Trade in: меняем старую квартиру на новую

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Trade in: меняем старую квартиру на новую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ. И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира. Во время экономических кризисов и спада спроса строительные компании предпринимают попытки решить эту проблему. Например, запускают программы продажи квартир по зачетной схеме в уже сданном доме с отсрочкой половины платежа на несколько месяцев. Но такие примеры единичны.

Кому подходит покупка квартиры в зачет от застройщика?

---

Покупка квартир в новостройках по системе трейд-ин подойдет всем, кто имеет в собственности квартиру и хочет на деньги от ее продажи приобрести новою жилплощадь. Застройщики и агентства недвижимости в Санкт-Петербурге не работают по трейд-ин с комнатами и с загородными домами. Поэтому всем, кто имеет долю в квартире или комнату, придется продавать жилплощадь самостоятельно.

Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья от застройщика распространяется на новостройки. Подойдет покупателям, готовым ждать, пока жилой комплекс построят.

Покупателям недвижимости по системе трейд-ин необходимо удостовериться, что их жилплощадь подходит под условия программы. Это можно узнать на сайте конкретного застройщика. Как правило, требования для квартиры стандартные у всех девелоперов:

• удобное территориальное расположение;
• свежий ремонт;
• полный пакет документов на квартиру (мы перечислили их выше).

• Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.

• Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.

• Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.

• Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.

• Вы теряете в деньгах. Это самый серьезный недостаток зачета. Цену на старую квартиру назначает застройщик, и она всегда ниже рыночной. В зависимости от объекта дисконт может достигать 20% от стоимости. Разница в цене идет на оплату услуг и комиссий, к тому же это позволяет продать квартиру в сжатые сроки.

• Надо снимать жилье. Поскольку в зачет вы приобретаете объект в строящемся доме, а старую квартиру продаете, вам придется искать временное жилище на период ожидания. Это дополнительные траты. Иногда можно договориться и продолжать жить в старой квартире до тех пор, пока не построится новая.

• Нельзя купить в зачет любую квартиру, которая вам понравилась. Во-первых, самые востребованные форматы — студии и однушки — застройщики распродают и без всяких зачетов. Во-вторых, предложение действует не для всех жилых комплексов, а только для определенных.

Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).

Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.

«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.

Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.

Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.

«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.

Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.

1. Новая квартира подбирается в соответствии с вашими требованиями и бюджетом. Понравившийся вариант бесплатно резервируется на срок до 3-х дней.
2. Наши эксперты выезжают в любой район Санкт-Петербурга для оценки старой квартиры. Процесс занимает до 3-х дней, хотя возможен визит на объект прямо в день резервирования нового жилья.
3. Заключение договора ДДУ или ДКП в зачет старой квартиры. Первый взнос должен составлять 10% от стоимости нового жилья (оплата в течение 5 рабочих дней), оставшаяся сумма вносится на протяжении 3-х последующих месяцев. При необходимости наши специалисты помогут оформить ипотеку или рассрочку.
4. Составление договора на реализацию имеющейся жилплощади. Срок продажи – 3 месяца.
5. Новая квартира – теперь вы можете купить жилье окончательно, внеся оставшиеся 90% суммы.

Недостатки и сомнительные моменты

Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:

· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.

· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.

· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.

· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.

· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.

Почему система трейд-ин не прижилась в Петербурге?

Несмотря на то что многие девелоперы предлагают подобную услугу, по программе «квартира в зачет» реализуется менее трех процентов от всего числа сделок. Причин, почему схема не пользуется популярностью, много. Покупатели желают самостоятельно продавать свое жилье, так как уверены, что способны сделать это более эффективно и выгодно. Девелоперы отказываются от взаимодействия с такими клиентами, так как не могут получить все средства за квартиру сразу, но при должны продавать ее по цене как при 100% оплате. Трейд-ину нужны усовершенствования, иначе в скоро времени лишь немногие компании будут оказывать такую услугу – в качестве меры по привлечению клиентов мог бы выступить мгновенный выкуп жилья через партнерские фирмы, либо иная схожая инициатива. Позитивное будущее может ждать систему продаж с помощью трейд-ина только на фоне кризиса, однако пока что рынок недвижимости переживает небывалый всплеск, и девелоперы не нуждаются в дополнительных способах привлечения покупателей. Эксперты прогнозируют, что даже в случае роста и популяризации трейд-ин сделок их максимальная доля на современном рынке вряд ли может составить более 20%.

Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин

• Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
• Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
• Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
• Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
• Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
• Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
• Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
• Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
• Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
• Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
• Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
• Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
• Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
2. Льготные условия по ипотеке;
3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки. Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.

Плюсы и минусы зачета

Одно из несомненных преимуществ приобретения квартиры в зачет – экономия времени и усилий благодаря тому, что услуги по продаже старой квартиры и покупке новой оказываются одной компанией в комплексе (пусть и с привлечением доверенных партнеров). Однозначными плюсами являются фиксация цены приобретаемой квартиры до момента продажи старой, а также удобные схемы погашения платежа в рассрочку. В некоторых случаях покупателю может быть предоставлена возможность проживания в зачтенной квартире до сдачи нового дома.

Однако экономия времени чревата тем, что недвижимость, принадлежащая клиенту, будет продана по цене ниже рыночной – это может стать единственным выходом в ситуации, когда застройщик будет стараться реализовать ее в установленный срок.

Еще одной проблемой, с которой можно столкнуться, пользуясь услугой квартиры в зачет, является невозврат первоначального взноса. Естественно, это оговаривается перед подписанием договора, и заказчик формально в курсе, на какие он идет риски. Однако легкомысленные менеджеры могут убедить клиента в том, что шанс не продать квартиру ничтожен и он практически ничем не рискует, внося невозвратный залог.

Многие эксперты считают, что механизм зачета жилья в действительности не является полезной услугой, а лишь представляет собой очередной маркетинговый трюк, с помощью которого компании привлекают внимание клиентов. Иногда клиенту на самом деле удобнее воспользоваться более лояльной и менее рискованной схемой отложенного платежа. Это вариант, при котором клиент вносит первоначальный взнос в размере 10-15%, а возможность оплатить оставшуюся часть получает в течение нескольких месяцев, во время которых он может продать старое жилье самостоятельно, не торопясь и не занижая цену.

Холдинг RBI предлагает услугу зачета жилья покупателям квартир во всех своих объектах. Схема зачета жилья у RBI следующая: первоначальный взнос на приобретаемое жилье варьируется от 20% до 30%, договор заключается в соответствии с ФЗ-214. Старая квартира реализуется по рыночной цене без потери в стоимости в течение 90 (150) дней. В случае непродажи имеющейся недвижимости гарантируется 100%-й возврат первого взноса. Приобретаемая квартира бронируется на требуемый срок с фиксацией цены, предоставляется возможность совмещения с ипотекой от Сбербанка РФ. Важно, что агентское вознаграждение компенсируется RBI. Также застройщик предлагает дополнительную скидку клиентам, воспользовавшимся услугой «квартира в зачет», размер которой зависит от величины первоначального взноса.

Еще одна компания, которая предлагает услугу зачета недвижимости по всем своим объектам, – «Петротрест». Ее клиент может стать обладателем новой квартиры, не занимаясь продажей старого жилища самостоятельно. Специалисты «Петротреста» проводят квалифицированную оценку жилья и помогают продать его по рыночной стоимости, при необходимости осуществляется расчет размера доплаты для покупки новой квартиры. На период продажи новая квартира бронируется на первичном рынке, а покупатель вносит деньги за новое жилье по договору после того, как продана старая. Кроме того, предоставляется возможность рассрочки.

NAI Becar также предлагает возможность купить квартиру по программе зачета. Компания готова подобрать варианты у ведущих застройщиков Петербурга, при необходимости – оформить ипотеку на выгодных условиях в различных банках. Бесплатно предоставляется оценка стоимости жилья, а также подбор оптимальной цены для быстрой продажи. Специалисты компании оказывают помощь в заключении договора продажи вторичной недвижимости. Заключается договор бронирования новой квартиры с фиксацией цены на весь период брони (90 дней), а сумма первоначального взноса определяется конкретным застройщиком (при отсутствии требования со стороны застройщика устанавливается сумма от 50 тыс. рублей). NAI Becar осуществляет полное юридическое сопровождение сделок предоставляет клиенту личного менеджера на всех этапах.

Интересные предложения по зачету квартир можно найти в компании «Кивеннапа». Помимо стандартных вариантов, действует специальная акция для владельцев квартир в жилых комплексах «Новая Ижора» (застройщик ООО «Заневский»), «Северная Долина» (застройщик ООО «Главстрой-СПб») и «Золотые ключи» (застройщик «Старт Девелопмент»). Если клиент является владельцем жилья в указанных объектах, он может воспользоваться услугой зачета на особых условиях. Во-первых, ему предоставляется 30%-я скидка на квартиры в ЖК группы компаний «Кивеннапа» – «Кивеннапа Юг» и «Кивеннапа Север». Во-вторых, существует возможность зачета квартиры даже в случае, если имеющаяся квартира находится на этапе строительства. В третьих, в качестве базы для оценки жилья используются те цены, которые указаны в официальных прайс-листах застройщиков на момент подачи заявки.

Также предлагается фиксация цены на бронируемую квартиру.

Зачетом квартир можно воспользоваться и в компании «Ленстройтрест». Первый взнос составляет не менее 10% от базовой стоимости квартиры, который необходимо внести в течение 10 рабочих дней с момента регистрации договора ДДУ в УФРС. Взнос от продажи имеющейся квартиры должен составлять не менее 40% и быть внесен не позднее 5 месяцев с момента подписания ДДУ, остаток выплачивается согласно индивидуальному графику, предоставляется возможность рассрочки или ипотеки. Покупателям, которые участвуют в программе, предоставляется скидка до 9% на первый взнос и до 5% на взнос от продажи – при досрочном внесении основного платежа может быть предоставлена также дополнительная скидка.

Юлия Барахтина, директор АН «Бекар»:

Клиент, воспользовавшийся программой «Квартира в зачет», имеет ряд преимуществ. Во-первых, чрезвычайно удобно, что весь процесс продажи жилья и приобретения новой квартиры происходит в одном агентстве. Во-вторых, на период совершения сделки агентство недвижимости фиксирует все цены. В-третьих, клиент уверен в удачной продаже своей недвижимости и не опасается, что застройщик продаст выбранную им квартиру.

Напомню, что от 30 до 40% покупателей жилья в новостройке совершают сделку за счет продажи вторичного жилья. По сути эти люди не отличаются от покупателей со 100%-й оплатой. Но девелопер не может их обеспечить квартирой на период продажи недвижимого имущества. А агентство недвижимости может. Таким образом, у данной программы нет минусов, а ее перспективы крайне позитивны.

Максим Красненко, генеральный директор ГК «Кивеннапа»:

ГК «Кивеннапа» уже несколько лет практикует программу «Взаимозачет жилья» для владельцев недвижимости в жилых комплексах «Новая Ижора», «Северная долина» и «Золотые ключи». Компания выступает в качестве агента и помогает клиенту произвести обмен уже имеющегося домовладения на дом в жилых комплексах «Кивеннапа». Данная программа была создана и реализуется с единственной целью – улучшить условия жизни.

Для клиента главным плюсом является шанс провести сделку по продаже старого и покупке нового жилья за один раз. Помимо этого, существует возможность зафиксировать цену покупаемой недвижимости еще до продажи собственного жилья и проживать в нем до окончания стройки.

Однако у данной программы существует и минус. Не все застройщики готовы долго ждать квартиру, поэтому выбор жилья для покупателя ограничен объектами ближайших сроков с��ачи, которые стоят дороже.

✅ Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:

• одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
• в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
• может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.

Минусы не менее весомы:

• в зачет застройщики берут только “ликвидные объекты”, построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
• оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
• акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
• в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
• залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.

Похожие записи:

• Какой забор можно ставить между соседями по закону
• Министр финансов рассказал про повышение зарплаты в Беларуси с 1 января 2023
• Единое пособие для беременных и семей с детьми: кому положено и как получить