Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
УСН — как нужно платить налог. Оплата происходит ежеквартально, в виде аванса. Первые три платежа обязательно нужно сделать 25 апреля, 25 июля и 25 октября соответственно. За четвёртый квартал оплата должна быть произведена до 30 апреля следующего года.
Основания для получения
Применение ПСН, как и любого другого спецрежима налогообложения, требует от физического лица соответствия нескольким требованиям. А именно:
- Владеть недвижимостью (то есть квартирой, которая и будет сдаваться в аренду) на правах полной собственности.
- Быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Для перехода на ПСН к ИП также предъявляются определенные требования:
- общая численность работников предпринимателя (по всем видам его деятельности) не должна превышать 15 человек;
- полученный от патентной деятельности доход за календарный год не должен превышать 60 млн. руб.
На данный момент фиксированная стоимость документа не установлена, эта величина зависит от месторасположения недвижимости. Формула для расчета стоимости:
П = ПВГД * 6%,
где ПВГД – это потенциально возможный годовой доход. Он устанавливается местными органами власти на основании средней стоимости аренды жилплощади. Например, за жилье, расположенное в центре Москвы, нужно будет отдать большую сумму, чем за то, которое находится на окраине или в другом городе.
Оплата происходит в два этапа:
- первая треть стоимости вносится на протяжении 90 дней с момента его оформления;
- остаток суммы – 2/3 – выплачивается до окончания срока действия документа.
- Оформление ИП для легальной сдачи квартиры необязательно.
- ИП выгоден, если у вас высокий доход, но с ним придётся покорпеть над оформлением бумаг.
Вне зависимости от планов по покупке патента стоит сразу при оформлении перейти на УСН. - Если доход невысокий или нерегулярный, проще быть самозанятым: отчётности меньше, налог ниже, взносов нет. Единственное ограничение — 2 400 000 ₽ дохода в год.
- Оформление дохода через НДФЛ имеет смысл только в случае постоянных высоких расходов на образование и лечение.
Преимущества и недостатки
Сегодня на патентной системе работает лишь пара процентов индивидуальных предпринимателей. Объясняется это неоднозначной выгодой. Не каждому предпринимателю выгодно работать по этой схеме. Для получения возможности полноценного оценивания системы, стоит ознакомиться с основными ее преимуществами и недостатками, которые представлены ниже.
К основным преимуществам патентной системы стоит отнести возможность:
- освобождения от уплаты различных разновидностей налогов;
- не сдавать декларации;
- не заниматься ведением налогового и бухгалтерского учета;
- дифференцированного подхода (размер потенциальной прибыли отличается для индивидуальных предпринимателей с различными критериями);
- простого расчета налога и понятность системы.
Важно! Экономически выгодно сдавать недвижимое имущество, которое расположено в элитном районе и имеет значительную площадь.
Среди недостатков патентной системы стоит выделить:
- осуществление расчета налога от размера суммы потенциальной прибыли (на практике часто потенциальная прибыль оказывается выше реальной);
- необходимость внесения части отчислений наперед (ни одна другая налоговая система этого не предусматривает);
- размер страховых взносов, который отчисляет индивидуальный предприниматель, не способствует уменьшению размера налога, подлежащего уплате;
- необходимость ведения некоторой отчетности (предприниматель обязан вести учет доходов в специальной книге).
Патентная система только начинает развиваться в стране. Не каждому предпринимателю выгодно приобретать патент на сдачу недвижимого имущества. Однако в случаях, когда планируется сдавать несколько квартир одновременно, все же стоит задуматься о приобретении свидетельства, предоставляющего возможность законно сдавать в аренду жилье.
Как оптимально платить налоги.
Для того, что бы сдать квартиру официально, первое, что вам потребуется – это заключить договор аренды или найма, а если срок его действия более одного года (для договора аренды), зарегистрировать его в государственных органах. Этот договор и является основанием для уплаты налога.
Самый простой вариант: заключить договор аренды на срок, менее чем один год, и перезаключать при необходимости. Такой договор не нуждается в государственной регистрации и вступает в действие с момента подписания. Договор найма можно заключать на любой срок.
Если договор аренды заключается на срок более года, его необходимо зарегистрировать и в этом случае договор вступает в силу с момента внесения записи в ЕГРП.
Следует учитывать, что регионам предоставлена значительная гибкость при внесении изменений в патенты. Чаще всего это связано со снижением налога или изменением порядка уплаты по различным направлениям на основании региональных законов. В связи с высокой рентабельностью аренды, она редко становится объектом подобных послаблений со стороны законодателей.
Выдача самого патента производится в территориальных налоговых органах в пятидневный срок. При этом, в случае смены налоговой системы или прекращения действия патента, снятие с учета производится также в течение пяти дней. Если использование патента не является первым опытом предпринимательства, необходимо уведомить налоговый орган не позднее, чем за десять дней до начала сдачи жилья.
Патент: стоимость и порядок приобретения
Теперь относительно патента на сдачу жилья в аренду. Вот за него-то придется заплатить гораздо дороже. Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство рассчитывает стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.
Размер потенциального дохода устанавливается местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве же потенциальный доход вообще варьируется от района, где расположена недвижимость, и ее площади. Возможная прибыль от сдачи в наем квартиры площадью до 50 квадратных метров в Центральном административном округе Москвы составит 750 000 рублей, а в Зеленоградском, Троицком и Новомосковском административных округах – 350 000 рублей. А вот потенциальный доход от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы утвержден местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу элитного жилья в 600 000 рублей (10 000 000 * 6%).
Приобрести патент также не составляет особого труда – были бы деньги. Предприниматель, решивший перейти на ПСН, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление по форме, которую ФНС России рекомендовала в письме № ГД-4-3/26095@ от 17.12.2014 года. Заявление можно направить по почте ценным письмом либо по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления.
Условия получения патента на сдачу помещений в аренду
Воспользоваться патентом можно лишь при выполнении следующих условий:
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Патент разрешающий заниматься предоставлением жилой площади квартирантам на платной основе содержит отметку о виде деятельности, который в ОКВЭД зарегистрирован за номером 70.20.1. На основе патента можно сдавать квартиру совместно с машиноместом, расположенном в паркинге, который при этом рассматривается обособленным объектом.
Во-первых, для получения статуса ИП необходимо зарегистрироваться в установленном законом порядке. Для этого нужно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим комплектом документов. После регистрации вам присвоят статус ИП.
Индивидуальные предприниматели могут использовать несколько систем налогообложения при сдаче квартиры в аренду, но самыми применимыми являются только два.
Первый – это упрощенная система налогообложения (УСН) с объектом налогообложения 6% со всего полученного дохода. При этой системе налогообложения необходимо учитывать, что ИП обязан вести книгу учета доходов, платить страховые взносы, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу, а по окончании календарного года сдать в налоговую инспекцию декларацию.
Расчет налога при данной системе такой: 60 000 рублей х 12 месяцев = 720 000 – это доход за год. Ставка налога 6%, соответственно 720 000 х 6% = 43 200 рублей.
Однако не стоит забывать об обязанности ИП уплачивать взносы на медицинское страхование – 8426 рублей в 2020 году, а также взносы: в Пенсионный фонд в 2020 году эта сумма равна 32 448 рублей, также помимо фиксированного взноса в ПФР необходимо платить дополнительный взнос в размере 1% с дохода, превышающего 300 000 рублей, который в нашем случае равен 4200 рублей.
При этом законом предусмотрено уменьшение суммы налога УСН на уплаченные взносы.
В нашем расчете это будет выглядеть так: налог по УСН – 43 200 рублей уменьшаем на уплаченные фиксированные взносы в сумме 40 874 рублей и на дополнительный взнос в ПФР 4200 рублей.
Итого уплате за год подлежат 43 200 рублей, из них 45 078 рублей – это взносы в фонды – ушли в минус, поэтому налог не уплачивается.
Необходимо помнить, что в случае, если сумма налога по УСН, которая начислена с доходов, меньше общей суммы взносов, то в любом случае взносы необходимо оплатить в полном фиксированном размере в срок до 31 декабря текущего года.
Какие варианты доступны в 2019 году?
Сдача в аренду собственной квартиры – это один из способов получения доходов, поэтому государство пытается контролировать такие операции и начислять налоги на доходы от аренды.
Поэтому настоятельно не рекомендуется скрывать доходы, полученные от сдачи квартиры в аренду, от государственных органов. В настоящее время есть множество вариантов работы «по белому», то есть, с уплатой налогов и легализацией всех полученных доходов.
Однако теперь возникает вопрос – а какой вариант выбрать для осуществления деятельности по сдаче квартиры в аренду? Рассмотрим основные варианты.
1. Платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), не регистрируясь в качестве ИП. Вопреки слухам, вовсе необязательно регистрироваться в качестве ИП для получения доходов от аренды квартиры. Собственник при этом будет подавать ежегодно декларацию в ИФНС и уплачивать 13% от суммы полученных доходов.
Среди плюсов – относительная простота и отсутствие необходимости платить страховые взносы, а среди минусов – высокая налоговая ставка.
○ Права по патенту на сдачу квартиры в аренду.
Перечень видов предпринимательской деятельности, для которых можно получить патент приводится в ст. 346.43 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). В согласии с настоящим законом, в список включена сдача в аренду или наем как жилых, так и нежилых помещений их собственником.
- «Патентная система налогообложения применяется в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
- 19) сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности (п.2 ст. 346.43 НК РФ)».
Налоговая служба инициировала оформление патентов в случаях сдачи жилья в аренду для арендодателей, которые обладают статусом индивидуального предпринимателя. Кроме того, налоговая служба предложила патент на сдачу квартиры в аренду частным лицам. Такой «неожиданный» шаг вызван желанием контрольных органов вывести аренду квартир из теневого сектора.
- договор заключен на имя индивидуального предпринимателя, приобретающего патент;
- коммерсант обладает исключительными правами собственности;
- сумма выручки, полученной по итогам аренды, не превышает лимит в 1 миллион рублей за календарный год;
- период оформления разрешительного документа устанавливается как 10 дней, но на практике можно столкнуться с более продолжительными сроками (до месяца);
- квартиры, должны размещаться на территории одного региона;
- не допускается использование доверенностей, изготовленных на другого предпринимателя.
Особенности патентной системы налогообложения
Патентная система налогообложения используется при ведении опредёленных видов предпринимательской деятельности. Ключевая особенность данного варианта – расчёт планируемого дохода, исходя из которого и выводится сумма налоговых взносов.
Уплата взносов по патенту отличается от других режимов налогообложения тем, что вносить её нужно не по истечении определённого срока, а авансом.
Список видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять на основе патента, приводится в ст. 346.43 НК РФ. Сдача квартиру в аренду также входит в этот перечень.
Патент может получить любой арендодатель/наймодатель, зарегистрировавший ИП, для сдачи своего объекта недвижимости в аренду, если он является его собственником.
Что такое патент на аренду жилья? Как получить?
— Проживание в квартире лиц, не являющихся ее владельцами, не подтверждает коммерческий наем жилья. Ведь собственник может предоставить помещение безвозмездно, например для проживания своих родственников или знакомых. Закон не ограничивает граждан в праве распоряжения своим имуществом по собственному усмотрению. Однако если жильцы часто меняются или их проживание вызывает недовольство соседей — например, они шумят или иным образом привлекают внимание, — то вероятность того, что собственником заинтересуется ФНС, растет. Есть и другие источники, из которых ФНС может узнать о получении собственником нелегализованного дохода. Например, регулярные денежные переводы на банковский счет.
Если факт получения дохода будет доказан, то, независимо от наличия оформленного договора, ФНС вправе начислить налог, исходя из средней рыночной цены аренды аналогичного помещения в данном регионе, а также взыскать с налогоплательщика штраф.
Существуют четыре основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо, в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), как самозанятый либо через приобретение патента на 1–12 месяцев.
Сейчас в Москве, по оценке риелторов, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальные — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.
В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные деньги на счета в иностранных банках, отмечает управляющий директор сети офисов «Миэль» Мария Жукова. По ее словам, для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП), уточняет эксперт.
— Ранее собственники, которые сдавали жилье в аренду, вынуждены были в любом случае платить НДФЛ при получении дохода от продажи квартиры — независимо от срока владения, так как объект использовался в предпринимательской деятельности. С 1 января 2019 года ситуация для собственников-арендодателей (физлиц) улучшилась, они получили право не платить НДФЛ при соблюдении минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Обращаю внимание, что Налоговый кодекс содержит большое количество «но» и «если». Возникновение налогооблагаемой базы оценивается в каждом конкретном случае исходя из фактических обстоятельств дела.
Рынок аренды жилья существует в серой зоне, можно сказать, с момента своего формирования и об этой проблеме знают все. О том, что необходимо решить эту проблему и легализовать рынок говорят уже давно. Основная причина такой ситуации, конечно же, в желание сэкономить на уплате налогов. Другая причина — массовое сознание, сформировавшееся на протяжении длительного времени, о том, что граждане ничего не должны государству.
С введением специального налогового режима для самозанятых некоторые стали выходить из тени, но далеко не все, поскольку данный режим введен в качестве эксперимента и многие опасаются, что после завершения программы собственники будут вынуждены платить налоги по повышенной ставке, а программа была введена исключительно с целью получения информации о доходах граждан.