Законы об ИЖС в 2022: что изменилось

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Законы об ИЖС в 2022: что изменилось». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Постройка частного дома должна осуществляться в законном порядке. Для этого следует согласовать планируемое строительство в государственных структурах РФ и получить официальное разрешение. Рассмотрим подробнее что это такое.

Нужно ли получать разрешение на строительство дома в Сочи

Многие граждане задаются вопросами: нужно ли разрешение на строительство дома, какие документы требуется подготовить, чтобы не нарушить закон. С 2018 года возведение ИЖС не предполагает обязательное наличие одобрения от властей города, хотя закон действует не для всех зданий. Разрешения на строительство дома не требуется в некоторых случаях, о которых должен знать каждый застройщик.

Законодательство РФ не требует наличия разрешения для следующих типов построек:

1. Дома для индивидуального пользования. В данном случае граждане могут рассчитывать не только на возведение, но еще и на реконструкцию помещений при необходимости. Для проведения работ не потребуется никаких документов, хозяин может заниматься ремонтом в любой момент.
2. Второстепенные здания на участке. Сюда относят гаражи, сараи, беседки и т. д. Закон будет на стороне хозяина лишь в том случае, если он является полноправным владельцем территории.
3. Вспомогательные сооружения на отдельном участке. Если хозяин решил возвести дополнительное помещение, тогда ему нужно доказать, что занятый участок представлен не для ведения бизнеса.
4. Жилые или садовые дома. В категорию построек, которые не требуют разрешения, относят и постройки на садовых участках.

Как и куда подать уведомление о начале строительства дома в Сочи

Перед началом работ владелец земли должен побеспокоиться о том, куда и каким образом подавать уведомление о начале строительства дома. В случаях когда застройщик нанимается для возведения ИЖС или ЛПХ, нужно проходить уведомительный процесс полностью.

Оповещение о проведении работ может проходить в 4 этапа:

1. Подача уведомления о планируемой постройке. Чтобы у местных властей не было лишних вопросов, застройщик должен предоставить информацию о размере и месторасположении объекта.
2. Получение ответа из администрации. Если параметры здания соответствуют градостроительным регламентам, ответное письмо должно быть положительное.
3. Подача уведомления о завершении строительных работ. Как только сооружение будет полностью готово, застройщик может направить в местные органы нужную информацию, приложив к документу технический план дома.
4. Получение ответного письма с информацией о соответствии.

В каких случаях в согласовании постройки дома могут отказать

Согласование на проведение строительных работ будет получено в том случае, если уведомительное письмо и приложенные к нему документы соответствуют ГрК РФ. Если владелец земельного участка получает отказ, он должен быть обоснован и представлен в письменном виде. На практике в большинстве случаев отрицательный ответ объясняется тем, что застройщик подал неполный пакет документов. С перечнем обязательных бумаг можно ознакомиться на официальном сайте Градостроительного кодекса. Оспорить полученный ответ можно в досудебном процессе либо же обратиться в суд.

В некоторых случаях застройщик может получить отказ даже тогда, когда чертеж и документы соответствуют требованиям по закону. Если основания для выдачи отрицательного ответа отсутствуют, владелец участка имеет право обратиться в суд.

Чтобы получить разрешение на проведение строительных работ, владельцу и застройщику не придется собирать полный пакет документов и становиться в очередь. Градостроительный кодекс РФ определяет, что согласование постройки дома в Сочи происходит путем уведомления местных органов власти. В администрацию направляется письмо, на обработку которого у уполномоченных органов есть 7 дней. Чтобы сразу получить положительный ответ, застройщик должен четко следовать регламентам, прописанным в законе. Участок под дом не должен занимать более 60% от площади территории, высота и количество этажей не должны превышать указанные параметры. Можно сделать вывод, что постройка дома в Сочи законно проходит в несколько упрощенных этапов. Перед началом проведения работ рекомендуется ознакомиться с регламентами Градостроительного кодекса, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.

Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов

Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что загородные дома-дачи можно оформлять упрощённо, не собирая полный пакет документов. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ.

Права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.

Новые условия оформления прав:

• жильё должно быть в пределах населённого пункта;
• юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
• право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.

Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.

Порядок подачи документов на разрешение для ИЖС

Чтобы получить разрешительные документы на строительство частного дома, надо совершить несколько шагов:

• Собрать пакет бумаг:
  • Заявление установленной формы. Образец можно увидеть в администрации или скачать на официальном сайте.
  • Паспорт (копия) или доверенность, если ваши интересы представляет другое лицо.
  • Документ, подтверждающий право собственности на землю: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, завещание.
  • Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Его можно запросить в местном Управлении архитектуры.
  • План-схему земельного надела (СПОЗУ), на которой указать место запланированного строительства, а также коммуникации и подъездную дорогу.
• Направить материалы в органы стройнадзора.
• Дождаться положительного решения.
• Получить уведомление.

После этого можно приступать к строительным работам.

В Сочи покупают квартиры в зависимости от одной из трёх задач: для перепродажи – в качестве инвестиции, для сдачи в аренду либо для себя. Но вопрос ценообразования на сочинскую недвижимость всегда был «чёрной дырой». Даже представители отрасли не знают, что сколько будет стоить завтра. Отчасти это связано с тем, что Сочи – город риелторов и агентств недвижимости. Если в Москве за продажу квартиры риелтор получает около 150 тыс. рублей, то здесь его услуги могут стоить от 1 млн рублей и входить в стоимость покупки.

– Настоящая цена хорошей квартиры в Сочи не такая уж высокая, приблизительно как в Москве. Но дальше начинаются накрутки и различные фейки, – уточняет Татьяна Шестакова.

«Чтобы понять цены в Москве, достаточно открыть сайт вроде ЦИАН или “Авито”. Но объявления на этих сайтах по квартирам в Сочи зачастую оказываются лишь заманухой».

Есть и другая категория проблемных объектов, которая пугает москвичей и покупателей из других регионов, но на самом деле очень выгодная. Это недострои, которыми сейчас занимаются другие компании, то есть не те, что изначально.

Например, застройщик, который благодаря прежней администрации получил огромные территории в очень хороших местах, но при строительстве допустил нарушения. Где-то этажность превысил или залез на чужую территорию, где-то двойные продажи начались. Его лишили права на деятельность, а руководителя компании посадили в тюрьму. Недострой отдали другой фирме, которая достраивает, но без документов, потому что старое разрешение просрочено, а новое не выдают. При этом заключено трёхстороннее соглашение между администрацией, новым застройщиком и прежним. По нему новый достраивает два корпуса и ещё три возводит исключительно в рамках своей коммерческой выгоды.

– Такие объекты самые интересные по ценам. Но купить их можно только за наличные, никаких переводов, все платежи по распискам. Мы их, например, продаём с чистой совестью, потому что знаем, как это происходит, изнутри. Есть стопроцентная гарантия, что достроят, но люди хотят бумажку, а такую, как принято сейчас в Москве, им выдать не могут. Поэтому многие сделки в результате слетают, – поясняет риелтор.

На что должны обратить внимание дольщики в первую очередь?

Самые первые звоночки, после которых стоит серьезно задуматься о законности продажи жилья в малоэтажном доме – нежелание застройщика показывать потенциальному клиенту всю документацию, которую он запрашивает. Или отговорки вроде: документы будут позже, они находятся на рассмотрении и так далее. К моменту подписания договора вся документация должна быть в наличии, и полностью соответствовать федеральному закону. Когда застройщик не может предоставить такую возможность, разумнее отказаться от заключения сделки, чтобы впоследствии не оказаться у разбитого корыта – ни денег, ни жилья.

Если квартиру предлагается купить как долю в малоэтажном доме, важно проверить все досконально. Квартира в договоре должна фигурировать именно как квартира, а не как доля в квартире или доме. И все документы должны быть оформлены в строгом соответствии с ФЗ-214.

По словам очевидцев, присутствовавшие при сносе 22 мая судебные приставы и чиновники не показали собственникам квартир никаких документов на снос и отказывались говорить с людьми.

«Документов не показали ни тогда, ни до сих пор. При этом установленный в апреле 2019 года порядок сноса жилых помещений предполагает наличие договора подряда, порядка сноса, ордера на снос», — перечисляет Кристина Мелашенко.

Лишившийся квартиры в доме на Перелётной, 32 Борис Лаврищев признался в разговоре с RT, что уже не надеется увидеть эти документы. Квартиру в Мирном мужчина приобрёл в феврале 2018 года для своей матери-пенсионерки. Покупка небольшой студии обошлась ему более чем в 2 млн рублей. Проблемы начались уже после приобретения квартиры.

«Ранее дом по суду был признан законной постройкой, разделён поквартирно. А потом начали отменять решения, признавать незаконными дома и отправлять под снос, — рассказывает Борис. — Мы ради этой студии продали мамину старую квартиру. Это было её единственное жильё. Маме моей 60 лет. Хотел её поближе к морю перевезти — там свежий воздух, нет всех этих дорог, машин».

Лишившись квартиры, Лаврищев ходил к мэру Сочи Анатолию Пахомову. Тот заверил, что администрация пытается найти решение проблемы и защитить жителей города.

«Но кто это будет компенсировать?» — говорит Борис.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС 2022 — как получить разрешение на строительство

До 3 августа 2018 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).

Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

1. Проект строительства дома или его реконструкции;
2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно.

Вам есть что скрывать за высоким забором?

Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…

… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».

Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.

Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.

Покупка участка занимает немало времени, поскольку нужно убедиться в том, что рассматриваемая территория подходит под строительство здания по вашему проекту. Также необходимо досконально проверить документацию на участок. Это позволит вам уберечь себя от действий мошенников.

Чтобы правильно решить рассматриваемую задачу необходимо продумать, как вы будете использовать будущую постройку. Дом может быть для постоянного проживания или временного, например, на время отдыха. Необходимо определиться с критериями выбора. Обратите внимание на такие аспекты, как:

• экологическая обстановка;

• качество трасс (если решено приобрести участок за городом);

• расстояние до дорожной развязки;

• удаленность от моря;

• площадь участка;

• удаленность от важной инфраструктуры (школы, больницы и т. д.).

Документы на строительство

До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).

Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?

Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).

Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.

Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.

Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.

А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.

Похожие записи:

• Как изменятся пенсии по инвалидности в 2022 году
• В Башкирии сняли запрет на рыбную ловлю
• Договор дарения денежных средств на покупку квартиры: можно ли подарить деньги