Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отказ от преимущественного права покупки доли в квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
О преимущественном праве покупки комнаты в квартире
10.04.2019
При покупке или продаже комнаты в квартире, есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они, в первую очередь, с преимущественным правом покупки. С тем, что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы попробуем разобраться.
Итак, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты в квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Таким образом, в случае если продавец решил продать комнату постороннему лицу он обязан известить остальных собственников комнат в квартире о своем намерении в письменной форме, указав в извещении все существенные условия продажи комнаты, в том числе, и цену. Извещение может быть вручено собственникам других комнат в квартире через нотариуса или направлено почтой в форме телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении.
- Продавец вправе продать свою комнату постороннему лицу только тогда, когда остальные собственники комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца.
- Какие документы необходимо представить в Росреестр для подтверждения соблюдения преимущественного права покупки комнаты в квартире?
- Для доказательства исполнения своей обязанности продавец должен представить в орган регистрации один из следующих документов:
- — документы, подтверждающие факт извещения продавцом собственников остальных комнат в квартире о намерении продать свою комнату: текст извещения, почтовую квитанцию об отправке заказного письма и уведомление о вручении заказного письма или уведомление, переданное через нотариуса, а также телеграмма.
- — нотариально удостоверенный отказ собственников остальных комнат в квартире от покупки комнаты.
- Какие нюансы бывают при заключении подобных договоров?
- — если продавец уменьшит цену или изменит другие существенные условия продажи комнаты, то он обязан вновь уведомить об этом собственников остальных комнат в квартире;
- — уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается;
- — если собственником одной из комнат является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста, то необходимо потребовать согласия органов опеки;
- — соблюдение преимущественного права не требуется при дарении или завещании имущества.
- Какие последствия ждут продавца, если он нарушил установленное право преимущественной продажи комнаты в квартире?
Отправка уведомлений в адрес совладельцев обойдется недорого, если владелец будет все делать самостоятельно, но стоимость информирования значительно возрастет, если действовать через нотариуса.
Тем не менее, если ничего неизвестно о намерениях других собственников имущества, то целесообразно будет провести процедуру в рамках правового поля с помощью квалифицированного работника нотариальных органов.
При самостоятельной отправке уведомлений оплате подлежит:
- отправка письма;
- стоимость отправки с описью вложений (ценное письмо).
Услуги почты обойдутся отправителю в 100-300 руб.
В случае обращения к нотариусу придется заплатить больше:
- оформление бланка свидетельства (техническая работа) – 600-700 рублей;
- услуги нотариуса по уведомлению – около 2000 рублей.
Для оформления документов в Росреестре оплате подлежит тариф нотариуса (0,5% от кадастровой стоимости имущества), госпошлина в размере 2000 рублей, услуги нотариуса или агентства недвижимости по сопровождению сделки купли-продажи (оформление договора).
Уведомление о продаже доли в квартире
Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .
- Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права) и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
- Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
- Так же первоочередное право покупки есть у соседей в коммунальной квартире.
- Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
- Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.
Бланк предложения о выкупе доли квартиры
Специальной строгой формы для документа не существует. Рекомендуется использовать проверенный бланк, составленный в полном соответствии с требованиями закона, включая следующие реквизиты:
- сведения о получателе (ФИО, адрес), владеющим долей в квартире;
- информация об отправителе-продавце (ФИО, адрес, паспорт);
- описание предлагаемого к выкупу объекту (адрес, квартира, размер площади);
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности;
- предложенные условия сделки (цена, порядок расчетов, иные параметры сделки);
- цену отчуждаемой доли;
- информация о праве выкупить часть квартиры в приоритетном порядке;
- срок для принятия решения (30 дней с момента вручения письма);
- способы взаимосвязи на случай принятия предложения;
- подпись отправителя с расшифровкой и дата.
Как написать уведомление о расторжении договора?
- «Тело» уведомления, или другими словами – его основной текст, как вы, наверное, уже догадались, в каждом конкретном случае будет существенно отличаться.
- Написав о задолженности, при обращении к должнику, либо не слишком дисциплинированному адресату следует обезопасить себя и составить уведомление о расторжении договора в двух экземплярах, получив на одном из них пометку о получении (желательно, лично в руки руководителю или в соответствующий отдел). Еще один вариант – послать его заказным письмом с уведомлением через почтовый сервис, продублировав в электронном виде.
- Хорошим приложением к уведомлению о задолженности будет акт сверки, а начать его следует с фразы: «Уведомляем Вас, что по состоянию на такое-то число у предприятия такого-то возникла задолженность в сумме…».
- Во втором блоке уведомления вы можете указать сроки, в течение которых адресат может исправить ситуацию «без потерь» (например, без применения штрафных санкций, если это возможно) либо с минимальными затратами. Кроме того, неплохо указать возможные негативные последствия, которые могут наступить для должника в результате игнорирования данных требований.
- И главное, не забудьте в самом начале уведомления сослаться на документ, которым вы руководствуетесь. Например, номером и датой договора, приказа и так далее.
Если разобрать данные советы на конкретном примере, то получим следующий вариант:
Уведомление
о расторжении договора в одностороннем порядке
Адрес получателя: РФ, г. Саратов, ул. Ленина, 44/1
ФИО и должность адресата: коммерческому директору ООО «ЛУЧ-2» Иванову И.И.
ТЕЛ.: (000) 000-00-00, ФАКС: (111) 111-11-11
р/с: 2222222222222222 в Государственном банке России
МФО: 333333, ИНН: 44444444444444444
- Уведомляем Вас, что 5 мая 2018 года между ООО «СВЕТ» и ООО «ЛУЧ-2» был заключен договор о выполнении строительных работ по адресу: РФ, г. Саратов, ул. Исполкомовская, 40/5 (далее – Договор).
- Согласно с п. 10 Договора наше предприятие имеет право в одностороннем порядке расторгнуть Договор, если Ваша организация нарушает п. 15 Договора.
- Согласно с п. 5 Договора Ваша организация обязалась выполнить строительные работы по адресу: РФ, г. Саратов, ул. Исполкомовская, 40/5 до 25 июня 2018 года, однако своих обязательств не выполнила, нарушив условия Договора.
- Данным письмом уведомляем Вас о том, что Договор о выполнении строительных работ по адресу: РФ, г. Саратов, ул. Исполкомовская, 40/5 от 5 мая 2018 года на основании п. 3 ст. 450 ГК РФ и п. 10 Договора считается расторгнутым с момента получения данного уведомления.
- Требуем до 30 июня 2018 года вернуть денежные средства в сумме 10 тысяч рублей, выданные в качестве аванса на проведение строительных работ.
Как правильно ответить на письмо-уведомление?
- Адресат, которому написали письмо-уведомление, иногда обязан дать на него ответ, если это, конечно, требуется по контексту.
- Как правильно ответить на письмо-уведомление? В таком случае следует сослаться на полученное уведомление, указав его название, дату получения и исходящий номер, прописать свои контакты, и реквизиты получателя.
- Удобно начинать такие ответы с фраз: «В ответ на Ваше уведомление сообщаем Вам…», «Спасибо за Ваше обращение…» и так далее.
- Планируя отказать уведомителю, хорошенько продумайте и сформулируйте причины отказа.
- И помните, какое бы уведомление вы не писали, хорошенько проверьте грамотность его составления. Ведь документ с грамматическими ошибками никто всерьез не будет воспринимать.
Как оформить и отправить уведомление о продаже доли?
Как уже говорилось выше, собственник может оформить уведомление самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу. При обращении к специалистам можно заказать не только составление уведомления, но и его отправку заинтересованным лицам.
В общем, составить уведомительное письмо несложно. Этот документ практически не имеет правовых особенностей, кроме того, что необходимо описать условия совершения сделки и указать адекватную цену. Сложности возникают на этапе доставки письма сособственникам – ведь адрес регистрации известен не всегда.
Важно отметить, что, по сути, продавцу не нужен ответ сособственника. То есть, если уведомление будет проигнорировано – законодательные требования все равно будут соблюдены. Что нужно учесть при отправлении письма?
Как составить уведомление о продаже доли в ООО
Типовой формы для подобных документов не установлено. Посему текст уведомления (оферты) о решении продать долю (ее часть) компилируется продавцом (участником ООО) произвольно. Главное – правильно изложить суть вопроса, соблюдая при этом элементарные правила оформления документации. В оферте совершенно четко должны прозвучать:
- намерение о продаже доли либо ее части;
- ее конкретная «продажная» стоимость;
- подробные условия продажи.
При оформлении оферты следует использовать стандартную структуру документа, включающую «шапку», заглавие, основную часть и логичное заключение.
| Составные структурные части оферты |
Что должны включать
|
Иные рекомендации по компиляции и сведениям |
|
Шапка (верх документа) |
Реквизиты сторон
(кому адресуется оферта, кто ее написал), место, дата составления |
Рекомендуется указывать не только ФИО участников, но и их стандартные персональные данные |
|
Заглавие (прописывается в центре) |
Название (полное либо сокращенное) |
Типичный вариант:
«Уведомление (оферта) о продаже участником доли в уставном капитале ООО» |
|
Основная часть |
В свободной форме следует кратко, конкретно, четко изложить суть своего намерения, условия его реализации |
Обязательный минимум сведений:
решение участника о продаже; цена продаваемой доли (ее части); форма и сроки внесения платы; обращение к члену (-ам) ООО с просьбой сообщить о своем решении воспользоваться первоочередным правом на покупку либо отказаться от него; предупреждение о том, что если никто данным правом в конкретный срок не воспользуется, то доля будет передана другому лицу |
|
Заключительная часть |
Дата написания, подпись составителя | Адресат, получатель оферты, также проставить дату получения и личную подпись |
При отправке оферты почтой, направлять ее рекомендуется заказным письмом с уведомлением. Важно правильно отследить день получения данного уведомления, т. к. от него ведется отсчет по завершению срока действия права каждого члена (адресата) на первоочередную покупку доли (либо ее части). Как было сказано выше, как только данный срок закончится, обладатель продаваемой доли сможет беспрепятственно продать ее стороннему лицу.
Уведомление о продаже доли в квартире
- Обратиться к нотариусу, который составит данный документ, удостоверит подпись продавца и направит его по адресу сособственника (-ов), а также выдаст свидетельство о направлении извещения в соответствии со ст. 86 Основ законодательства о нотариате от 11.02.1993 №4462-I. В таком случае нотариус полностью контролирует процесс направления извещения и получения ответа, что в дальнейшем облегчает удостоверение сделки по продаже доли.
- Самостоятельно направить через отделение связи сособственнику(-ам) телеграмму с предложением о покупке. Письмо с описью вложения не будет принято нотариусом при удостоверении сделки по продаже доли как подтверждение извещения совладельца (пп. 5, 2.6 Рекомендаций).
Способ вручения писем влияет на финансовые расходы со стороны продавца. Выбирайте тот вариант, который вам ближе с точки зрения бюджета:
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.
Срок действия уведомления
Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.
На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:
Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.
Что написать в документе
Составлению образца уведомления о продаже доли в квартире и способам уведомления совладельцев о планируемой сделке придется уделить пристальное внимание. Это крайне важный момент для дальнейшего заключения соглашения установленной формы. Пока гражданин не предложит выкупить свою долю совладельцам, он не может заключить соответствующую сделку с третьими лицами.
В грамотном уведомлении установленной формы нужно написать:
- Ф. И. О. владельца той или иной части объекта;
- расположение собственности (адрес квартиры);
- размер доли, выставляемой на продажу;
- сумму, которую гражданин хочет получить за свое имущество;
- ссылку на законодательство, согласно которому владелец предлагает выкуп совладельцам;
- последствия, к которым приведет отказ от сделки.
На самом деле все просто. Если правильно подойти к решению поставленной задачи, можно весьма быстро добиться желаемой цели. Правда, не все знают, как правильно направлять и оформлять уведомления о продаже собственности. И это становится огромной проблемой.
Алексей Викторович, какой порядок уведомления сособственников установлен в Гражданском кодексе?
Алексей Комаров: Во-первых, уведомлять нужно только в том случае, если продается доля в недвижимости. Если продается целиком недвижимость, то, естественно, никакого уведомления совершать не нужно. Вообще было бы весьма весело, если бы при продаже квартиры нужно было бы уведомить всех остальных сособственников квартир в доме о том, что ты собираешься свою квартиру продавать. В случае продажи целого объекта недвижимости, зарегистрированного в реестре прав в виде изолированного помещения (это либо комната, либо квартира), получать отказы сособственников не нужно. Но у нас в Санкт-Петербурге при приобретении доли в квартире за собственником регистрируется именно доля в праве собственности на квартиру, поэтому в этом случае практически всегда нужно уведомлять сособственников, даже если фактически продается комната, которой пользуется продавец. В этом случае уведомлять нужно. И на практике возникают определенные сложности, потому что закон отчасти достаточно широко толкует этот вопрос. Указано, что нужно уведомить, однако остаются некоторые недосказанности, например, как уведомить, каким способом, можно уведомить телеграммой или нельзя, можно ли самостоятельно уведомить в случае продажи собственником указанной доли без помощи нотариуса или нельзя, или нужно обязательно идти к нотариусу, что писать в уведомлении. Если смотреть на статью 250 ГК РФ, то она только частичные ответы на эти вопросы дает, и поле толкования у этой статьи очень большое. На мой взгляд, это достаточно большой пробел в законодательстве. В вопросах, связанных со сделками, как говорят юристы С2С, то есть потребитель и другой потребитель, там, где бизнес не вовлечен, нужно давать максимально четкую, максимально лапидарную конструкцию для толкования. Например, только через нотариуса или заказным письмом с уведомлением можно извещать и т.д. Здесь огромное поле. Приходят агенты, собственники, и говорят, что не хотят платить нотариусу, спрашивают, как могут сами отправить уведомления, боятся, что нотариус не примет, поскольку продажа доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.