя общие основания.
Общая собственность – такое понятие чаще встречается в браке. Сама совместная собственность едина, не подлежит делению или продаже частями. Один объект, хозяевами которого являются супруги. Если по бумаге у квартиры собственник один – когда при покупке оформили просто на мужа, то продать или обменять жилье без согласия супруги невозможно.
Когда жилье приобретается вместе в браке, оно автоматически считается совместным. Однако супруги могут при желании разделять ее потом на доли. Интересно, что полноценную долевую собственность официально можно оформлять между любыми людьми. Неважно, вступили они в брак, родственники, близкие друзья или просто знакомые.
Факт дарения недвижимости
Конечно, жилье можно получить в дар. Когда родитель или другой родственник решает составить специальный договор дарения и вписывает туда человека (одариваемого). А также нужно указывать все особенности недвижимости. Адрес, размер квартиры (жилая площадь и общая), кадастровый номер. Притом указать, дарит жилье полностью или долю.
Важно помнить, что дарственный договор может составлять лишь взрослый человек. Нельзя подарить квартиру, владельцем которой указан ребенок. А также если даритель указал лишь одну сторону (жену или мужа в паре), то имущество будет считаться личным. Получается, вторая сторона не сможет претендовать.
Само дарение считается безвозмездной сделкой, одариваемый не получает дополнительных обязательств.
Брачный договор – сильный документ, регулирующий имущественные и финансовые отношения будущих (или фактических) супругов. Все его пункты касаются имущества, приобретаемого в браке. Такой договор способен разрешить долевой вопрос, возникающий при разводе. Например, если там прописано, что квартира должна остаться у собственника, то договор станет весомым аргументом в будущем суде, где начнут определять доли супругов.
Можно ли признать недвижимость, доставшуюся одной стороне в наследство, общей собственностью? Например, когда смерть родственника сделала жену наследницей его жилья, имеет ли муж какие-то права на него?
Согласно законодательству после оформления брака, супруги начинают совместный быт. У них одно, общее хозяйство и, если приобретается квартира, она считается общей. Однако, при этом каждый супруг имеет свое, отдельное право иметь личную собственность. На которую вторая половина не сможет никак претендовать:
- любое имущество, которое ранее принадлежало супругам еще до бракосочетания;
- недвижимость, полученная как «безвозмездная» через дарение или завещание.
Лишь смерть супруга – владельца собственности даст право второму (если это оговорено брачным договором или нет завещания) претендовать на личное имущество.
Если квартира приватизирована
Достаточно популярной является ситуация, когда квартира была приватизирована супругами. С 90-х годов и по настоящее время приватизация жилья супругами проводиться в общую совместную собственность.
Но далеко не все лица, приватизировавшие квартиры, знали о необходимости провести государственную регистрацию. То есть юридически договор приватизации заключен, но регистрация до текущего периода не завершена.
И вот, один из супругов (участников приватизации) умирает. С одной стороны, квартира является его имуществом. С другой – право собственности в надлежащем порядке не оформлено. При отсутствии выписки из ЕГРН нотариус откажет во включении квартиры в состав наследства.
Варианты оформления недвижимости в браке
Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.
Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.
Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену. В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения.
Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.
На вопрос, что лучше — совместная или долевая собственность, однозначного ответа нет. Каждая семья решает самостоятельно с учетом сложившейся ситуации. Сориентироваться помогут следующие советы:
- Если один из супругов оплатит большую часть цены квартиры за счет личных средств (например, муж заплатил из своего кармана 2 000 000 рублей, а жена – 500 000 рублей), целесообразно оформить долевую покупку. Так при разводе имущество будет распределено справедливо.
- Аналогичная ситуация – когда на приобретение жилья дарят деньги родители мужа или жены.
- Если супруг не устроен, ведет домашнее хозяйство или работает неофициально, то для получения максимального вычета при покупке квартиры лучше оформить недвижимость как общую совместную собственность.
Виды собственности на жилую недвижимость
Формы собственности недвижимости могут быть как индивидуальными, так и общими: долевыми и совместными.
В случае, когда один объект недвижимости принадлежит одному физическому лицу, собственность является индивидуальной, то есть в такой квартире всего один собственник.
Если же объект недвижимости принадлежит сразу нескольким лицам, например, супругам, тогда собственность является долевой. Чаще всего такие ситуации возникают при наследовании жилого объекта несколькими лицами, в соответствии с завещанием, либо при покупке жилья супружеской парой, а так же в результате приватизации коммунальных квартир. В этих случаях доля каждого собственника закрепляется за ним специальным документом – свидетельством о праве собственности. При данной форме собственности для членов одной семьи появляется возможность закрепить за каждым из них одну из комнат квартиры.
Важно! Существуют случаи, когда между собственниками отсутствует договоренность о размере долей, закон предписывает признать их равными.
Больше всего новшеств будет касаться автомобилистов и владельцев недвижимости. Изменения ждут также работающих пенсионеров. В России упрощается порядок проведения сделок с недвижимостью для собственников с долевым участием. Теперь подобные сделки можно не заверять у нотариуса, если все долевые собственники согласны оформить простой договор. При этом законодательство предусмотрело исключения из этого правила. Так, по-прежнему подлежат удостоверению нотариусами в обязательном порядке сделки по отчуждению недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей недееспособным и несовершеннолетним собственникам.
Кроме того, если в результате сделки отчуждается доля только одного владельца, то нотариальное удостоверение потребуется. А в случае, если хотя бы один долевой собственник выступит против оформления договора в простой письменной форме, то обратиться к нотариусу также все же придется. Этот же закон позволяет оформить в совместную собственность квартиру, дом, земельный участок, комнату или долю в праве на эти объекты недвижимости на законных супругов в простой письменной форме.
Это важно знать: Признать право собственности на самовольную постройку
Но правило не работает, если супруги приобретают недвижимость в долевую собственность. Стоит отметить, что долевая собственность достаточно распространена в России. Так, согласно Росреестру в ЕГРН зарегистрировано более 65 млн прав общей долевой собственности физлиц. Поправки позволят гражданам, намеренным продать имущество быстро по обоюдному решению, реализовать свои права максимально оперативно и значительно сократить финансовые затраты на оформление сделки.
Кроме того, Госдума приняла во втором чтении законопроект, ставящий под запрет продажу микродолей в квартирах. Этот документ предусматривает правило, согласно которому образование долей может быть ограничено. Размер доли должен позволять собственнику реализовать свои права на вселение при соблюдении установленной учетной нормы жилья.
Предусмотрены и исключения из этого правила: приватизация, наследование, возникновение долевой собственности в соответствии с законом. Также предусмотрено ограничение прав собственника по вселению в жилище третьих лиц за исключением детей и родителей , если в результате нарушаются нормы обеспечения жильем. Предполагается, что данные нововведения, в том числе, помогут защитить граждан от рейдеров. Отмена обязательного нотариального сбора позволит снизить финансовую нагрузку на граждан, а также упростить процесс оборота недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Еще с 1 августа будет отменена государственная пошлина при внесении изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в связи с намерением взять ипотечные каникулы. В настоящее время размер пошлины составляет рублей. С 4 августа в платежных документах за коммунальные услуги у всех россиян появится ещё одна строка — страхование недвижимости от чрезвычайных ситуаций. При этом страхование жилплощади останется добровольным. Перечень страховых рисков каждый регион сможет устанавливать самостоятельно.
По новому закону ущерб пострадавшим будет возмещаться исходя из среднерыночной стоимости квадратного метра жилья, утвержденной Минстроем РФ. Те, кто откажутся от страховки, в случае ЧС смогут рассчитывать только на минимальную помощь государства. Законодатели немного упростили жизнь и автомобилистам. Так, с августа года зарегистрировать приобретенный автомобиль можно будет через производителей или непосредственно в салоне официального дилера.
Формат самих номерных знаков также изменится. К привычным госномерам добавят таблички, подходящие к мопедам, мотоциклам, ретроавтомобилям, а также японским и американским легковушкам и грузовикам.
Стоит отметить, что существующий стандарт номерных знаков действует с года и серьезно устарел. На российских дорогах сегодня гораздо больше иномарок, к которым российские номера просто не подходят. Важно отметить, что с ноября года поставить на учет автомобиль можно будет только при наличии электронного паспорта транспортного средства. Бумажные ПТС останутся в ходу, но выдавать их больше не будут. С 1 августа этого года прибавку к пенсии получат всё ещё работающие пожилые россияне.
Размер надбавки составит рубля. Стоит отметить, что выплаты этой группе пенсионеров не индексировали с года. Перерасчет проводится исходя из накопленных пенсионных баллов. Для этого учитывается продолжительность дополнительного трудового стажа, а также размер зарплаты. В настоящее время для перерасчета используется три балла.
Дополнительные баллы, как ожидается, будут посчитаны в следующем году. Перерасчет будет произведен на основе страхового стажа за прошедший год, за который и проводится доплата. В правительстве РФ заявляют, что процесс индексации выплат работающим гражданам потребует дополнительных затрат в млрд рублей ежегодно.