Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом на дачном участке в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Кого затрагивает дачная амнистия:
- тех, у кого жилые дома находились в собственности до 30 октября 2001 года, однако земельные участки остались на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
- наследников собственников жилых домов, получивших наследство после 30 октября 2001 года, при условии что право собственности наследодателя возникло до этой даты;
- лиц, являющихся сособственниками (участниками общей долевой собственности) жилого дома, построенного до 30 октября 2001 года, но не относящихся к его первоначальным владельцам либо их наследникам;
- владельцев незастроенных земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования до 30 октября 2001 года;
- тех, у кого не оформлено право собственности ни на жилой дом, ни на земельный участок, но дом был построен в населенном пункте до 14 мая 1998 года для постоянного проживания.
Подача заявлений на государственный кадастровый учет и регистрацию прав
Напомню, что сейчас подать заявление на кадастровый учет и регистрацию прав можно на бумажном носителе при личном посещении МФЦ, либо ФГБУ «ФКП Росреестра», либо отправить по почте, либо заказать выездной прием за отдельную плату. Или в электронном виде через сайт госуслуг или Росреестра.
С 28.10.2021 года будет доступна подача заявления через нотариуса при нотариальной сделке. Либо выездной прием МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра» за плату.
С 01.01.2023 будет доступна функция подачи заявления через личный кабинет на сайте Росреестра или через региональные порталы государственных и муниципальных услуг.
Кроме того, с января 2023 года органы государственной власти и органы местного самоуправления, страховые и кредитные организации будут запрашивать сведения, содержащиеся в Росреестре, только в электронной форме.
Через личный кабинет без электронно-цифровой подписи собственник может подать заявление на государственный кадастровый учет и регистрацию прав:
- В связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости;
- На созданный или реконструированный объект ИЖС или садовый дом;
- В отношении участка, который образуется путем перераспределения, находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;
- В случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка;
- О внесении сведений в ЕГРН о ранее учтенном объекте недвижимости.
Информационное взаимодействие
С 01.01.2023 органы государственной власти и органы местного самоуправления могут направлять в Росреестр информацию:
- Об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости;
- О резервировании земель для государственных или муниципальных нужд, об отмене решения о резервировании.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
Перед тем как зарегистрировать дом на участке, собственнику нужно подготовить документы. О том, какие документы нужны, следует выяснить заранее. Самое главное – это технический план. Для его подготовки нужно обратиться к кадастровому инженеру.
Это может быть специалист из БТИ или частной организации. Если владелец использует услуги частной фирмы, то следует проверить квалификацию кадастрового инженера. Сделать это можно с помощью официального сайта ФСКР.
Стоимость составления тех. плана постройки зависит от многих факторов. На практике, гражданину придется заплатить не менее 7–10 тыс. рублей. Но если это, к примеру, Московская область, то цену можно спокойно умножать на два.
К тому же стоимость зависит от площади объекта. Оформляется документ около месяца, что следует учитывать при осуществлении процедуры. После получения технического плана можно оформлять недвижимость в собственность.
Для этого физ. лицу следует обратиться в Росреестр.
Достоинства и недостатки регистрации
Без регистрации дома в качестве объекта недвижимости юридически он не существует, а у вас нет права распоряжаться им в полном объёме, а это значит нельзя подарить, оставить в наследство, продать, использовать как залог. Легализировав постройку, вы получите все юридические права на недвижимое имущество, в том числе необходимость платить налог.
С начала текущего года в пакет документации при оформлении входит технический план постройки, а не декларация. Цена процедуры невелика официальная пошлина в 2500 рублей плюс стоимость техплана, разработанного кадастровым инженером.
Как проходит регистрация дома в СНТ: правила, документы
Граждане обращаются в государственные органы для оформления бумаг на недвижимое имущество по разным причинам:
- Правильное оформление сделки купли-продажи с возмездным отчуждением прав и передачей их новому владельцу.
- Иные формы распоряжений имуществом – дар, обмен и т.д.
- Потребность в оформлении прописки (при соблюдении определенные разрешающих обстоятельств).
- Защита от сноса, установление законности прав на самовольно возведенные и несогласованные с властями постройки на садовом участке.
- Урегулирование спорных ситуаций при определений границ соседских территорий.
Благодаря дачной амнистии, зарегистрировать с минимальным пакетом бумаг право на участок могут лица, получившие его в пользование до 30.10.2001 года. Кроме самого надела, оформляют в собственность возведенные на ней постройки.
- Подтверждающим право на недвижимость документом (выпиской из похозяйственной книги садоводства, свидетельством) или декларацией.
- Платежным документов, подтверждающим уплату пошлины.
- Личным документом лица заявителя.
- Кадастровым паспортом и техпланом на возведенную постройку.
- Владелец участка перед строительством согласовывает работы и получает разрешение. После этого объект сдается по общим правилам.
- Оформление самовольной застройки после того, как строительные работы будут завершены. Данный путь влечет необходимость оплаты 2 тысяч рублей в виде штрафа.
- Регистрация объекта через заполнение декларации.
Список необходимых документов
Вопрос, какие документы нужны для регистрации дачного дома, является одним из ключевых. Объясняется это тем, что если подать неполный пакет или бумаги с ошибками, процедура может существенно затянуться. Поэтому данный перечень лучше уточнить заранее.
Итак, документы, необходимые для оформления дачного дома в собственность следующие:
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона властям регионов России было дано право устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектов недвижимости. Также органы власти обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риски возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
Регистрация строения влечет за собой необходимость выплаты налога на имущество. В вопросе налогообложения все изменилось в 2014 году с принятием ФЗ-284. В настоящий момент — переходный период. Но уже с 2017 года налог на имущество могут начать исчислять не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости объекта. В отличие от инвентаризационной стоимости объекта, кадастровая цена максимально приближена к рыночной и формируется исходя из площади дома.
Кадастровая палата по Свердловской области В результате постановки жилого дома на кадастровый учет производится расчет кадастровой стоимости органом кадастрового учета на основании утвержденных, в результате проведения государственной кадастровой оценки, удельных показателей кадастровой стоимости путем умножения таких удельных показателей на площадь объекта недвижимости.
Далее от значения кадастровой стоимости уже формируется налог на недвижимость – это определенный процент от кадастровой стоимости».
Кадастровая палата узнает о размерах дома разными путями в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка. Так, для ввода в эксплуатацию дома на земле ИЖС необходимо вызывать замерщиков. На основании этих данных оформляется кадастровый паспорт, где указывается сведения о кадастровая стоимость дома. В случае с дачными и садовыми участками ситуация иная – при постановке дома на государственный учет владельцы указывают площадь дома в декларации на свое усмотрение. Никто этот показатель не проверяет.
Размер налога на имущество физических лиц в Екатеринбурге:
| Суммарная инвентаризационная стоимость и/или тип использования объекта | Ставка налога |
|---|---|
| Жилой дом, объект незавершённого строительства до 300 000 рублей (включительно) | 0,1% |
| Жилой дом, объект незавершённого строительства свыше 300 000 рублей до 500 000 рублей (включительно) | 0,25% |
| Жилой дом, объект незавершённого строительства свыше 500 000 рублей (2 500 рублей +1% от суммы свыше 500000 | 1% |
Как происходит регистрация дачного дома: порядок, документы и надо ли это делать
Однако в 2021 году вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2020 № 218-ФЗ, разработка которого велась уже несколько лет. В результате его принятия, дачные строения, как и другие виды недвижимости, полностью лишились территориальной привязанности. Подобные нововведения имеют как плюсы, так и минусы.
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.
Надо ли регистрировать садовый домик без фундамента
Многие граждане возводят на своём участке дополнительные постройки, после чего начинают думать о том, а надо ли её регистрировать. Фактически, вроде как на участке появился дополнительный объект, и по делу необходимо его оформить подобающим образом. Однако, что делать, если объект этот временный, и через два – три года он может быть разобран или перенесён?
«Государственной регистрации подлежит только недвижимое имущество, на момент заполнения графы «строения и сооружения». Соответственно, дополнительные и вспомогательные сооружения, которые в свою очередь не относятся к классу объектов недвижимого имущества, не требуют гос.регистрации, как в общем, так и в упрощенном порядке.»
✅ Регистрировать или нет: советы юриста
Нужно ли регистрировать каждое стоящее на участке строение? Разумеется, нет. Каждый владелец решает, какие постройки ему оформлять, а какие не ставить на кадастровый учет. «Обязаловка» от ФНС и органов местного самоуправления здесь не действует.
Рассмотрим, когда оформление выгодно, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
|---|---|
| Гражданско-правовые сделки: дарение, мена, наследство, купля-продажа и прочее | Официальная регистрация постройки обязательна. В противном случае Росреестр не одобрит ни одну сделку с отчуждением недвижимости |
| Налоги | • строения с фундаментом – объект налогообложения; • некапитальные постройки – регистрации не подлежат. Чем больше оформленных объектов, тем выгоднее государству. Собственнику регистрация невыгодна. Но за уклонение от налогов могут последовать санкции |
| Оформление кредита | Регистрация строений позволяет взять «ломбардную ипотеку». Ссуда окажется гораздо выше, чем кредит на земельный участок. Залогом будет вся недвижимость заемщика, включая оформленные в собственность строения |
| Страховка | Оформление страховки требует официальной регистрации объектов страховки – жилого дома, гаража, бани и т.д. |
| Постоянная регистрация (прописка) | Индивидуальный жилой дом или коттедж, где планируется жить круглый год – должен числиться в Росреестре. Иначе в прописке откажут. Да и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение коммуникаций | Чтобы провести электричество, газ, отопление и прочие узлы требуется выписка или свидетельство о регистрации строения в ЕГРН на конкретного собственника (-ов). В дальнейшем правообладателю будут приходить квитанции для оплаты ресурсов |
| Компенсация | Изъятие земли на государственные или муниципальные нужды может повлечь убытки, если:
• земля не принадлежит гражданину; Узаконить строения в экстренном порядке вряд ли удастся, лучше делать это сразу |
Процедура оформления в 2021 году
Техплан на домик и прочие документы подаются в Росреестр. Любой гражданин может сделать это сам. Первый способ — отправить письмо по почте с уведомлением о вручении. Второй — прийти лично в МФЦ или местный орган регистрации прав. Третий — загрузить документы в электронном виде. Сделать это можно на Едином портале «Госуслуги» или на официальном сайте Росреестра.
Если гражданин, например, решил лично явиться с документами в МФЦ, то сотрудник данной организации:
- оформит заявление;
- выпишет реквизиты на госпошлину;
- укажет размер платежа (физлицам — 2000 рублей, юрлицам — 22000 рублей);
- выдаст расписку о том, что документы приняты.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Как зарегистрировать дачный дом на участке – пошаговая инструкция, варианты регистрации
Для того чтобы оформить в собственность дачный дом, следуйте такой пошаговой инструкции:
Шаг 1. Сбор документационного пакета. Вам понадобятся личные документы, как владельца (паспорт), а также бумаги, подтверждающие ваши права на дачу (копия договора купли-продажи и т. п.), технический план постройки.
Шаг 2. Написание заявления
Шаг 3. Оформление декларации. В территориальной Регистрационной палате пишется заявление, где название или тип постройки, адрес, год строительства, этажность, а также паспортные данные.
Шаг 4. Оплата госпошлины. В подтверждение оплаты предоставляется чек (350 руб.).
Шаг 5. Обращение в местные органы власти. Чтобы прописаться, строению нужен адрес. Для этого необходимо предоставить документы, муниципальные органы власти занимаются этим вопросом. Примерно через месяц можно оформлять кадастровый паспорт.
Шаг 6. Постановка на кадастровый учет. Для этого пункта обязательно следует приобрести технический паспорт дома. Оформлением паспорта занимаются кадастровые инженеры. Займет эта процедура не более 15 дней. После получения техпаспорта данные о доме вносят в государственный реестр.
Шаг 6. Государственная регистрация. После постановки дома на кадастровый учет и сбора документов дом регистрируется в Росреестре.