Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в другом банке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для ипотеки без подтверждения дохода в банках нередко действует более высокая ставка — по данным компании Frank RG, в среднем она выше на 0,5 п.п. В Сбербанке общая процентная ставка жилищного кредита по двум документам увеличивается в среднем на 0,6 п.п. В Альфа-банке и ВТБ ставка не повышается. Однако все зависит от программы, по который заемщик берет кредит.
Преимущества и недостатки
Главным недостатком ипотеки по двум документам является то, что процентная ставка в большинстве банков будет выше, а сумма первоначального взноса существенно больше, чем при стандартных условиях, говорит председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры» Ольга Сулим. Она отметила, что в некоторых банках возможно уменьшение максимальной суммы и срока, на который вы можете получить кредит, соответственно, увеличивается сумма ежемесячного платежа.
Также шансы получить отказ по ипотеке по документам выше, чем обычно, рассказал Илья Бахилин. Особенно это касается заемщиков, у которых есть даже небольшие проблемы с качеством кредитной истории. «Если заемщик не может подтвердить свои доходы, значение качества его кредитной истории возрастает. В первые месяцы 2021 года доля отказов по всем заявкам на предоставление ипотеки растет. Прежде всего, это следствие реализации программы льготной ипотеки, а также общего снижения ставки по рынку, приведшее к росту популярности жилищного кредитования, а значит, и увеличению общего количества заявок на ипотеку», — подтвердил директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй Алексей Волков.
При этом в последние месяцы на ипотечные кредиты стали претендовать заемщики не очень высокого кредитного качества со сравнительно низким значением персонального кредитного рейтинга. Банки сохраняют низкий аппетит к риску и не склонны одобрять заявки граждан с низким персональным кредитным рейтингом, что, в свою очередь, снижает и общий уровень одобрения ипотеки, резюмировал Волков.
Основным преимуществом ипотеки без подтверждения дохода является экономия времени, уточнила Ольга Сулим. Она подчеркнула, что заемщикам не нужно тратить время на сбор объемного пакета бумаг, заявки при таких условиях чаще всего банки подтверждают быстрее. «Ипотека по двум документам выгодна, если у вас на руках уже есть половина стоимости квартиры, — тогда ставка и сроки не станут проблемой. К тому же такие условия спасают тех, чей офис находится за границей, или неофициально трудоустроенных граждан», — рассказала юрист.
Условия для рефинансирования ипотеки с господдержкой
Суть рефинансирования заключается в заключении нового кредитного договора. Средства по нему направляются на погашение ранее взятых кредитов, в том числе ипотеки. При этом банки могут вводить дополнительные предложения для клиентов, которые хотят рефинансировать свои кредиты. Многие кредитные организации делают ставку процентов еще ниже 5% или 6%. Например, в Сбербанке сниженная ставка для отдельных категорий заемщиком может составить от 4.7%.
Реструктуризация ипотеки с помощью государства — это изменение условий действующего договора. Обычно реструктуризация и рефинансирование осуществляется по разным правилам. Например, рефинансировать кредит можно в другом банке, тогда как реструктуризация идет в той организации, с которой заключен договор.
Однако постановление № 1711 допускает рефинансирование в своем банке, где заемщик получал деньги на покупку/строительство недвижимости. Поэтому фактически льготная государственная реструктуризация ипотеки является рефинансированием.
Какие есть основания для отказа заемщику?
Клиенты с действующим ипотечным кредитом не всегда получают более выгодные условия в банке, где оформлен договор. Обычно банки отказывают заемщикам со ссылкой на пункты договора, не предусматривающие снижение процентной ставки. Даже при согласии пойти на уступки заемщику, финансовые учреждения могут скрыто затягивать процесс – переносить сроки согласования заявки, проведения сделки. Ждать понижения процента в своем банке может оказаться дольше и дороже, чем рефинансировать ипотеку в другом банке.
Нежелание банков понижать ставки по действующим кредитам обосновано тем, что с точки зрения Центрального банка, это процесс реструктуризации, который снижает качество кредитного портфеля. Рефинансирование ипотеки учитывается как новый кредит на погашение старого. Проблемы при рефинансировании ипотеки возникают у заемщиков без поручителей и справки о доходах. Тогда заемщик может рассчитывать на безупречную кредитную историю и предоставление требуемых банком дополнительных документов.
Бывают случаи, когда банк отказывает без объяснения причин. Ограничения в рефинансировании ипотечного кредита без подтверждения доходов могут касаться таких случаев:
- наличие текущей просроченной задолженности;
- общая просрочка больше 30 дней за последние полгода;
- ненадежная с точки зрения банка профессия;
- ипотека на недостроенное жилье;
- кредит уже реструктуризировался.
Возможность получения ипотеки без подтверждения дохода
Сегодня людей с «теневым доходом» довольно много, но немалые средства, регулярно поступающие в личный бюджет, нигде не зарегистрированы и не отражены. Примером могут послужить люди, работающие в интернет пространстве: программисты, фрилансеры, сюда же можно отнести людей, получающих зарплату в конверте.
Многие из них при хорошем неофициальном заработке числятся как безработные. Человек, располагающий средствами и способный выплачивать крупные банковские займы, не может получить ипотеку, так как документальных подтверждений о доходах у него не имеется.
Казалось бы, выхода нет, но он существует. Почти все банковские организации, заинтересованы в привлечении клиентов, поэтому даже клиентам – «теневикам» предлагаются более менее удовлетворительные условия на выдачу ипотеки.
Любая банковская организация будет стараться снизить риски до минимума. Существует статистика, подтверждающая, что ипотеку без документов о доходах, стремятся взять те люди, у которых нет возможности выплачивать кредит. Такое рассуждение: «Главное, чтобы дали ипотеку, а уж там получим жильё и как-нибудь справимся», порой обходится дорого как самим гражданам, так и банкам. Чтобы обезопасить свой капитал, банки требуют страхования недвижимости, после оформление страховки, купленное жилье становится, почти во всех случаях, залоговой собственностью банка.
Далеко не все банковские организации идут на подобные эксперименты, и не всякая недвижимость может быть признана в качестве залога. «Хрущевки» и «сталинки», большинство отечественных автомобилей не рассматриваются банками в качестве залоговой недвижимости.
Также не берётся в расчёт арестованное имущество, обременённое какими – либо обстоятельствами, с пропиской несовершеннолетних лиц.
Банки рефинансирования ипотеки под 6 процентов
Есть банки, которым доступно только кредитование, но не рефинансирование под 6 процентов. Ниже представлены кредитные организации, наиболее распространенные в нашей стране, которым доступно кредитование по льготной ставке.
| Наименование кредитной организации | Кредитование | Рефинансирование |
|---|---|---|
| ВТБ | Разрешено | Разрешено |
| Сбербанк | Разрешено | Разрешено |
| Промсвязьбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| Газпромбанк | Разрешено | Разрешено |
| Россельхозбанк | Разрешено | Разрешено |
| Открытие | Услуга отсутствует | Услуга отсутствует |
| Совкомбанк | Разрешено | Услуга отсутствует |
| АО Дом.РФ и АО «Банк ДОМ.РФ» | Разрешено | Разрешено |
АИжК и партнеры уже взяли в оборот программу и с успехом не только кредитуют новых клиентом, но и рассматривают рефинансирование по старым кредитным договорам. Также некоторые банки самостоятельно снижают процентную ставку до 5%.
Рефинансирование ипотеки под 6 процентов на примере Сбербанка
Рассмотрим пример на государственном банке Сбербанк, ведь именно эта кредитная организация охотнее всего работает с государственными программами. Предположим, что семья с одним ребенком взяла ипотеку на новостройку под 12% на сумму в 2 миллиона рублей в банке Сбербанк в 2016 году. Дальше у них рождается еще один ребенок, но уже в 2018 году, а значит они автоматически получают право на льготную ипотеку под 6 процентов. Что Сбербанк предлагает семье при расчете:
- Семья предоставляет банку пакет документов, где есть свидетельство о рождении на всех детей – в том числе и на новорожденного, появившегося в 2018 году.
- Оформляется дополнительное соглашение, которое заемщики должны подписать.
- У семьи автоматически снижается ежемесячный платеж (срок погашения займа в Сбербанке уменьшить нельзя), так как уменьшается процентная ставка.
- Банк получает компенсацию от государства.
Сбербанк предлагает ставку под 6%, и ежемесячный платеж уменьшается в меньшую сторону. Получается, что в плюсе остается и кредитная организация, и семья, которая изначально взяла ипотеку под 12%.
Порядок рефинансирования
После подготовки всех документов рефинансирование ипотеки под 6 процентов происходит в следующей последовательности:
- Изучение условий и выбор кредитной организации.
- Подача заявки и первичного комплекта документов.
- Получение решения банка.
- Одобрение предмета залога.
Если новостройка аккредитована, дополнительные одобрения не требуются. В том случае, если заемщик уже получил собственность, залог будет рассматриваться как объект вторичного рынка с предоставлением полного комплекта документов. На этом же этапе возможна аккредитация новостройки.
- Заключение обязательных договоров страхования – личного и защиты конструктивных элементов.
- Сделка – подписание кредитной документации.
- Перечисление средств действующему кредитору.
- Досрочное погашение долга.
- Получение закладной с отметкой о выполнении обязательств.
- Обращение в регистрационный орган для снятия обременения первоначального кредитора.
- Оформление закладной и регистрация залога в пользу нового банка.
Многие процедуры автоматизированы. Например, Сбербанк и Втб позволяют подать заявку дистанционно. Государственная перерегистрация залога может происходить одновременно.
Когда рефинансирование выгодно?
Однозначного ответа на этот вопрос нет — всё индивидуально. Принято считать, что рефинансировать ипотеку выгодно, если новая ставка на 2% ниже существующей. Стоит обращать внимание и на остаток срока по кредиту. Если платить осталось меньше половины срока — скорее всего, рефинансировать заем будет не выгодно. Большая часть процентов по ипотеке выплачивается в первые годы. Такая особенность у аннуитетных платежей.
Иногда рефинансировать ипотеку можно в своем банке путем подачи заявления на перерасчет процентов. Это дешевле и проще — не нужно заново собирать весь пакет документов и переоформлять страховки. Но большинство банков не позволяют рефинансировать ипотеку, оформленную у себя.
Погашение кредита производится равными платежами на протяжении всего срока кредитования. Заемщик не позднее указанной даты каждый месяц вносит на счет обозначенную договором сумму.
Если у заемщика появляется финансовая возможность вернуть частично или полностью ипотеку ранее срока, он уведомляет о своем решении банк.
Санкций со стороны банка за досрочное погашение ипотеки нет.
Погашать ипотеку можно следующими способами:
- через кассы кредитного учреждения, в котором получена ипотека или иной банк;
- через платежные системы;
- с банковской карты;
- автоматическим перечислением в бухгалтерии по месту работу и т. д.
Кто может рефинансировать ипотеку
Ипотечный кредит в 2021 году может рефинансировать любой человек, не допускавший просрочек и имеющий достаточный уровень дохода. При рассмотрении заявки банки обращают внимание на наличие официальной занятости.
Перекредитование позволяет осуществить следующее:
- Изменить валюту договора. Из-за скачка курса валют итоговая стоимость недвижимости в долларах или евро, оформленная несколько лет назад существенно возросла.
- Изменить размер платежа. Подав документы для банка на рефинансирование ипотеки можно сократить ежемесячную выплату за счет продления срока.
- Изменить график платежей. Перекредитование позволяет подстроить график под перечисление заработной платы.
- Уменьшить итоговую переплату. Это возможно за счет оформление сделки под более низкий процент или сокращения срока выплаты.
Рефинансирование ипотеки в Сбербанке в 2021 году
Сбербанк выдвигает конкретные требования к ссудам, которые собираются рефинансировать.
Ссуды не должны иметь текущей просрочки по платежам, а также просрочки платежей в текущем году, срок действующей ипотеки на момент подачи заявления на перекредитование должен быть не менее полугода, а время до окончания кредитования должен превышать срок 3 месяцев.
Условия
- валюта кредитования только российские рубли;
- срок получаемого кредита не может быть больше 30 лет;
- минимальная сумма займа свыше 300 тысяч рублей;
- предельные суммы на иные цели (до 7 миллионов на действующую ипотеку, не более 1,5 млн. рублей на погашение других займов и сумма, выделенная на личные нужды не может быть более одного миллиона рублей).
Как происходит рефинансирование кредита?
Рефинансирование кредита происходит следующим образом — когда заемщик банка узнаёт, что в другой кредитной организации появились более выгодные условия кредитования, он, уточнив детали перекредитования, оформляет новый кредит в конкурирующем банке. При этом, можно взять ровно ту сумму, которая составляет остаток по текущему кредиту, в той же валюте и на аналогичный срок. Теперь предыдущий кредит будет полностью погашен, а клиент продолжает и далее платить ежемесячные взносы, только в новый банк, и уже по новому кредиту, при том, что размер платежей стал меньше. Если в планах есть какие-то покупки, то при рефинансировании можно попробовать взять в новом банке заем большего размера, чем размер долга по старому кредиту, и если банк одобрил такой размер перекредитования, то может выдать на руки заемщику оставшуюся сумму после закрытия старого кредита.
Клиенты зарплатного проекта организации, в которую подается заявка, не должны задаваться вопросом как взять ипотеку без справки о доходах.
Почти все банки предоставляют займы в отношении таких лиц, причем условия для них не ухудшаются, а, напротив, могут применяться льготы (в частности, понижена процентная ставке).
Кандидаты, которые не являются участниками зарплатных проектов, могут подать заявку в следующие банки:
| Банк Открыытие | при условии начального взноса от 50 %, с наибольшей суммой до 15 млн. руб., на срок 30 лет под 10,4 % |
| ВТБ | При начальном взносе от 40% до 30 млн. руб., срок 1 год – 30 лет, 10.6—11.1% |
| Сбербанк | При начальном взносе от 50%, максимальная сумма до 100 млн. руб., на срок 30 лет под 11,3 % |
| Промсвязьбанк | При начальном взносе от 40%, размер кредита до 30 млн. руб., на срок до 25 лет под 11.6%. -0,6 п. п. для зарплатных клиентов; от 9,8% годовых для партнеров банка |
| Абсолют Банк | При начальном взносе от 40%, размер кредита до 6 млн. руб., на срок до 30 лет под 12.75% |