Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок под многоквартирным домом чья собственность судебная практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Подпунктом 4 пункта 1 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежит помимо прочего и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Земельный участок под многоквартирным домом — чья собственность?
При принятии ЖК РФ в ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) было отведено место для правовой основы общего имущества в виде земельного участка. В частности, в ч. 1 ст. 16 указано — в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Правилами 491 (Постановление Правительства № 491 от 13.08.2006 года) в п. 1 более детально указано — в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Земельный участок включается в состав общего имущества в МКД при наличии границ такого земельного участка, что вполне логично и отвечает принципу правовой определенности законодательства.
Ответчиком по делу является застройщик “Комплекса жилой застройки “Пионер” в Дзержинском районе города Волгограда ЗАО “Трансстрой”.
Согласно Проектной декларации по строительству “Комплекса жилой застройки “Пионер” строительство комплекса осуществлялось ответчиком поэтапно с 2013 года по 2018 год включительно. Согласно этой же Проектной декларации площадь земельного участка под строительство комплекса на начало строительства составляла 20 585 кв. м.
4 июня 2014 г. между истцом Пахомовым Е.Н. и ответчиком ЗАО “Трансстрой” был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по проектированию и строительству жилого комплекса на земельном участке принадлежащем ответчику, категория земель: земли населенных пунктов – “многоквартирное жилищное строительство”, площадь 20 585 квадратных метров, зарегистрированном в соответствии с законом 9 сентября 2011 г., и после получения разрешения на ввод “Комплекса жилой застройки “Пионер” в эксплуатацию передать истцу участнику долевого строительства Пахомову Е.Н. определенную договором квартиру. В свою очередь, истец Пахомов Е.Н. оплатил обусловленную договором цену.
13 июля 2016 г. ответчиком ЗАО “Трансстрой” были получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на спорном земельном участке с видом разрешенного использования “многоквартирное жилищное строительство”, введены в эксплуатацию объекты капитального строительства “Комплекс жилой застройки “Пионер” в Дзержинском районе города Волгограда: первый этап – жилые дома 3 и 4, котельная, второй этап – жилые дома 1 и 2, третий этап – жилые дома 5, 6 и 7. 25 июля 2016 года квартира истца была передана ответчиком Пахомову Е.Н. по акту приема-передачи. 15 сентября 2016 г. в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности истца Пахомова Е.Н. на указанную квартиру.
Аналогично осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры всех собственников квартир “Комплекса жилой застройки “Пионер”, в том числе истцов Кожевниковой А.А., Ромашина Д.О. и Сбитневой Н.Э.
1 марта 2017 г. единственным акционером ответчика ЗАО “Трансстрой” Моисеевым П.В. принято решение о разделе спорного земельного участка, площадью 20 858 квадратных метров, принадлежащего ЗАО “Трансстрой”, на 13 земельных участков, на одном из которых – на земельном участке площадью 18 181 квадратных метров – находятся возведенные застройщиком многоквартирные дома, в том числе дом истца Пахомова Е.Н. и других истцов, на земельном участке площадью 401 квадратный метр – котельная, принадлежащая ЗАО “Трансстрой”. Остальные земельные участки имеют площадь в пределах от 36,38 до 405,21 квадратного метра и фактически расположены внутри земельного участка площадью 18 181 квадратный метр. В результате раздела спорного земельного участка площадью 20 858 квадратных метров, на кадастровый учет поставлены вновь образованные земельные участки.
В дальнейшем в период с 9 ноября 2017 года по 23 апреля 2020 года ответчик ЗАО “Трансстрой” заключил с соответчиками по настоящему делу договоры купли-продажи 12 спорных земельных участков, право собственности за соответчиками было зарегистрировано в соответствии с законом.
При этом территориально эти земельные участки расположены на тех местах, где в настоящее время расположены парковочные места для жителей жилого комплекса “Пионер”. Таким образом, все парковочные места, расположенные на территории жилого комплекса “Пионер”, включая места для инвалидов, в настоящее время являются частной собственностью физических лиц.
Истцы не согласились с таким разделом первоначального спорного земельного участка и обратились в суд, так как полагают, что в связи с государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства у них возникло право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на первоначальный земельный участок площадью 20 582 кв. м. Следовательно, ответчик ЗАО "Трансстрой" не вправе был принимать решение о распоряжении данным земельным участком (его разделе) единолично, без согласия собственников помещений многоквартирного дома. По информации Департамента по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда, площадь земельного участка, на котором в настоящее время расположены семь многоквартирных домов, не соответствует требованиям местных нормативов градостроительного проектирования городского округа "Город-герой Волгоград", утвержденных решением Волгоградской городской Думы от 30 января 2013 г. N 72/3256. Согласно данным нормативам требуемая площадь земельного участка должна быть не менее 23 257,58 кв. м.
Учитывая изложенное, истцы просили признать недействительным раздел первоначального спорного земельного участка площадью 20 585 кв. м. на вновь образованные из него земельные участки. Снять с государственного кадастрового учета образованные при разделе указанные земельные участки. Прекратить право собственности ЗАО “Трансстрой” на указанные земельные участки. Восстановить кадастровый учет земельного площадью 20 585 кв. м. Признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков заключенные ЗАО “Трансстрой” с другими ответчиками и прекратить их право собственности на вновь образованные земельные участки.
Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 9 февраля 2021 г. указанные исковые требования удовлетворены. Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что с 15 сентября 2016 г., то есть с момента регистрации истцом Пахомовым Е.Н. права собственности на квартиру в Едином государственном реестре недвижимости, у ответчика ЗАО “Трансстрой” прекратилось право собственности на земельный участок площадью 20 585 кв. м, а также возникло право общей долевой собственности на земельный участок у всех сособственников помещений в многоквартирных домах. Ответчик ЗАО “Трансстрой” незаконно произвел раздел земельного участка площадью 20 585 кв. м. на земельные участки без согласия собственников помещений в многоквартирном доме жилого комплекса “Пионер”, что свидетельствует о недействительности такого раздела и последующих сделок купли-продажи земельных участков. Суд также восстановил срок исковой давности, поскольку о нарушении прав истцам стало известно только 8 августа 2020 года, когда на территории земельного участка стали устанавливать блокираторы.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 3 марта 2022 г., решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано. Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что собственники помещений в многоквартирных домах в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельных участков для эксплуатации жилых домов не обращались.
Управление Росреестра сначала приостановило действия по государственной регистрации права на земельный участок, а потом отказало в государственной регистрации права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом.
Причины отказа:
- в ЕГРН содержатся сведения о расположении на земельном участке нескольких объектов недвижимого имущества, в то время как жилищным законодательством предусмотрено образование земельного участка для каждого многоквартирного дома, чему участок не соответствует, и в связи с чем в отношении него право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме не возникло.
- в отношении земельного участка зарегистрировано право собственности застройщика, в регистрации прекращения права собственности которого в отношении земельного участка отказано.
С чего начинается оформление земельного участка под многоквартирным домом?
В соответствии с положениями ст. 16 Федерального закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (то есть до 01 марта 2005 года), на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Однако, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П признал не соответствующей норму, согласно которой собственник помещения в многоквартирном доме, не уполномоченный на то общим собранием собственников помещений в данном доме, не мог обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Таким образом, до недавнего времени допускалось обращение всего лишь одного собственника помещения (как жилого, так и нежилого помещения) в Департамент имущества г. Москвы (ранее — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) с заявлением о формировании земельного участка под МКД.
Теперь же, в связи с вступлением в силу поправок к Земельному кодексу Российской Федерации с 01.03.2015 образование земельных участков под многоквартирными жилыми домами осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Обращение собственника с вышеуказанным заявлением при этом не требуется.
Резюме: с утверждения проекта межевания квартала, в котором находится многоквартирный дом.
Что такое публичные слушания и как в них принять участие?
Городская комиссия по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — городская комиссия) и окружные комиссии по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при Правительстве г. Москвы (далее — окружные комиссии) являются уполномоченными органами по проведению публичных слушаний. Городская комиссия формируется на уровне города, окружная комиссия на уровне административного округа. Городская комиссия организует публичные слушания реже чем окружная, так как они касаются более глобальных проектов: Генеральный план города Москвы и линейные объекты, например, строительство хорд, которые затрагивают более одного округа и т.д. Окружная комиссия организует публичные слушания постоянно, так как они касаются вопросов районного или окружного масштаба.
Согласно Градостроительному кодексу г. Москвы, участниками публичных слушаний являются: 1) жители города Москвы, имеющие место жительства или место работы на территории, в границах которой проводятся публичные слушания, и представители их объединений; 2) правообладатели земельных участков, объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений на территории, в границах которой проводятся публичные слушания; 3) депутаты представительных органов муниципальных образований, на территории которых проводятся публичные слушания; 4) депутаты Московской городской Думы.
Законом гарантировано право каждого участника публичных слушаний ознакомиться с итоговым протоколом, в котором указывается, кто и какие предложения внёс на публичных слушаниях.
Публичные слушания состоят из следующих этапов:1) опубликование, распространение оповещения о проведении публичных слушаний (не позднее чем за семь дней до открытия экспозиции); 2) проведение экспозиции (экспозиций) представляемого на публичных слушаниях проекта (далее — экспозиция); 3) проведение собрания участников публичных слушаний (проведение собраний в нерабочие праздничные дни не допускается; в рабочие дни собрания начинаются не ранее 19 часов); 4) оформление протокола публичных слушаний (срок оформления протокола публичных слушаний составляет не более семи дней); 5) подготовка и опубликование заключения о результатах публичных слушаний (в течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано).
Оформлением итогового протокола по результатам публичных слушаний обычно занимаются сотрудники управы района. После этого протокол передается в Префектуру округа. Далее, на очередном заседании окружной комиссии, этот протокол рассматривается. Сотрудник управы докладывает о том, как прошли публичные слушания, какие замечания, сколько пришло людей и т.д. Если у членов комиссии к протоколу вопросов нет, то протокол публичных слушаний утверждает председатель соответствующей окружной комиссии.
Следующим шагом окружной комиссии является оформление заключения. Заключение о результатах публичных слушанийутверждает председатель соответствующей комиссии. В течение пяти дней после утверждения заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для опубликования официальной информации Правительства Москвы или соответствующих территориальных органов исполнительной власти города Москвы. В заключении указываются рекомендации о целесообразности или нецелесообразности реализации проекта и т.д. Именно после утверждения заключения, публичные слушания считаются завершенными.
КС РФ признал не соответствующими Конституции РФ часть 3 статьи 16 ФЗ 189 в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным. В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.
Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».
По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.
Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».
С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».
С вопросом о законности ст.36 ЖК РФ и ст.16 ФЗ 189 внесена ясность рассмотренным Постановлением КС РФ. Но сам порядок оформления и согласования границ придомовой территории при МКД, конкретно не прописан в жилищном законодательстве, что не всегда позволяет определить ее размер и оформить право собственности на земельный участок придомовой территории собственникам МКД. Провозглашенное в статье 36 ЖК РФ право собственников помещений на придомовую территорию не конкретизировано более подробно в ЖК и других законах и не всегда реализуемо на практике.
Зачем нужно межевание земли под многоквартирным домом, подробно рассказали эксперты Кадастровой платы. / Последние новости
Многоквартирный дом (МКД) — это не только квартиры в нем, но и подъезды, крыша, чердаки, подвалы, стены, паркинг, детская площадка, клумбы, а также земля, на которой он стоит.
Собственники квартир имеют полное право пользоваться этим имуществом, но не являются его владельцами, то есть не могут сдать, продать или переоборудовать по своему усмотрению.
Для того чтобы законно совершать сделки и распоряжаться общедомовым имуществом, необходимо оформить его в общую долевую собственность всех владельцев квартир.
«Немало жителей многоквартирных домов считают, будто этот самый участок у дома изначально принадлежит им, но это не совсем верно.
Право на владение придомовой территорией приходит лишь после официального внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о регистрации земельного участка и получения кадастрового номера», — говорит заместитель директора кадастровой палаты по Костромской области Светлана Резвова.
Межевание земель представляет собой комплекс инженерно-геодезических работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ землепользований, определению местоположения границ и площади участка, а также юридическому оформлению полученных материалов.
Территорию, прилегающую к муниципальным многоквартирным домам, отмежевывают за счет городского бюджета. Если этим вопросом занимаются органы самоуправления, деньги также предоставляет администрация.
Но бывает так, что сами жильцы МКД берутся за формирование придомового участка. Решение о межевании территории принимается во время собрания жильцов, где граждане определяют уполномоченное лицо. От его имени делается обращение в организацию, имеющую лицензию на проведение кадастровых работ.
«Главная проблема в случае с многоквартирными домами, так это разделение придомового участка. Нельзя так просто поставить забор вокруг дома и сказать, что «Участок мой, так как я живу в этом доме». Все это должно быть юридически оформлено, и только специалист сможет помочь разобраться в вопросе распределения земель вокруг дома», — комментирует Светлана Резвова.
- Как правильно формировать земельный участок под многоквартирным домом
- Во-первых, нужно подготовить и утвердить проект межевания в соответствии с которым определяются границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
- Во-вторых, следует провести работы по подготовке документов на земельный участок, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета.
- В-третьих, нужно предоставить в Кадастровую палату документы, необходимые для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
«Во время составления заявления нужно прописать, что вы просите сформировать и оформить участок в собственность, а не просите выделить участок — это ошибка.
Также, обязательной должна быть формулировка «Участок под многоквартирным домом и прилегающую к нему территорию».
Если заявление будет неверно составлено, есть вероятность, что в качестве участка вы получите только землю под фундаментом дома», — сообщает Светлана Резвова.
Для агентств по реализации проектов.
При проектировании многоквартирного дома важно учитывать права на участок, на котором расположено здание. Земля принадлежит различным субъектам, и производителям необходимо знать об этих правоотношениях.
Во-первых, земля может принадлежать государству или муниципалитету. В этом случае подрядчик должен заключить договор аренды или иной договор с компетентным органом. Такие соглашения определяют права и обязанности сторон в отношении участка.
Участок также может принадлежать частному или юридическому лицу. В этом случае подрядчик должен пройти юридическую проверку правового статуса владельца участка. Это позволит убедиться в том, что владелец имеет все права на выделение участка и заключение договора купли-продажи или аренды.
Необходимо также изучить ограничения, которые могут быть наложены на участок. Например, это могут быть ограничения по допустимому использованию участка или требования к строительству и документации.
Важно учесть все эти факторы на стадии разработки проекта, чтобы избежать проблем и конфликтов в будущем. Владельцам проектов следует обратиться за квалифицированной юридической помощью к юристу или специалисту в области недвижимости, чтобы убедиться, что земля под квартирами находится в законной собственности.
Органы МСУ больше не смогут отказывать в формировании земельных участков под многоквартирными домами
Отказы органов МСУ в формировании земельных участков под многоквартирными домами нередко становятся предметом судебных споров. Собственники помещений в МКД требуют признать бездействие органа власти незаконным. Раньше суды при рассмотрении таких споров принимали решения в пользу муниципалитета.
Но в 2020 году судебная практика изменилась. Причина — последние решения Верховного суда. Он исключил все возможные основания для отказа органа МСУ в формировании земельного участка под МКД.
В статье рассмотрим три основания, которые органы местного самоуправления использовали для отказа собственникам помещений в МКД. Объясним, почему все эти доводы не принял Верховный суд. В конце статьи прочтите наши рекомендации муниципалитетам.
Документ Определение Верховного суда от 17.12.2019 № 305-ЭС19-22733
Пример 2. Собственник обратился в администрацию муниципального района с заявлением о формировании земельного участка под МКД и получил отказ. Администрация сообщила заявителю, что сформировать участок под МКД можно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Орган МСУ может лишь организовать и провести публичные слушания по проектам планировки территории.
Кроме того, собственник помещения в МКД не вправе в одиночку обращаться с подобным заявлением. Он может либо выделить свое помещение из МКД, либо просить приобрести участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Собственник оспорил отказ в суде. Суд не согласился с позицией администрации. Он указал, что формирование земельного участка под МКД осуществляют органы государственной власти или органы местного самоуправления. Собственник не должен нести негативные последствия отсутствия решения об утверждении проекта планировки.
Довод администрации о том, что определение границ земельного участка не представляется возможным до утверждения проекта планировки территории, несостоятелен и противоречит законодательству.
Администрация попыталась оспорить решение суда. Она дошла до Верховного суда, но ничего не добилась. Верховный суд указал: собственник помещения в МКД, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обратиться в уполномоченный орган с заявлением о формировании этого участка.
Получив такое заявление, орган публичной власти должен сформировать земельный участок и поставить его на кадастровый учет.
Ссылка органа МСУ на отсутствие проекта планировки сама по себе не может выступать основанием для отказа. Администрация должна была инициировать подготовку документации по планировке территории, после чего в разумный срок сформировать участок.
Аналогичное решение — в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного суда от 27.05.2020 № 89-КАД20-1-К7.
Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания
1 июля 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 478-ФЗ. Он установил, что поставить на учёт земельный участок под МКД можно на основании схемы расположения земли на кадастровом плане. Это упростит и удешевит процедуру.
Ранее для постановки земельного участка под МКД на учёт орган местного самоуправления должен был подготовить проект межевания.Это дорогостоящая и долгая по времени процедура. Федеральным законом от 30.12.2021 № 478-ФЗ в НПА закрепили, что участок под домом может быть сформирован не только путём межевания, но и на основании схемы расположения участка на кадастровом плане территории.
Размер платы за подготовку Росреестром такой схемы установлен в прил. 2 приказа Росреестра от 25.12.2020 № П/0489. Для граждан он составляет 100 рублей, для юрлиц – 200 рублей, органы власти получают эту услугу в Росреестре бесплатно (ч. 11 ст. 11.10 ЗК РФ).
У органа власти есть три месяца на подготовку схемы. Также она должна пройти общественное обсуждение или публичные слушания (ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Если в отношении земельного участка под МКД не проведён государственный кадастровый учёт, то его формирование проводит орган госвласти или ОМС в соответствии с ч. 4 ст. 16 № 189-ФЗ. Орган местного самоуправления готовит документацию по своей инициативе или по заявлению граждан и юрлиц (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ).
Принятие закона затянет расселение аварийных домов в российской глубинке
Предложенный вариант закона осложнит ситуацию и с расселением аварийного жилья в российской глубинке: в районных городках, поселках городского типа, поселениях, городах-спутниках. Напомню, что сегодня расселением заведуют местные власти. Администрация признаёт дом аварийным, подлежащим сносу и выносит постановление. После того, как собственники — жильцы отказываются самостоятельно снести дом, чиновники обязаны изъять участок и квартиры и предоставить гражданам новое жилье либо выплатить деньги (ст. 32 ЖК РФ). Понятно и ясно. Однако дьявол скрывается в деталях. Скудные региональные бюджеты испытывают хронический недостаток средств. Поэтому власти специально затягивают изъятие земли и не выплачивают возмещение собственникам. Между признанием дома аварийным и решением об изъятии участка проходят годы. Доходит до того, что жильцы подают в суды иски и требуют обязать власти изъять участок и жилые помещения и выплатить компенсации, представить новые квартиры (решение Вольского райсуда Саратовской области по делу № 2 — 1 — 114/2019 от 08.02.2018 г). При желании читатели найдут десятки (если не сотни) таких дел на судебных сайтах.
Оправдывая бездействие, чиновники ссылаются на то, что «земельный участок под многоквартирным домом на кадастровом учете не состоит…». Поэтому в соответствии со «ст.ст. 1, 5, 7, 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» до прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не признается недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и не является объектом гражданских прав». Следовательно, «до внесения сведений в ЕГРН администрация муниципального образования не вправе распоряжаться и выкупать участок» (решение Советского райсуда г. Томска по делу № 2а-2737/2017 от 24.10.2017 г).
Оформлять ли землю под многоквартирным домом
Несколько последних лет ведутся большие споры относительно того, является ли «приватизация» земельного участка под многоквартирным домом выгодной для собственников жилых и нежилых помещений. На настоящий момент, уже достаточно информации, в т.ч. судебной практики, чтобы сделать четкий вывод.
Сначала немного о правовых предпосылках. В соответствии со ст.
36 Земельного Кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. Согласно ст.16 Жилищного Кодекса РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Важный момент: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.