Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок недвижимости в Подмосковье аналитика в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сейчас спрос на вторичку ниже, чем на новостройки. И виноваты в первую очередь высокие ставки по ипотеке — льгот от государства здесь нет. Но по мнению экспертов, покупка жилья на вторичном рынке всё равно может быть выгодна. Ведь льготная ипотека когда-нибудь будет закрыта. И тогда цены неизбежно будут корректироваться в обоих сегментах — и вторички, и новостроек. У продавцов вторичного жилья появится больше потенциальных покупателей. А у покупателей расширится выбор. Кстати, в числе вторичных квартир тогда окажутся и новостройки, которые сдаются сегодня. Но в 2024 году такое вряд ли случится — ждать перемен стоит в 2025.
Вторичный рынок: почему он важен как для покупателей, так и для продавцов
Также независимо от того, что будет по прогнозу, вложения во вторичное жильё по-прежнему остаются более надёжными, чем в строящиеся дома. Во втором случае есть риск стать заложником проблем, которые могут возникнуть в финансово-банковской сфере, ведь стройка работает на проектном финансировании. Если оно застопорится, строительство может быть остановлено.
Привлекательность вторичного рынка продолжит снижаться, поскольку основным драйвером продаж в 2021-2024 годах остается льготная ипотека на первичное жилье. Сопоставимые квартиры по площади на первичном и вторичном рынках могут различаться в ежемесячном платеже и размере переплаты на 35-45%. Дальнейший рост цен на недвижимость вполне может консолидировать тренд на уменьшение площадей квартир и расширение евро-формата. Также ожидаем дальнейшего расширения предложений в сегменте загородного ИЖС. Основные игроки уже вышли на этот рынок. На фоне растущего интереса покупателей к загородному формату, думаем, что многие девелоперы подхватят этот тренд.
Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.
Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.
Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.
Как изменится спрос на жильё
Большинство опрошенных экспертов ожидают снижения спроса на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. По их прогнозам, уже в первом квартале 2024 падение составит порядка 10-20%.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:
При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, в первом квартале 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 10-15% от текущих значений. Частично падение компенсирует активность в сегменте загородной недвижимости, где льготное кредитование доступно как и на первичном рынке, при этом цена квадратного метра, как правило, в 1,2-2 раза ниже (при самостоятельном строительстве эта разница ещё выше).
Александр Чернокульский, спикер Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:
В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижения активности на первичном рынке. В то же время тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться — всплеск спроса на такие объекты обычно наблюдается в марте–июне.
Прогнозы на 2024 год по рынку жилья: главное
- Рост цен на жильё замедлится, как на первичном, так и на вторичном рынке. Разница в стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичке будет сокращаться.
- Спрос на жильё снизится уже в первом квартале 2024 года. Эксперты прогнозируют, что падение составит 10-20%.
- Доля вторичного рынка будет расти, а предпочтения покупателей сместятся на более доступные объекты меньшей площади или в менее популярных локациях.
- Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, будут снижаться. В условиях льготных ипотечных программ ожидается введение новых ограничений.
- Недвижимость и далее будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций.
Что будет со спросом на готовые квартиры дальше
По словам Алексея Попова, на протяжении последних четырех месяцев число сделок на вторичном рынке в России находилось на рекордно высоких уровнях. В Москве в июле и августе фиксировались максимальные продажи за всю историю наблюдений.
«В таких условиях возврат к фоновым значениям спроса означает спад на 25–30% в месячном выражении. Но эти цифры не должны вводить в заблуждение. Они будут означать „возврат к норме“, а не резкое падение», — пояснил он.
Спрос на готовое жилье из-за подросших ипотечных ставок по стандартным программам кредитования априори в ближайшие месяцы будет снижаться, прогнозирует заместитель директора федеральной компании «Этажи». «В том числе за счет того, что доля покупателей с одобренными ранее ипотечными кредитами постепенно сводится на нет. Плюс рынку необходимо адаптироваться под нынешние условия кредитования», —- сказала она.
До конца года, по ее прогнозу, спрос на вторичном рынке в РФ может снизится еще на 10–15%.
Демографический фактор – один из важнейших для фондов инвестирующих в недвижимость, так как он помогает определить долгосрочные перспективы рынка жилья.
При этом публикаций анализа такого рода в интернете очень мало. И говорит это, либо о низком профессионализме участников и аналитиков рынка, либо о намеренном сокрытии информации, а скорее всего и том и о другом. А скрывать есть что: для существенной части рынка жилья – старые панельки (хрущевки и брежневки), а также малогабаритные квартиры – цены будут падать, что приведет к уменьшению количества сделок (люди психологически не готовы продать сегодня за 5 рублей, то что вчера стоило 10) и уменьшению комиссий брокеров. Никто не хочет обнародовав информацию подобной ниже, ускорить этот процесс. Show must go on!
Вернемся к анализу демографии: нас интересуют основные группы населения формирующие спрос и предложение, а именно:
-
25-35 летние:
- диктуют спрос на малогабаритные квартиры, жилье низкого качества и на окраинах (попросту хибары) .
- покупают первое в своей жизни жилье (starter flats) в ипотеку и/или при помощи родственников, заводят семьи
- для анализа этой группы, необходимо добавить ту часть мигрантов которая приезжает на ПМЖ: средний возраст приезда 20-30 лет, а средний возраст покупки жилья 25-35 лет
-
35-45 летние:
- расширяют свои владения: дети подрастают и им нужны отдельные комнаты
- растет запрос на комфорт и приятное соседство
- покупают многокомнатные квартиры, при возможности 3 и 4+ комнатные, при ее отсутствии 2-комнатные.
-
В 45-55 летние
- наступает пора задуматься о домике в деревне
- а также о покупке жилья для детей, если есть средства
-
70-80 летние
- возраст освобождения жилого пространства
- в основном освобождаются хрущевки, брежневки и сталинки, часто в престижных районах.
Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.
Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.
Стоимость квадратного метра
Приблизительно к 2020 году экономические прогнозы становятся более благоприятными – в частности, вырастут доходы граждан, соответственно, их платежеспособность будет достаточной для приобретения недвижимости. Это станет одним из основных факторов, которые помогут сдержать снижение цен.
К тому времени (2020 год плюс-минус несколько месяцев) стоимость квадратного метра может упасть почти на треть. В ближайшие годы цены будут падать приблизительно на 10% в год, как это происходило в период 2015-2017. Такая динамика цен поможет нормально соотнести доходы (платежеспособность) населения с ценами на жилье.
Если ориентироваться на эти прогнозы, в 2020 году стоимость квадратного метра в Москве будет варьироваться в районе 120 000-130 000 рублей, и примерно на этом уровне она и останется еще на 3-5 лет.
Распределение цен по классам жилья (внутри МКАД) будет выглядеть примерно так:
- Эконом-класс — до 100 000
- Комфор-ткласс – по 120 000 – 150 000
- бизнес – по 150 000 – 250 000
- элита – по 300 000 – 600 000
Минстрой «страхуется» от резкого подорожания ипотеки
Сейчас одним из приоритетов Минстроя является создание новой программы, которая позволит субсидировать ипотеку. Это необходимо для того, чтобы обеспечить строительному комплексу Москвы нормальное функционирование.
О конкретных цифрах пока говорить рано, но задачи по развитию ипотеки и в целом строительной отрасли стоят самые глобальные, и в сложившейся трудной ситуации стройкомплекс очень нуждается в поддержке.
До какого уровня Минстрой планирует субсидировать ставку, чиновник неизвестно.
Справка: прежняя программа субсидирования стартовала в 2015 году – тогда ипотека субсидировалась до уровня 12% в год. При этом ипотека подорожала боле, чем на 20% после повышения ключевой ставки Центробанка в 2014 году.
На данный момент ставки находятся на другом уровне – менее 9,5%, что является историческим минимумом в России. Поэтому пока не приходится говорить о том, что ставка еще снизится, т.к. объемы ипотечного кредитования все равно растут, и у государства просто нет средств для усиления субсидирования.
Что еще говорят эксперты
Чтобы дать нашим читателям лучшее представление о том, что будет с ценами на жилье в 2024 году, мы также опросили наших экспертов. Им задали вопросы о том, как они видят прогноз цен на жилье в 2024 году в целом, по новостройкам и вторичному рынку, а также – какие факторы будут на это все влиять.
Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен на рынке новостроек, и сокращение стоимости «вторички». Новостройки по-прежнему будут востребованы как минимум в первом полугодии, пока будут действовать программы субсидирования, поэтому и цены на них в целом не сократятся. Однако проблемы с продажами вторичного жилья скажутся и на рынке новостроек, ведь 20-40% покупателей нового жилья – это вчерашние продавцы старых квартир.
Прогнозы экспертов по развитию сегмента коммерческой недвижимости
Во-первых, спрос на коммерческую недвижимость останется высоким. Москва – крупный деловой центр, и бизнес всегда нуждается в помещениях для офисов, ресторанов, магазинов и других коммерческих целей. С учетом активного развития города и привлечения инвестиций, спрос на коммерческую недвижимость будет только расти.
Во-вторых, будет наблюдаться рост цен на коммерческую недвижимость. Постоянное увеличение спроса при ограниченном предложении приведет к повышению стоимости аренды и продажи коммерческих помещений. Кроме того, возможное сокращение квадратных метров, доступных для коммерческой деятельности, также может повлиять на рост цен.
В-третьих, сегмент коммерческой недвижимости будет развиваться в сторону новых форматов. В последние годы наблюдается рост популярности коворкингов, развлекательных центров и торговых галерей. Это связано с изменением потребительского поведения и требованиями современных бизнес-процессов. Эксперты предсказывают, что эти тенденции будут сохраняться и в 2024 году.
В целом, коммерческая недвижимость в Москве ожидает период активного роста и развития. Это связано с устойчивым спросом, ростом цен и появлением новых форматов. Инвестирование в коммерческую недвижимость в Москве может стать прибыльным и перспективным решением для бизнеса и инвесторов в ближайшие годы.
Тенденции рынка недвижимости в Московской области в 2024 году
Еще одной интересной тенденцией является рост спроса на жилье в небольших городах Московской области. Стремление уехать из Москвы, связанное с высокими ценами на жилье и пробками, стимулирует многих людей искать альтернативные варианты проживания в ближайшем пригороде. Это, в свою очередь, приводит к увеличению спроса на жилье в небольших городах, где цены на недвижимость могут быть значительно ниже.
Участки для индивидуального домостроения также будут востребованы в 2024 году. Многие люди мечтают о собственном доме с участком, где можно создать комфортную и уютную атмосферу для себя и своей семьи. Вследствие этого, спрос на участки в Московской области будет расти, особенно в более удаленных от Москвы районах.
Таким образом, рынок недвижимости Московской области в 2024 году будет характеризоваться ростом строительства в пригородных районах, увеличением спроса на жилье в небольших городах и востребованностью участков для индивидуального домостроения. Эти тенденции будут определять динамику цен и спроса на недвижимость в регионе в ближайшие годы.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году
Другим фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является демографическая ситуация. Если в регионе будет наблюдаться прирост населения и увеличение числа семей, то спрос на жилую недвижимость будет расти. Это может привести к увеличению строительства новых домов и развитию инфраструктуры. Наоборот, если в регионе будет отрицательная демографическая динамика, спрос на недвижимость может снизиться.
Также важным фактором, влияющим на рынок недвижимости Московской области, является политическая ситуация и законодательство. Изменения в законодательстве, относящиеся к строительству и регулирующие деятельность агентов по недвижимости, могут повлиять на работу рынка и цены на жилье. Политическая стабильность и поддержка со стороны властей могут способствовать развитию рынка недвижимости и привлечению инвестиций.
Таким образом, факторы, влияющие на рынок недвижимости Московской области в 2024 году, включают экономическую ситуацию, демографические показатели, политическую стабильность и законодательство. Анализ и учет этих факторов позволят прогнозировать изменения на рынке недвижимости и принимать осознанные инвестиционные решения.