Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 66 Земельного кодекса. Оценка земли». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки и существенной для определения стоимости объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, проводит анализ политических, экономических, социальных и прочих факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, проводит анализ рынка объекта оценки.
II. Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков
Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций — земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Этап 3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т.е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной.
В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Когда необходима оценка недвижимости
Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:
- Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
- Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
- В случае необходимости перераспределения долей собственности.
- В процессе страхования недвижимого имущества.
- При формировании налоговой отчетности.
- Перед обращением в банк для оформления кредита.
- В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
- При исполнении судебных решений.
- При ликвидации объектов недвижимого имущества.
- В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.
Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором
Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:
- Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
- Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
- Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
- Анализ эффективности инвестиций арендатора.
Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием
К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.
Методы оценки земельных участков
Независимая оценка земельного участка осуществляется специалистами-оценщиками, которые получили образование в области оценочной деятельности, и состоят в Саморегулируемой организации оценщиков. Независимые эксперты-оценщики действуют согласно установленным стандартам и не зависимо от цели оценки земельного участка, применяют в своей деятельности методы оценки земельных участков реализуемые с использованием трех подходов.
1. Доходный подход:
- метод капитализации;
- дисконтирование денежных потоков;
- техника остатка дохода.
2. Сравнительный подход:
- метод сравнения продаж;
- метод коэффициентов.
3. Затратный подход:
- метода изъятия;
- метода определения расходов на освоение;
- оценка расходов на инфраструктуру;
- оценка согласно по типовым инвестиционным договорам.
В практике оценка земельных участков редко осуществляется с использованием всех подходов оценки. Однако применяя различные методы оценки стоимости земельного участка, удается получить результаты, на основании которых выводится более точная стоимость земли.
Ситуации, в которых может потребоваться проведение оценки земельного участка
Определение стоимости земельного участка может потребоваться при различных действиях с имеющейся во владении землей. Как правило, оценку производят при передаче прав собственности, а также получении денежных средств в качестве инвестиции или под залог земельного участка. Чаще всего, оценку земельных участков выполняют в следующих случаях:
- Перед заключением сделки по продаже или приобретению земельного участка.
- В процессе наследования участка – если возникают споры по разделу наследуемого имущества.
- В процессе любых других имущественных споров – при разводе супругов, в время банкротства предприятия и так далее.
- При получении кредитных средств под залог имеющегося земельного участка.
- Для привлечения инвестиций, а также перед инвестированием в развитие земельного участка.
Есть несколько ситуаций, когда может потребоваться заключение об оценке земельного участка. Если земельный участок планируется к реализации, то у продавца появляется необходимость узнать, за какую цену стоит выставлять лот, чтобы его купили достаточно быстро. Здесь есть две грани:
- Не хочется продавать слишком долго – лучше выставлять дешевле;
- Не хочется продешевить – лучше выставлять подороже.
Баланс между этими двумя сумма и будет являться наилучшей ценой для продавца. Для такой оценки продавцу не требуется обязательная оценка от эксперта. Сумму можно выяснить самостоятельно или поручить эти вычисления агентству недвижимости.
Экспертный отчет об оценке земельного участка потребуется в других ситуациях:
- Для получения ипотечного займа на строительство дома;
- Для вычисления суммы налога в случае вступления в наследство;
- Для разбирательств между супругами во время развода – раздел имущества;
- Для судебных заседаний или для предоставления в другие государственные органы;
- Для получения кредита в банке – когда земельный участок является залогом;
- Для реализации участка через аукцион;
- Для заключения соглашения об аренде;
- Для расчета возможного дохода при инвестиционных вложениях.
Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость
Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:
Также по теме: Порядок реализации программы реновации в Москве
Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются
Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:
- Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
- Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
- Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).
Расчет рыночной стоимости может проводиться:
- Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
- С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).
Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:
- Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
- При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
- Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
- Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
- Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.
Уполномоченным учреждением при расчёте КС участка земли принимаются во внимание следующие характеристики:
- фактический рельеф участка;
- наличие транспортного обеспечения до границ участка;
- наличие инженерных сетей до границ участка;
- насколько освоены земли вокруг оцениваемого участка.
Специалист при расчёте КС не учитывает:
- искусственно посаженные деревья и растения;
- искусственный рельеф, элементы благоустройства, расположенные внутри зоны участка, малые архитектурные формы;
- улучшения, которые учтены инвентаризационной записью или бухгалтерским учётом.
Основные методы оценивания
Один из ключевых моментов в процессе кадастровой оценки – методика, которая применяется для проведения подобного рода работ. Здесь спросом пользуются следующие способы расчета:
- Затратный. Такой вариант вычисления стоимости земли применяется для необычных по своим характеристикам участкам. Как правило, такие объекты не имеют аналогов или схожих земель, поэтому оценку приходится проводить с нуля. Смысл оценки сводится к вычислению себестоимости надела без учета уровня текущего спроса.
- Сравнительный. В отличие от прошлой методики этот вариант больше подходит для типовых наделов земли, рыночная цена которых уже известна. Преимущество способа расчета – точность и простота. Его особенность и в том, что метод отображает текущее рыночное состояние, а также его склонность к изменениям в ближайший временной промежуток.
- Доходный метод. Особенность методики – учет ожидаемой прибыли от сдачи объекта в аренду (точнее, доход от последующей эксплуатации). Расчет, как правило, проводится с учетом уже полученной ранее прибыли. В процессе вычислений специалист берет за основу информацию о размере аренды, ценах договоров купли-продажи по сделкам с похожими участками. Кроме того, в расчет берутся такие нюансы, как местоположение, рельеф, продуманность инфраструктуры, тип почвы и так далее.
Кадастровая оценка земли
Земля – это такая часть окружающей среды, которая имеет триединую юридическую природу:
- Почвенный покров, нуждающийся в бережном отношении.
- Объект недвижимости, который можно продавать, покупать, дарить, менять, отдавать в залог или в аренду.
- Природный ресурс, являющийся одним из важнейших компонентов жизнедеятельности людей.
Но для того, чтобы земля стала полноценным объектом недвижимости и могла участвовать в гражданско-правовом обороте, необходимо знать её кадастровую стоимость. Для этого государство и придумало специально установленную процедуру.
Так, под кадастровой оценкой земли в законодательстве понимается комплекс финансовых, юридических мероприятий, проводимых с целью определения её точной стоимости на конкретный момент времени.
В 2020 году под кадастровый учёт попадают следующие категории земельных участков:
- пашни сельскохозяйственного назначения (в том числе и дачные участки);
- земли населённых пунктов (области, края, округа, города, сёла, деревни и самые различные виды муниципальных образований);
- лесные угодья;
- земельные участки промышленности, обороны, связи, безопасности;
- объекты водного фонда;
- земельные участки физических и юридических лиц, находящиеся в их собственности или на основании любого другого права.
Подобную оценку земельных участков осуществляет кадастровый инженер. В его обязанности входит: установление сроков проведения процедуры, предоставление проекта договора, расчёт стоимости и составление итогового заключения. Кадастровый инженер также должен иметь полномочия по проведению оценки и состоять в саморегулируемой организации.
Каждый гражданин, имеющий в собственности земельный участок и собирающийся совершить с ним какие-либо юридические действия, обязан уведомить об этом государство и осуществить оценку. В случае нарушения данного требования из Росреестра могут прийти уполномоченные эксперты и принудительно осуществить процедуру с возложением всех расходов на собственников. Об их приходе владельцы заблаговременно уведомляются.
За кадастровую оценку земельных участков любых категорий платит физическое лицо (гражданин) или организация, непосредственно обратившаяся к кадастровому инженеру. Требование, конечно, очень обременительное. Но так устанавливает закон. Стоимость подобной услуги по России в среднем – 5000 рублей за 10 квадратных метров земельного участка.
Целями кадастровой оценки являются:
- точный подсчёт суммы налога на имущество для граждан и организаций;
- грамотное и законное заключение договоров купли-продажи, дарения, мены, аренды;
- наличие достоверного знания о кадастровой оценке у инвесторов, собирающихся что-то строить на территории соответствующего земельного участка;
- оценка причинённого материального и экологического вреда пашне в целях страхования;
- точный подсчёт стоимости земельного участка, чтобы его можно было вложить в акционерное общество или производственный кооператив в качестве вклада (доли) или пая;
- помощь в осуществлении исполнительного производства для приставов (в установленных законом случаях можно будет обратить взыскание на земельный участок для погашения обязательств должника);
- проведение приватизации пашни, угодья;
- юридически грамотное оформление займа, кредита в любом банке, где необходимо предоставить земельный участок в залог.
Две громкие истории, связанные с оценкой земли в России
Первая эпопейная история об оценке земли связана с продажей огромной территории, которая до 1867 принадлежала России – Аляски, современного сорок девятого штата США. Советники Александра II настаивали на продаже этих отдаленных, необжитых и трудно охраняемых земель, которые тогда ничем особенным, кроме пушнины, похвастаться не могли.
После переговоров с правительством президента Джонсона, Россия оценила всю территорию Аляски, протяженностью более полутора миллионов квадратных километров, всего в двести миллионов современных долларов.
Для сравнения: в то время одно только трехэтажное здание окружного суда в Нью-Йорке обошлось муниципалитету города в более весомую сумму.
Остается задаваться вопросом, как изменилась бы цена продажи Аляски, если бы тогдашним оценщикам стало известно о богатейших золотых жилах, которые были обнаружены в тех краях два десятка лет спустя после подписания договора купли-продажи. Именно те места стали центром знаменитой Золотой Лихорадки и притянули к себе тысячи золотоискателей.
Вторую историю отделяет от первой более века, и, несмотря на меньшие масштабы, она будоражила общественность нашей страны еще долго. После объявления города Сочи столицей зимних Олимпийских игр 2014, остро встал вопрос о выборе места под строительство олимпийских объектов прибрежного кластера. И оно было найдено – Имеретинская низменность, причем не пустырь, а заселенная территория с домами, преимущественно частными.
Под нужды Олимпиады государство должно было выкупить эту территорию у всех собственников. Но по какой цене? Над определением стоимости каждого владения трудился целый штат оценщиков земли, и еще в 2008 году работа над оценкой была завершена. Цены варьировались от полутора до двух с половиной миллионов за сотку земли.
В 2009 году правительство потребовало от оценщиков изменить стратегию работы. Было заявлено, что при оценке земель были взяты в расчет «спекулятивные», то есть искусственно завышенные цены вместо «справедливых» рыночных. В результате повторной проработки вопроса за ту же сотку людям было предложено уже около трехсот тысяч рублей. Такой резкий спад цены вызвал недовольство собственников и бурные обсуждения общественности.
Эти истории служат иллюстрацией того, что в оценке земли не существует нерушимых объективных критериев, а также что значительно повлиять на цену земли могут неожиданно открывшиеся, ранее неизвестные обстоятельства.
Подходы к оценке. Методика оценки земли
Выбор подходов, методов и моделей для определения стоимости оцениваемого объекта производится оценщиком и должен быть обоснованным. Существует несколько подходов к оценке недвижимости вообще и земельных участков в частности.
Доходный подход заключается в оценке стоимости с использованием методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход ─ на сравнении объекта оценки с его аналогами, информация о ценах на которые известна. Аналог для целей оценки ─ это объект, сходный с оцениваемым по основным характеристикам, определяющим его стоимость. При затратном подходе применяется совокупность методов оценки стоимости оцениваемого объекта, основанных на определении затрат, необходимых для его замещения. Выбирая подход, необходимо принимать во внимание особенности оценки земли.
Способы расчета стоимости оцениваемого земельного участка в рамках одного из подходов к оценке называют «методы оценки земли». Так, методика кадастровой оценки земель может заключаться в массовой оценке рыночной стоимости или индивидуальной оценке конкретного участка. Массовая оценка ─ процесс определения стоимости при группировании имеющих схожие параметры объектов и применении моделирования (в т. ч. компьютерного) их стоимости. При использовании таких методов не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты, кроме сервитутов.
Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка: принцип полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования.
Принцип полезности подразумевает, что оцениваемый земельный участок способен принести пользу. Если нет, то какой смысл имеет определение его стоимости?
Соотношение спроса и предложения во многом определяет уровень цен на рынке. В условиях России, страны с переходной экономикой, спрос и предложение часто могут регулироваться административно.
Принцип замещения означает наличие вариантов выбора для покупателя. Если выбора нет, о какой конкуренции цен можно говорить?
Принцип ожидания отражает то, что использование земли, как правило, предполагается протяженным во времени, и размер суммы доходов может оказаться несоизмеримо выше, чем цена продажи.
Принцип внешнего влияния отражает зависимость рыночной стоимости земельного участка от внешних факторов.
Принцип соответствия учитывает, насколько сбалансированы максимальные полезность и доходность оцениваемого участка.
Принцип наиболее эффективного использования означает, что рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Очевидно, что сегодня использовать землю для строительства зачастую несравнимо выгоднее, чем для аграрного производства.