Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение договора цессии (уступки права требования) в долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?
В настоящее время эту неясность можно считать полностью разрешенной. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 указал, что ст. 77 Федерального закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяется в том числе в отношении залога прав требований по договору участия в долевом строительстве при оплате цены (части цены) такого договора с использованием кредитных средств либо средств целевого займа. В данном случае залог в силу закона возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Государственная регистрация залога в силу закона осуществляется регистрирующим органом без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
При этом, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, содержащееся в Постановлении от 25 января 2011 г. N 13905/10 толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Риски переуступки обязательств по ДДУ
К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.
От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:
- Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.
По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.
- Соблюдение графика строительства.
Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.
- Соблюдение планировки.
По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.
- Судебные разбирательства.
Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.
- Отзывы в интернете.
Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.
- Дополнительные траты.
Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.
Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.
Нюансы, если вы решили взять ипотеку
Ипотека — наиболее востребованный способ решения жилищного вопроса в Российской Федерации. Поэтому многих интересует вопрос, можно ли оформить квартиру по переуступке в ипотечный кредит и какие требования у банка к такой сделке. Если у предыдущего дольщика и у застройщика все в порядке с документами, то будет легко получить согласие кредитной организации.
Стоит учитывать, что если гражданин берет ипотеку на приобретение недвижимости по переуступке, то желательно указывать реальную стоимость жилья. Это необходимо в случае разрешения претензий и банк может не пропустить такую сделку. Прежде всего необходимо уточнить условия ипотеки по строящемуся объекту. Эту информацию можно получить в банке.
Продажа объекта недвижимости по переуступке в ипотеку происходит следующим образом:
- выбрать квартиру;
- получить от застройщика одобрение на переуступку прав требования по этой квартире от одного дольщика к другому;
- обратиться в банк с необходимой документацией;
- если кредитная организация одобрит ипотеку, необходимо предоставить документы по переуступке, зарегистрированный ДДУ первого покупателя, документы о полной оплате и и справку об отсутствии задолженности перед застройщиком, документы продавцов;
- получить одобрение сделки банком;
- открыть счет в банке;
- составить договор переуступки прав на квартиру и подписать кредитную документацию.
Перед оформлением ипотеки на покупку квартиры по ДДУ, прежде всего, необходимо получить согласие банка на сделку, а затем передать организации всю необходимую документацию. Также понадобится открытие счета в банке для перечисления ежемесячного взноса (для покупателя) и получения денежного перевода за переуступку прав (для продавца).
Задаток по договору цессии
ЯДарья писал(а): Я заключила договор уступки прав требования по договору инвестирования жилья. Договор инвестирования — фуфло. Читайте 214 ФЗ. Есть один законный договор — ДДУ, регистрирующийся кстати. Соответственно, может иметь место договор уступки прав по ДДУ.
Кстати, он считается заключенным с момента его гос. регистрации. До этого момента его как бы нету. Что имеем: Вы ничего не заключали. Так как фуфло не регистрируется. Априори. ЯДарья писал(а): Строна внесла задаток, подписали соглашение о задатке.
Читайте статью ГК о задатке, а именно: там где говорится «в обеспечение платежей по договору». В Вашем случае договора — нету. Есть фуфло, а договора — нету. Имеем фуфло № 2 под названием «соглашение о задатке» ЯДарья писал(а): Сторона требует деньги назад Правильно требует. Я б еще и морду бы набил. За намерение фтрюхать фуфло. В вашем случае имеет место обязательство долга.
Задаток в сумме (сумма задатка указывается в соответствии с приобретаемым лотом), перечисленный Цессионарием по Договору о задатке от «»2018 года в соответствии с платежным поручением № от «»2018 года (далее – Задаток), засчитывается в счет оплаты приобретенной уступки права требования. 2.3. Оставшаяся стоимость уступки права требования за вычетом суммы уплаченного Задатка составляет рублей. 2.4. Цессионарий обязуется оплатить оставшуюся стоимость уступки права требования в течение тридцати дней с момента заключения настоящего Договора по указанным в разделе 5 настоящего Договора реквизитам Цедента. 2.5. Указанные в п.2.3, п.2.4 настоящего Договора обязательства Цессионария по уплате денежных средств считаются исполненными надлежащим образом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Цедента. 3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ 3.1.
Догор задатка по договору цессии по договору долевого участия
ЕГРП из управления РосреестраИпотека В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.
- Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
- Оповестить о планируемой продаже менеджера
- Получить согласие и найти покупателя
- Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
- Подписать договор переуступки по форме банка
В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его.
Необходимые условия для совершения сделки
Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:
- Дольщик в момент совершения сделки действительно обладает правом требования жилья по ДДУ и не уступил его ранее другому участнику;
- Переуступка по ДДУ возможна только в определенный период времени: после регистрации договора и до того момента, как подписан передаточный акт между дольщиком и строительной компанией. Если за это время дольщик не заключил договор цессии, то после оформления квартиры в собственность, он сможет ее продать в рамках сделки купли-продажи.
- Дольщик может переуступить свои права по ДДУ только тогда, когда он полностью выплатил застройщику цену договора. Если расчеты им были произведены не в полном объеме, то одновременно с цессией заключается договор о переводе долга на нового участника. Правила заключения данного соглашения подробно описаны в ГК.
- Если прежний дольщик не расплатился с застройщиком, требуется получить согласие последнего на данную сделку. По общему же правилу такое разрешение не требуется. Однако нужно учесть, что договор ДДУ может содержать требование получения разрешения застройщика на переуступку права при любых обстоятельствах.
- Если жилье приобреталось в ипотеку, то сделку потребуется также согласовать с банком, выдавшим кредит.
Все перечисленные выше условия являются обязательными. При их невыполнении договор цессии может быть признан недействительным. При этом, ответственность за их несоблюдение возлагается на продавца, который обязан вернуть покупателю всю сумму, уплаченную им по договору цессии.
Как составить предварительный договор уступки права (требования)
Главное, что вам нужно согласовать, — существенные условия предварительного договора. Это предмет будущего договора цессии (основного договора), а также условия, на согласовании которых настаивает одна из сторон.
Все остальные условия вы вправе определить по желанию. Например, не лишним будет согласовать срок действия предварительного договора, порядок заключения основного, как оплачивается уступаемое право. Вы можете предусмотреть неустойку или задаток на случай, если одна из сторон уклонится от заключения основного договора.
Форма предварительного договора — письменная, при определенных условиях — нотариальная. А вот регистрировать такой договор не нужно.
Такими условиями являются (п. 3 ст. 429 ГК РФ):
- условия, которые позволяют установить предмет основного договора — предмет договора цессии;
Пример формулировки условия
Стороны обязуются заключить в будущем договор цессии — уступки права (требования) (далее — Основной договор), по которому цедент передаст, а цессионарий примет право требовать от обязанного лица — ООО «Сигма» (ОГРН 1087741512597, ИНН 7701234567, далее — Должник), которое является арендатором по договору аренды с цедентом от 08.02.2018 N 3 (далее — Договор аренды), арендную плату за август и сентябрь 2018 г. в размере, который установлен в Договоре аренды.
- условия основного договора, на согласовании которых настаивает одна из сторон при заключении предварительного договора.
Если вы не согласуете существенные условия, вы можете столкнуться с последствиями, которые наступят при признании договора незаключенным.
ФЗ-214, как правовая основа сделок с ДДУ
Основным законодательным документом, регулирующим взаимоотношения дольщиков и застройщиков, является ФЗ-214. Из него можно почерпнуть всю необходимую для грамотного составления сделки информацию. Важно принимать во внимание юридические тонкости договора ДУ в строительстве, знать правила составления и соблюдать порядок регистрации документа.
Итак, юридически договор ДУ является:
- двусторонним (возникают права и обязанности у обеих сторон соглашения);
- возмездным (предоставление оплаты за выполненные работы или услуги);
- консенсуальным (начинает действовать с момента согласования сторонами всех важных условий).
Договор долевого участия в строительстве в равной мере гарантирует соблюдение прав обеих сторонам, заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в государственном органе.