Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкупить арендованную под личное хозяйство землю можно будет без торгов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чаще всего муниципалитет выносит решение по вопросу перевода земель в ЛПХ в течение 2 месяцев согласно законодательству. Но при этом трудно сказать, сколько отнимет времени процесс целиком. 2 месяца пройдет в том случае, если собран полный пакет документов.
Сроки перевода земель сельхозназначения в ЛПХ
Касательно вопроса о времени, необходимом для сбора документов, то следует отметить такой момент, что конкретный документ требует определенного срока оформления:
- Оформление паспорта из кадастра идет два месяца, готовый документ выдается за две недели;
- Реестровую выписку можно получить за две недели;
- Нотариальное согласие собственника оформляется в течение дня.
При оформлении документов необходимо уплатить некоторые пошлины.
«Примерный устав сельскохозяйственной артели», принятый в 1935 году на Всесоюзном съезде колхозников-ударников, определял размеры приусадебной земли, находившейся в личном пользовании колхозного двора, — от 1/4 до 1/2 га (в некоторых районах до 1 га). Определялось и количество скота, которое можно было содержать в личном хозяйстве колхозника. Для районов I группы Западно-Сибирского края, например, нормы скота были таковы: 1 корова, до 2 голов молодняка, 1 свиноматка, до 10 овец и коз.
В —1953 годах ЛПХ были главным источником средств к существованию для колхозников, ибо выплаты и выдачи натурой по трудодням часто были мизерны. Часть продукции (картофель, мясо, молоко) колхозники потребляли сами, часть продавали на «колхозных рынках» в городах.
После смерти Сталина, при Маленкове, из-за снижения уровня жизни крестьян и массового бегства из села в города, сельхозналог на ЛПХ был снижен вдвое, а закупочные цены на продукцию ЛПХ повышены. Разрешили увеличивать ЛПХ в размерах. Хрущев тоже (поначалу) снижал налог и отменил обязательные госпоставки продукции ЛПХ, открыв им дорогу на рынки и в потребкооперацию, где цены были выше государственных. Но в целом ЛПХ мешали ему вести страну к «коммунизму». В 1956 году Хрущев запретил увеличивать ЛПХ за счет колхозных земель и ограничил количество скота в ЛПХ, вскоре ЛПХ запретили кормить скот продукцией из государственных и кооперативных магазинов. В 1958 г. началась кампания по укрупнению колхозов и отселению неперспективных деревень, колхозы стали принудительно выкупать у «частников» землю. ЛПХ были сокращены, а в ходе кампании «догнать и перегнать Америку» (1957–1961) их заставляли сдавать личный скот в счет госпоставок. Плюс шла борьба с торгашами, захватчиками колхозных земель и вообще буржуазным «материальным интересом». Удорожание и дефицит продуктов (вместе с денежной реформой 1961 года) аукнулись бунтом в Новочеркасске (1962). За 1960–1964 гг. в города переселились 7 млн «лишних» сельских жителей. Хрущев стал посмешищем, «волюнтаристом» и был отстранен от власти. Советские ЛПХ приходили в упадок, а в 1970–1980-е гг. все больше продовольствия приходилось закупать за границей.
Стоит ли осуществлять перевод собственности на личное подсобное хозяйство?
Перед тем, как осуществлять перевод земель, нужно обязательно задуматься, какую выгоду из земли пользователь желает извлечь, какой деятельностью планирует на этом участке заниматься.
Если участок размером не больше, чем это установлено в законе, а на личном подсобном хозяйстве собираются работать все члены семьи без использования наемного труда, то семья, владеющая ЛПХ, освобождается от выплаты НДФЛ — подоходного налога (об открытии и налогообложении ЛПХ написано тут). Оформление ИП тоже не требуется для деятельности с целью извлечения некоторой прибыли на участке ЛПХ. Поэтому, целесообразно оформлять ЛПХ, если планируется заниматься сельскохозяйственной деятельностью (что нужно знать при организации ЛПХ?).
При этом стоит помнить о разнице между приусадебным участком (участок ЛПХ в черте города) и полевым (участок на с/х землях). Если на участке планируется возведение жилого дома вида некапитального строительства, то важно знать, что на полевом участке запрещено в принципе возводить какие-либо постройки. При этом на приусадебном участке таковые возводить можно, но земельный налог в границах населенного пункта существенно выше, чем вне их. Поэтому для постройки жилого дома земли лучше переводить не в ЛПХ, а в ИЖС.
Чем ЛПХ отличается от ИЖС?
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Перевод участка из одной категории в другую: что нужно знать
Изменение назначения для земельного участка сегодня регулируется положениями ЗК РФ и Федеральным законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 (актуальная редакция от 29.07.2017 г., далее в тексте – ФЗ 172). Прежде чем начинать процедуру перевода категории земельного надела в другой правовой статус, владельцу (пользователю) потребуется уточнить, может ли разрешить законодательство подобные изменения. Положениями ФЗ 172 устанавливаются ограничения и обязательные условия, которые потребуется соблюдать для смены категории того или иного вид земель:
- Для ЗСХН. Перевод таких ценных для государства наделов на общих основаниях запрещен (пункт 2 ст. 7 ФЗ 172). Исключительные обстоятельства, допускающие изменения, предусмотрены для наделов, стоимость которых ниже, чем 50% от средней кадастровой цены на землю в регионе. К таким условиям закон относит следующие причины изменения категории:
- консервация территории;
- создание особо ценных зон;
- расширение ЗНП;
- запланированное возведение промышленных сооружений;
- перевод в водный или лесной фонд, в зоны запаса земли, если территория ЗСХН стала непригодной для эксплуатации;
- строительство дорог, ЛЭП, трубопроводов;
- для нужд обороны, выполнения международных государственных проектов;
- запланированная разработка на месте ЗСХН полезных ископаемых;
- размещение социальных объектов, в том числе для образования и здравоохранения, если нет другой территории для строительства данного объекта.
Вывод надела из статуса СХН: порядок действий
Перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС – сложная и длительная процедура. Владелец участка должен обратиться с соответствующим ходатайством в органы местной власти. Таким правом наделен только собственник угодий. Если речь идет об участке, который находится в долевом владении, обращаться в муниципалитет может должен каждый из совладельцев. Подается заявление установленной формы. Оно должно содержать информацию о:
- кадастровом номере надела;
- предназначении;
- категории, куда собственник желает перевести землю;
- основаниях для изменения статуса;
- праве владения.
Кадастровый номер указан в соответствующем паспорте. Если его нет, нужно обратиться в представительство Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Эта организация ведет учет расположенных в регионе участков. Для получения услуги необходимо уплатить госпошлину.
Дальнейшая процедура подразумевает проведение согласования границ, межевания и составление межевого плана.
Осле рассмотрения ходатайства местные власти принимают решение. Если оно положительное, заявителю выдает акт о переводе участка из категории СХН. В случае отказа владельцу выдают документ, в котором указывают основания для принятия негативного решения.
Причины отказа в переводе земли сельхозназначения в ЛПХ
- Если пакет документации собран неверно, в ходатайстве отсутствуют нужные данные или не получено разрешение собственника земли на перевод, бумаги вернут с указанием причин отказа.
- Когда документы приняли, негативное решение выносят из-за наличия ограничений или запретов в законодательстве, относительно перевода в ЛПХ.
- В непосредственной близости к земельному участку или в его пределах обнаружились такие линейные объекты, как газовые магистрали, линии спецсвязи и т.п. Из-за наличия подобных построек отказывают реже, но у заявителя обаятельно возникнут сложности на этапе согласования процедуры.
- На территории располагаются природоохранные или водоохранные зоны, объекты исторического или культурного наследия, а также иные объекты высокой ценности.
- Участок не соответствует санитарным и экологическим нормам, установленным российским законодательством.
- Нет достаточных оснований для перевода земли или допущены нарушения на этапе оформления документов.
В каком случае она возможна?
Сменить вид разрешенного землепользования на ЛПХ можно, если на участке, который планируется перевести, такой вид землепользования возможен. Чтобы это узнать, следует обратиться в местный орган самоуправления, в муниципалитет. Собственно, землю возможно перевести в ЛПХ, если для этого нет никаких препятствий.
Невозможность перевода земли в ЛПХ следует по двум причинам:
- На участке, вид землепользование которого планируется изменить, иного вида землепользования нет, либо его нельзя перевести именно в личное подсобное хозяйство.
- Данный надел земли является землей особо ценного сельскохозяйственного угодья. Такие земли невозможно ни перевести в другую категорию, ни сменить вид землепользования. Опять же, информацию об участке можно узнать в муниципальном органе.
Поправки в закон, принятые в 2019 году
Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.
С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.
Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.
Сроки перевода земель сельхозназначения в ЛПХ
Чаще всего муниципалитет выносит решение по вопросу перевода земель в ЛПХ в течение 2 месяцев согласно законодательству. Но при этом трудно сказать, сколько отнимет времени процесс целиком. 2 месяца пройдет в том случае, если собран полный пакет документов.
Касательно вопроса о времени, необходимом для сбора документов, то следует отметить такой момент, что конкретный документ требует определенного срока оформления:
- Оформление паспорта из кадастра идет два месяца, готовый документ выдается за две недели;
- Реестровую выписку можно получить за две недели;
- Нотариальное согласие собственника оформляется в течение дня.
Особенности процедуры перевода земель из с/х назначения в промышленное
С целью изменения категории надела отправляется ходатайство в органы местного самоуправления после того, как собраны все документы. Процедура рассмотрения необходимости преобразования будет иметь несколько особенностей. К ним относят:
- Если земельный участок находится в рамках компетенции субъекта федерации, тогда будущий землепользователь должен обратиться в департамент земельных ресурсов. Однако чаще услугу предоставляет городской или районный комитет по управлению земельными и имущественными отношениями.
- В случае, если обращение отправлено лицом, которое не имеет право собственности на заявленный участок или же у него не имеется соответствующей доверенности от собственника, заверенной нотариальной печатью, в преобразовании категории наделов будет отказано.
- Обязательный отказ перевода земли из сельхозназначения в промышленную категорию поступит также в случае, если заявитель предоставил недостоверные сведение о себе или неполный пакет документов (уточнить его можно у органов местного самоуправления, так как для каждого региона он может быть разным).
- В случае, когда заявитель предоставил все необходимые документы строго по форме, предусмотренной действующим законодательством, рассмотрение обращения и принятие решения осуществляется в течение двух месяцев.
- Принятое решение выносится в формате акта, оформленного соответствующим образом, который устанавливается на неограниченное время. Готовый документ отправляется заинтересованному лицу строго в течение 14 дней с момента принятия решения. В этом акте должна присутствовать вся информация в соответствии со статьей 3 основного закона о переводе земель.
Обращается внимание, что акт с отрицательным решением может быть обжалован в судебном порядке.
Правовой режим земель промышленности
Режим использования промышленной земли устанавливается с учетом развития отрасли. В общем понимании промышленные участки предназначены для размещения производственных объектов.
В земельном законодательстве существует следующее определение земель промышленности. Эти территории предназначены для обеспечения деятельности предприятий и эксплуатации объектов производства. В состав таких земель могут включаться охранные территории и санитарно-защитные зоны с особым использованием.
Важным элементом использования участком промназначения является необходимость соблюдения санитарных норм и правил. Так, например, по периметру участка следует высаживать деревья. Таким образом соблюдаются нормы, установленные в отношении допустимого загрязнения территории.
Когда можно перевести землю из сельхозназначения в другую категорию?
Сегодня особенно активно ведется загородное строительство коттеджей и частных домов. Земли, выделенной под эти цели, становится с каждым годом все меньше и меньше.
Это привело к тому, что граждане стали более внимательно присматриваться к сельскохозяйственным земельным участкам. Их дополнительное преимущество — более доступная стоимость, чем на территории населенных пунктов. Но для реализации идеи необходимо сначала узнать, возможно ли переоформить и как переводить такие участки в другую категорию.
Следует сразу сказать, что перевод земли в другой статус — это длительный процесс, который редко приносит положительный результат.
Перевод земли из сельхозназначения в другую категорию возможен только при соблюдении нескольких условий. Они обозначены в статье 7 Федерального закона №172.
Нормативно-правовая норма устанавливает девять причин, позволяющих перевести земельный участок сельхозназначения в другую категорию:
- создание особо охраняемых природных участков;
- консервация земли;
- регистрация территории в качестве объекта рекреационного или историко-культурного наследия;
- признание земельного участка сельхозназначения непригодным для использования в прежних целях, его перевод в состав земли запаса, лесного или водного фонда;
- изменение границ старых или установление границ новых населенных пунктов;
- строительство на земле сельхозназначения промышленного здания, если его кадастровая стоимость меньше среднего уровня по аналогичному показателю для городского округа или муниципального района;
- строительство важных объектов, укладка трубопровода и линий связи, добыча полезных ископаемых, если компания предоставила эффективный план рекультивации части земли;
- выполнение обязательств по международному договору, обеспечение безопасности и обороны границ;
- строительство социально-значимых объектов (учреждения здравоохранения, школы, детские сады, коммунально-бытовые службы), если нет других земель для их размещения.
Когда необходим перевод
Участки сельскохозяйственного назначения, в зависимости от цели использования, могут полностью запрещать возведение капитальных строений или разрешать строительство времянок, подсобных помещений, предназначенных для хранения и производства сельскохозяйственной продукции.
При намерении узаконить на сельхозземлях домик для проживания необходимо осуществить присвоение наделу ВРИ ЛПХ (приусадебный участок), если по каким-то причинам ИЖС вам не подойдет.
Планируемая продажа земельного участка или использование его в качестве залогового фонда — экономически весомый повод для перевода надела в ЛПХ.
Построить на законных основаниях баню на сельхозземле, без перевода участка в ЛПХ не удастся. Такой объект не получится признать сельскохозяйственным строением.
Желание организовать небольшое сельскохозяйственное производство силами членов своей семьи — еще одна причина для перевода земли из сельхозназначения в ЛПХ.
Приятный бонус такого перевода — отсутствие необходимости уплаты налогов и сборов на доходы, полученные от реализации произведенной продукции. Такая форма организации предприятия как КФХ подобным преимуществом не обладает.
Процедура смены ВРИ участка на «ЛПХ» может не потребоваться, если вас интересует возможность строительства и регистрации на земле жилья, при имеющемся разрешенном использовании вашего надела:
- Дачное хозяйство. О возможностях строительства на дачной земле читайте в статье.
- Садовое товарищество. О вариантах использования садовых земель читайте в статье.