Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасная расплата. Как без риска отдать деньги за новостройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Как работает аккредитив
Например, одна компания продает другой здание. Стороны заключают договор, в котором указывают, что производят расчеты по аккредитиву. Схема будет такой:
Таким образом, банк в этом случае выступает гарантом надежности сделки: плательщик уверен, что получит товар, а продавец — деньги.
Законодательное регулирование. На территории России расчеты по аккредитиву регулируются параграфом 3 главы 46 Гражданского кодекса РФ и нормативами Центробанка. Международные аккредитивы выпускают в соответствии с общими правилами, которые приняла Международная торговая палата.
Отличия от банковской ячейки и счета эскроу. Банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитив — это безналичный платеж. Как и в случае с аккредитивом, в условиях договора аренды ячейки плательщик может прописать, что бенефициар получает доступ к сейфу, только если предъявит определенный документ. Например, выписку из ЕГРН, если речь идет о купле-продаже недвижимости.
В отличие от аккредитива, банк не несет ответственности за сами деньги в ячейке — только за ограничение доступа к ней. Поэтому если продавец вскроет ячейку, а внутри ничего не окажется, кражу доказать не получится.
На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.
Получить деньги от банка по аккредитиву может не только сам продавец, но и указанное им третье лицо. В случае со счетом эскроу деньги переведут только бенефициару, указанному в договоре.
Аккредитив бывает отзывным: плательщик может в любой момент отменить его, не уведомляя об этом бенефициара. С эскроу так не получится.
В случае с аккредитивом банк лишь посредник — третье лицо, которое переводит деньги, если продавец представил все нужные документы. При расчетах по эскроу банк принимает непосредственное участие в сделке: он обязан проверить, действительно ли выполнены все условия.
Эскроу-счета – новый механизм защиты дольщиков
Показать фото
Старая, привычная схема: когда дольщик платит напрямую застройщику.
Для этого есть два условия.
Во-первых, введены ограничения для строительной компании. Она должна быть специализированной, с опытом работы не менее трех лет и площадью застройки не менее 10 000 квадратных метров. Есть ограничения на иные виды деятельности, на внешнее привлечение, предоставление займов и поручительств.
И самое главное: на момент получения проектной декларации у застройщика должно быть на счету не менее 10 % проектно-сметной стоимости дома.
Считаем на пальцах: если строительство стоит 500 млн рублей, то на начало строительных работ у компании должно быть 50 млн рублей.
Банк заранее подготовился к изменениям в законодательстве: выделен центр специальных компетенций (Управление финансирования недвижимости), штат сотрудников по подготовке строительной экспертизы (консультирование, проверка расчетов по сметным стоимостям, последующий мониторинг строительства жилого дома) – и это бесплатно, в отличие от экспертизы и мониторинга в некоторых других банках.
Интересы дольщиков коммерческой недвижимости при банкротстве застройщика защищаются на общих основаниях. На этом фоне эффективность защиты прав дольщиков жилья – гораздо выше. С другой стороны, все не настолько плохо. Существует два важных момента. Первый: считается, что требования всех дольщиков обеспечены залогом. Поэтому шансы на возврат денег резко возрастают. Второй: в последние годы государство прикладывает максимум усилий, чтобы многоэтажи, застройщики которых обанкротились, все-таки были достроены. В этом случае шансы граждан, инвестировавших в их строительство, получить в собственность завершенные объекты вполне неплохи.
Банкротство застройщика при долевом строительстве — крайне сложная проблема, которая требовала кардинальных мер. Одни застройщики из-за неправильного ведения своей деятельности разорялись на самом деле, другие — доводили самих себя до банкротства намерено. В некоторых случаях граждане связывались с откровенными мошенниками, когда те забрасывали строительство дома еще на стадии котлована.
Стоимость сервиса и дополнительные комиссии
Независимо от цены приобретаемой недвижимости стоимость услуги безопасных расчетов по ипотечной сделке составляет 2 тысячи рублей. Никаких дополнительных комиссий и платежей Сбербанк не взимает.
Однако если на спецсчет данного сервиса деньги поступают со счета стороннего банка или финансовой организации, то может взиматься комиссия за перевод. Ее размер будет зависеть от тарифной политики этого стороннего банка. Если же счет, с которого покупатель будет переводить средства по договору, открыт в Сбербанке, то дополнительно платить ничего не потребуется.
Кроме этого, при расчете Сбербанка с бывшим собственником квартиры может возникнуть дополнительная комиссия, обусловленная переводом со счета юридического лица на счет гражданина. Уточнить этот момент можно в принимающем банке.
Недостатки сервиса безопасных расчетов Сбербанка
Стоимость и даже возможные комиссии к ним не относятся. Цена за услугу вполне приемлемая, а возможные комиссии также являются платой за безопасность и комфорт при расчетах. Несмотря на относительно простую процедуру, декларируемую оперативность при зачислении денег (15 минут), возникают некоторые нюансы.
Сведения брались из отзывов лиц, которые воспользовались этой услугой. Преимущественно они положительные, обещанные условия и взятые обязательства выполнялись точно.
Но некоторые клиенты жаловались на то, что деньги пришлось ждать месяц. Причины и подробности они не объяснили, вероятнее всего, проблема заключалась в отсутствии необходимого документального подтверждения. Перечисление средств — человеческий фактор, Центр недвижимости Сбербанка не перечисляет денежные средства в автоматическом режиме. Поэтому, если менеджер что-то там не отметила в системе, деньги можно долго ждать. Это важно. если продавец или покупатель иногородние и не могут приехать именно в то отделение, где был открыт спец счет СБР.
Но есть другая опасность – риски для покупателя и продавца, в зависимости от того, зарегистрирован договор или нет. Как указано в самом начале, сервис безопасных расчетов принадлежит организации, которая входит в группу компаний Сбербанка, но не является им непосредственно. И если банк страхует определенные суммы клиентов, то в рассмотренном случае переданные деньги не застрахованы никак. И это при обязательности страхования вкладов.
Действительно, Сбербанк перечисляет деньги в агентство страхования вкладов, а вот организация, предлагающая рассматриваемый сервис, этого не делает. А значит переданные ей деньги, пусть и на короткий срок, никак не защищены.
Другой момент, на который нужно обратить внимание, заключается в том, что продавец непосредственно договор по безопасным расчетам с ООО не подписывает. Покупатель передает деньги организации, которая декларирует гарантирование расчетов с продавцом. А последний никаких договорных отношений с этой организацией не имеет.
Следующий недостаток: в условиях СБР нельзя прописать никакие условия получения денег кроме как непосредственно регистрацию. Т.е. ни акт приема-передачи имущества (освобождение квартиры), ни снятие с регистрации будут «обеспечены» только лишь договором, и никак не мотивированы Продавцу деньгами.
Еще важный минус, мы о нем упомянули сверху публикации. Расторгнуть договор в одностороннем порядке нельзя. Это хорошо. НО! Если Росреестр отказал в регистрации или договор между сторонами был расторгнут, получить обратно свои средства Покупатель может только через суд или если уговорит Продавца приехать расторгнуть договор в банк. Рекомендуем это обязательство включать в договор купли-продажи.
Все это, конечно, юридические тонкости и нюансы. Но если вопрос касается денег, тем более, если стороны рассчитываются на безопасность сделки, лучше быть во всеоружии. Мнения насчет сервиса безопасных расчетов разные.
Часть риелторов склоняют клиентов к его обязательному использованию, другие отговаривают, поскольку не сторонники каких-либо дополнительных банковских платежей. В любом случае, этот сервис целесообразно рассматривать как возможность обезопаситься при расчетах во время отчуждения недвижимости.
Безопасная расплата: как без риска отдать деньги за новостройку
Под приемкой квартиры подразумевается проверка покупателем готового жилья на соответствие эксплуатационно-строительным нормам. Как только застройщик получает разрешение на ввод в эксплуатацию дома, он оповещает об этом всех дольщиков. Если в течение двух месяцев хозяин квартиры игнорирует оповещения, то акт приема-передачи подписывается в одностороннем порядке.
Если покупателя все устраивает, то он сразу же получает ключи. В противном случае застройщик устраняет замечания в срок до трех месяцев. Однако дольщики часто пропускают нарушения, допущенные строительной компанией, и приходится устранять их за свой счет.
Приемка квартиры в новостройке регулируется ФЗ-214 Статьями 7 и 8. При их несоблюдении покупатель может подать на компанию в суд. Согласно закону, застройщик обязан:
- получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- передать объект, который соответствует условиям договора и техническим регламентам;
- не менее чем за месяц до указанного в договоре срока уведомить дольщика.
Менеджеры звонят по указанным контактным данным. Если до дольщика не дозвонились, то сообщение отправляется заказным письмом или вручается лично под расписку.
Клиент, в свою очередь, обязан принять жилье в установленный срок либо в течение недели после получения письма. Для этого нужно записаться на приемку квартиры. Если в компании говорят, что из-за очереди вас могут принять только спустя два месяца после указанной в письме даты, то застройщик таким образом пытается обмануть и автоматически подписать акт приема-передачи. Поэтому лучше сразу направить застройщику претензию заказным письмом. В дальнейшем это послужит доказательством правоты клиента в суде.
В назначенный день покупатель приезжает на объект и проводит осмотр в сопровождении представителей строительной компании. Клиент имеет право воспользоваться услугами сторонней компании или проверить все самостоятельно. В любом случае нужно взять с собой документы и инструменты, которые облегчат процедуру.
При себе дольщику необходимо иметь следующие документы:
- паспорт;
- договор ДУ или покупки недвижимости.
Если покупатель решил осматривать объект самостоятельно, то все недостатки помогут выявить следующие инструменты:
- Мультиметр (тестер) — это многофункциональный прибор, который быстро определяет силу постоянного тока, сопротивление цепи, а также уровень постоянного и переменного напряжения. Благодаря нему можно проверить качество проводки.
- Свечка и спички. Если зажечь их внутри закрытого помещения, то по движению огня можно будет приблизительно понять, работает ли вентиляция и есть ли сквозняк из щелей.
- Фонарик. Когда квартира сдается без отделки, в санузле и прихожей может не оказаться света, что помешает рассмотреть все нарушения.
- Отвес для проверки прямоты стен.
- Лазерный измеритель или рулетка. Они помогут установить, совпадает ли площадь и высота потолков с указанными в договоре.
- Бумага с ручкой, чтобы сразу отметить все нарушения в договоре.
Рассмотрим, чем различается процесс приемки квартир в новостройке с чистовой и черновой отделкой.
У строительных компаний разные нормативы, но в большинстве случаев квартира с черновой отделкой должна сдаваться со стяжкой пола, установленными окнами и дверьми, коммуникациями, отоплением и электричеством. Косметической отделки в таких квартирах нет, поэтому клиенту приходится проверять гораздо меньше показателей.
На объекте с черновой отделкой следует обратить внимание на:
- стены: должны быть ровными, без щелей;
- потолок: не должно быть плесени и подтеков;
- площадь и окна: должны соответствовать договору;
- электричество: правильно ли разведено;
- герметичность монтажных стыков и панельных швов: это одно из главных требований безопасности.
- грибок и конденсат: могут указывать на плохую вентиляцию или изоляцию.
Передача денег при покупке квартиры на вторичном рынке
Как и в случае с новостройками, на вторичном рынке можно купить квартиру в Анапе как за наличный, так и за безналичный расчет.
Покупка квартиры за наличные
Покупка квартиры на вторичном рынке за наличные несет в себе риски последствий недобросовестного поведения продавца. Получение денег при продаже квартиры не накладывает на него автоматической обязанности зарегистрировать должным образом ваши права на имущество.
Даже полученная расписка или видео-фиксация процесса передачи денег, например, не помогут вам быстро вернуть их в случае чего. Суд вы, конечно, выиграете. Но к тому моменту денег уже не будет, а получать какие-то небольшие суммы на протяжении десятков лет, это не то к чему вы стремились, покупая квартиру.
Есть более надежный механизм передачи наличных денег. Это использование банковской ячейки. Вместе с продавцом вы являетесь в финансовое учреждение, где заключаете трехсторонний договор аренды небольшого сейфа, в которые и помещается оговоренная сумма.
Плюсом здесь можно назвать также то, что есть возможность проверить деньги на наличие фальшивых купюр. После этого продавец должен зарегистрировать в государственных органах переход права собственности на квартиру от него к покупателю и лишь тогда, предъявив необходимые документы, он сможет открыть ячейку и забрать свои деньги из банка.
Как видите, это простой способ, гарантирующий, что вы станете собственником жилья. Расходы здесь не очень высоки. Стоимость аренды ячейки необходимо уточнять в каждом конкретном банке.
Почему покупатели платят до регистрации ДДУ?
Несмотря на четкие положения российского законодательства в отношении сроков и порядка оплаты жилья по ДДУ, многие дольщики все же идут на риск, и вносят часть средств по ДДУ до регистрации документа. Иногда практикуется даже оплата по ДДУ наличными в кассу компании-девелопера. Самая распространенная причина таких рискованных действий – желание «перехватить» выгодную жилплощадь. Не секрет, что вначале в новостройках разбираются самые ликвидные варианты (солнечная сторона, красивый вид, нужный этаж, расположение), и многие покупатели попросту не хотят упустить выгодное предложение и вносят деньги до регистрации ДДУ.
Еще одна причина – низкая стоимость. Когда застройщик предлагает хороший вариант жилплощади по сравнительно низкой цене, покупатели в основном сознательно идут на нарушение, частично оплачивая жилье до регистрации. К тому же, менеджеры строительных компаний грамотно преподносят все выгоды такой сделки, требуя «символическую» предоплату. Как правило, она составляет 15%. Также довольно часто застройщики привлекают клиентов скидками и бонусами, а при покупке недвижимости даже скидка в 1-5% является ощутимой в финансовом эквиваленте.
Маткапитал сразу после рождения ребенка
В соответствии с установленным законодательством, семьи, в которых есть дети, имеют право на получение материнского капитала. Денежные средства выделяются государством сразу после того, как рождается ребенок. В 2020 году родителям выдавался сертификат на сумму 466617 рублей. При рождении второго ребенка государством выделяется еще 150000 рублей. Денежные средства могут быть истрачены на различные цели, в том числе на приобретение недвижимости в ипотеку. В данном случае квартиру можно купить сразу после получения денег.
При прибавлении материнского капитала к стартовому взносу, вы получите возможность приобрести более дорогостоящую недвижимость, став при этом участником льготной программы.
К примеру, чтобы оформить семейную ипотеку, семья должна располагать минимум двадцатью процентами от стоимости той квартиры, которую вы хотите приобрести. Если семья располагает 300 тысячами рублей, купить недвижимость будет достаточно проблематично. При наличии маткапитала размер взноса составит 766 рублей. Таким образом семья сможет приобрести квартиру, стоимость которой составит 3,8 миллиона рублей.
Также следует отметить, что явная экономия на процентах будет видна в случае погашения материнским капиталом уже оформленного кредита.
В случае оформления ипотеки на приобретение квартиры материнский капитал можно потратить, предварительно направив заявление в банковское учреждение. В данной ситуации посещение Пенсионного Фонда России не требуется и подача заявления на распоряжение средств, выделенных в качестве маткапитала, также не нужна. Сбором необходимой документации будет заниматься сотрудник банка.
Следует отметить, что сертификаты на детей в нынешнее время выдаются проактивно. Заявление для получения сертификата подавать не нужно, он будет доступен в личном кабинете на официальном сервисе Госуслуги, после чего вы сможете погасить задолженность государственными средствами.
Компенсация морального вреда
Если новую квартиру вы ожидали на протяжении длительного времени, при этом при просмотре вы обнаружили ряд недостатков, вы имеете полное право потребовать от застройщика выплатить определенную денежную сумму в качестве моральной компенсации. В такой ситуации вам необходимо аргументировать требование законом о защите прав потребителей.
Следует отметить, что в законодательстве отсутствует четкий алгоритм оценки выплаты моральной компенсации, а в суде может быть обозначена сумма, которая будет в несколько раз ниже указанной вами.
Основными факторами, которые могут влиять на размер компенсации, являются длительность просрочки, серьезность обнаруженных недостатков и настроение судьи.
Чтобы получить средства за моральный вред, вам также потребуется составлять претензию и подавать ее в суд.
Возмещение расходов на переделки
Покупая недвижимость в новостройке дольщик становится так называемым владельцем квартиры, которой пока не существует. Достаточно часто дольщика привлекает внимание безупречный вид квартир, в которых имеется современный ремонт, но в большинстве случаев фотоизображения, представленные в буклетах, не соответствуют действительности. Чаще всего покупатели сталкиваются с такими неприятными моментами, как плесень, неровные стены, неисправная вентиляция и многое другое.
Если вы столкнулись с такой ситуацией, вы имеете законное право требовать застройщика устранить недостатки либо же выплатить вам неустойку. Хотите самостоятельно сделать ремонт из-за наличия вышеперечисленных недостатков? Требуйте от застройщика возместить ваши расходы.
Также следует отметить, что в случае неуплаты застройщиком неустойки, вы можете повторно подать в суд заявление с требованием увеличить сумму, которую вы требовали изначально.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.