Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самовольная постройка: что это и как признать право собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принятая правовая норма направлена на урегулирование деятельности кооперативов и частных гаражей. С 1 сентября 2021 года каждый пользователь незарегистрированного объекта может официально оформить его на себя по упрощенной схеме. То же самое касается и земли, на которой построен гараж. Процедура будет предельно проста, а большую часть бумажной волокиты возьмут на себя органы местного самоуправления.
Если гараж возведен с нарушением норм и правил
Если при строительстве были нарушены предписания строительных норм и правил, то в отношении собственника назначается штраф, а строение подлежит демонтажу.
Перечень технических нормативов для гаража:
- минимальная дистанция до других строений – 6 м (исключение составляют конструкции, при которых гараж сопряжен с домом);
- расстояние между постройкой и границами участка – минимум один метр;
- дистанция до дорог – не менее 3 м до боковых проезжих частей и 5 м – до центральных;
- свободные отступы по бокам гаража при поставленном транспортном средстве – минимум 0,8 м.
Помимо строительных норм, необходимо соблюдать требования пожарной безопасности:
- наличие пожарного щита и огнетушителя;
- отсутствие отопительной системы;
- соответствие электрической проводки нормам ПТЭЭП;
- наличие предохранителей, автоматически отключающих напряжение в сети при перегрузках и коротких замыканиях.
Как выглядит ситуация первоначально
Процедура, казалось бы, единая, однако в зависимости от ситуации порядок действий и необходимый пакет документов может быть разным.
Итак, существуют следующие типичные ситуации, которые следует оценить, чтобы понять, как оформить гараж в собственность в 2021 году.
-
Гаражный бокс находится на территории ГСК и входит в его состав. Следует уточнить, есть два типа сооружений:
- в составе единого здания, то есть когда стены между гаражами общие. Получается, что конкретный бокс – это часть здания;
- каждое строение отдельный объект. Они не имеют общих стен, хотя стены могут примыкать друг к другу (т.е. стоять в ряд в непосредственной близости). Но у каждой постройки свой фундамент и несущие конструкции лишь примыкает к соседней.
-
Строение является индивидуальным, на отдельном участке земли. При этом бокс может быть по типу:
- временное строение;
- капитальный гараж, с фундаментом, с несущими стенами и т.п. Как правило, возведенный из кирпича или блока.
Как приобрести права на неоформленный гараж
В нынешнее время покупка/продажа боксов — обычная сделка. При этом предметом сделки может быть как оформленная, так и оформленная в собственность постройка. Но не во всех случаях. Если Ваша хозпостройка индивидуальная, то совершить сделку с законными последствиями невозможно. То есть сначала продавец официально закрепляет свои права, а только потом сделка. Иначе никакой договор не будет иметь силу, покупатель будет владеть объектом на словах. На такое никто не идет.
А вот кооперативный вариант сделкосопособный. То есть продавец просто передает свой пай в ГСК покупателю. Последний становится новым членом с закрепленным за ним помещением. Он то и может им распоряжаться как законный владелец, в том числе оформить его в индивидуальную собственность.
В какие сроки зарегистрируют гараж в вашу собственность?
Они указаны в ч. 1 ст. 16 Закона N 218 и зависят только от того, куда вы сдали документы — в сам Росреестр или МФЦ. Форма предоставления документов — бумажная или электронная — на сроки не влияет.
Если вы подавали бумаги через МФЦ, документы будут готовы через 9 рабочих дней. А если принесли, направили их по почте или по интернету в подразделение Росреестра — еще быстрее, через 7 рабочих дней.
Закон N 218 говорит, что эти сроки надо исчислять с даты, в которую у вас приняли заявление о госрегистрации и другие документы.
Но у Росреестра другое мнение — он высказал его в своем письме от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17. Он считает, что сроки начинают течь со дня, следующего за днем, когда у вас взяли бумаги. Причем если вы сдали их в субботу, сроки считают с понедельника — ближайшего рабочего дня, следующего за ней.
Важно! Указанные сроки могут течь с другого момента. Например, если вы не сдали вместе с пакетом документов квитанцию об оплате госпошлины, и на дату подачи заявления о госрегистрации в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах нет сведений о ее уплате. В таком случае 7-ми или 9-тидневный срок считают с даты, когда Росреестру придут сведения о поступивших деньгах (ч. 7 ст. 18 Закона N 218).
Нужно ли разрешение на строительство гаража на своем земельном участке?
В современном мире автомобиль стал доступен практически всем слоям населения, но после покупки у автовладельца возникает резонный вопрос, а где же хранить приобретенное транспортное средство. В стандартных ситуациях люди начинают рассматривать покупку гаража, как на первичном, так и на вторичном рынке гаражной недвижимости. Но существует еще одна возможность обзавестись автодомиком
для своей машины. Если гражданин имеет в собственности или же в долгосрочной аренде земельный участок, он может возвести конструкцию для личного автомобиля самостоятельно или с привлечением профессиональных строителей. С технической стороной вроде бы все понятно и просто, а вот как быть с официальной частью оформления такой постройки? Какие действия требуются от собственника (арендатора) земельного участка? Чтобы иметь правильное понимание об ответах на эти вопросы, потребуется рассмотреть все нюансы более детально.
Документы для оформления гаража в собственность
Пакет документов, требуемых для занесения постройки в Росреестр:
- заявление;
- паспорт собственника;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический план участка с указанием размеров и расположения регистрируемого строения.
Заявление составляется в свободной форме. В нем прописывается следующая информация:
- наименование учреждения, в которое подается заявка;
- персональные данные владельца участка (Ф. И. О., данные паспорта, адрес регистрации, гражданство, дата рождения, семейное положение);
- сведения о регистрируемом объекте (используемый способ постановки на учете, вид собственности, указание способа возникновения прав собственности, площадь, номер регистрации участка в ЕГРН, адрес расположения);
- дата составления;
- подпись;
- порядковый регистрационный номер заявки (заполняется сотрудником ЕГРН).
Образец бланка заявления доступен по ссылке.
Приватизация земельного участка под ней
Остановимся подробнее на том, как оформить гараж. Сегодня эта процедура просто необходима. Поскольку, не позаботившись о регистрации гаража в качестве собственного недвижимого имущества, вы можете его совсем утратить, попав под региональную программу застройки той территории, на которой базируется ваша постройка. Наверняка многие автовладельцы слышали страшные истории о разных полулегальных теневых схемах, в соответствии с которыми некоторые собственники гаражей, не получившие своевременно нужных документов, были лишены своего имущества без права компенсации, а кое-кому даже пришлось заплатить штраф за самовольную застройку.
Итак, что нужно делать хозяевам гаражей, не внесенных еще в кадастровый реестр? Куда нужно первым делом обращаться и как оформить гараж правильно? Первой ступенькой для легализации незаконной постройки должна стать приватизация земельного участка под ней. И здесь проявляются различия в оформлении, в зависимости от того, на какой земле находится гараж.
Документы на строительство
Согласно ч.2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для возведения любого капитального строения требуется разрешение. Это значит, что построить без него гараж можно, если это:
- металлическая конструкция без фундамента, с возможностью перемещения при помощи подъемного крана;
- сооружение в виде навеса без капитальных стен.
Если строение с фундаментом – это недвижимое имущество, облагаемое налогом и для возведения которого требуется разрешение.
Если гараж будет использоваться для коммерческих целей, разрешение необходимо, независимо от типа строения.
Для его получения нужно представить в отдел архитектуры муниципалитета:
- заявление владельца участка;
- паспорт;
- технический план земли;
- документальное подтверждение права собственности на участок;
- проект будущего гаража;
- кадастровый план участка;
- план подключения к коммуникациям;
- топографическую карту участка.
Расстояния от гаража до других объектов
Знание и соблюдение при строительстве санитарных, бытовых и пожарных норм поможет в последствии не только избежать неприятностей с соседями, но и оградит от ошибок, в результате которых может возникнуть необходимость не только кардинальной перестройка объекта, но даже вынужденный снос постройки.
Администрация каждого региона может устанавливать свои правила по расположению гаража на участке, вносить поправки и дополнения к некоторым статьям, но все же основные требования закреплены в сборнике СНиП 2.07.01-89.
Нарушенные нормы для собственников гаража (см. Как происходит оформление гаража в собственность через суд) не повлекут за собой уголовную или административную ответственность, так как это все же рекомендованные требования, но специалисты советуют придерживаться их в обязательном порядке. Всегда могут появиться заинтересованные люди, например, в лице ваших соседей, которым не понравится размещение гаража вблизи от их места отдыха или выхода из дома (выхлопные газы, шум, запах бензина и прочее).
И если они смогут доказать в суде, что неправильно возведенный гараж угрожает их жизни или здоровью, например, в связи с невозможностью разворота пожарной машины или кареты скорой помощи, то по решению суда вы будете обязаны снести постройку. Кроме того, нормы и правила строительства гаража приняты не за один день, годами разрабатывающиеся, проверенные специалистами нормативы призваны максимально оградить человека от всевозможных неожиданностей, пожаров и прочих катаклизмов.
После получения права собственности на участок со строго обозначенной границей, следует приступить к планированию. Если соседние участки ещё не благоустроены, первый, кто начинает застройку участка, находится в привилегированном положении. Ему необходимо будет только соблюдать жилищные нормы строительства гаража на участке ИЖС, которые оговаривают правила размещения построек относительно дороги и улицы, а также выдерживать расстояние между постройками на своей территории. Опоздавшим соседям для размещения гаража на участке ИЖС по нормам вдобавок придётся отчитывать положенные шесть метров от расположения жилых построек соседа.
Требования СНиП к гаражному строительству
При составлении плана земельного участка, при намечающемся на нём строительстве гаража, следует придерживаться правил противопожарной безопасности, оговорённых СНиП 21-01-97.
Имеется 4 категории гаражей. К первой относятся частные гаражи, располагающиеся в индивидуальных владениях, ко второй – строения кооперативные. Для них предусматриваются меры пожаро- и взрывобезопасности. В третью группу входят подземные паркинги, а к замыкающей категории относятся гаражные боксы.
Нормативы для размещения гаража на земельном участке ИЖС:
- на расстоянии 1 метра от красной черты, чтобы машина не мешала проходу граждан по пешеходной дороге;
- не ближе 6 м от жилой постройки соседа для безопасности зданий, во избежание перекинувшегося во время пожара огня;
- дистанция от стен собственного дома владельца должна быть не менее 3 м, чтобы создать свободный проезд для пожарных машин;
- не ближе 1 м от соседнего забора, чтобы не затенять участок и осматривать стены строения при стекании воды с крыши.
Как оформить в собственность
Земельный надел, на котором расположен индивидуальный гараж, его владелец может бесплатно оформить в собственность при соблюдении ряда условий, так же оформляется и как оформить пристрой к гаражу.
- Участок получен ранее 30.10.2001;
- Участок предназначен для ИЖС, ЛПХ, садоводства или гаражного строительства;
- Имеются документы о предоставлении лицу данного участка на праве собственности или пожизненного владения (или даже без указания конкретного вида права).
Для регистрации права на землю владельцу участка необходимо обратиться в подразделение Росреестра и представить:
- Сохранившиеся документы на землю (постановление, акт, свидетельство о праве на участок или предоставлении участка) либо выписку из похозяйственной книги, если участок отнесен к категории ЛПХ.
- Кадастровый паспорт/план участка.
- Общегражданский паспорт заявителя.
- Документ об уплате пошлины (350 руб.).
После получения в Росреестре свидетельства о праве на земельный участок можно приступать к легализации построенного на нем гаража.
Для этого придется вновь обратиться в службу Росреестра и представить:
- Заполненную в 2 экземплярах по утвержденной форме декларацию на гараж (в ней гражданин самостоятельно указывает адрес объекта, его площадь, материал стен и иные сведения);
- Паспорт владельца гаража;
- Документы на участок, на котором расположен гараж;
- Квитанцию, подтверждающую уплату госпошлины (350 руб.).
Если при проверке поданных документах не обнаружится ошибок и нарушений закона, то через 10 рабочих дней хозяин гаража получит свидетельство о праве собственности на него.
Как узаконить гараж через суд?
Нередки случаи, когда формально есть возможность узаконить гараж на собственном участке, но технически это сделать сложно. Например, нет документов, которые подтверждали бы сам факт постройки гаража ее владельцем. Владелец не позаботился о том, чтобы сохранить в полном объеме счета, акты выполненных работ, договора или декларации о сооружении постройки на этой земле. Чтобы доказать правомочность возведенного здания, нужно собирать имеющиеся документы (какие есть), составлять исковое заявление и обращаться в суд.
Отсутствие необходимых документов придется заменять свидетельскими показаниями, но в таком деле вес имеют как раз документы и справки, и их нужно предоставить в большом количестве, такие как техпаспорт, документ на право собственности, справки их пожарной инспекции, санэпидстанции и т.п., выписки из официальных учреждений и другие. Голословное утверждение каких-либо фактов в суде всерьез приниматься не будут.
Наилучшим решением будет, если вы для представления в суде обратитесь к профессиональным юристам, которые будут собирать за вас нужные документы и представлять ваши интересы в суде. Стоимость их услуг значительно меньше, чем стоимость потраченного времени и нервов, с сомнительными шансами на конечный успех в решении вопроса узаконивания гаража на собственном участке.
Размер гаражного участка
Строительные стандарты по закону регулируются , хотя местные администрации имеют право устанавливать свои правила, а также вносить поправки в нормативы. Согласно ст. 11.22 этого документа, для гаражей в городской черте минимальный размер участка под одну машину составляет 30 м2. Этой площади часто недостаточно, но на своем участке хозяин волен выбрать размер сам. Главное, чтобы соблюдались остальные нормы по расположению объектов и расстояниями между ними.
Размер прилегающей к гаражу территории чрезвычайно важно учитывать при планировании сооружения. Против могут выступить соседи, которым не понравится внезапно закрывшая красивый вид из окна стена, шум и так далее.
Нарушение установленных правил владельцами участков не приведет к появлению уголовной или даже административной ответственности. Но последствия бывают плачевными для самой постройки, ведь ее правомерность придется доказывать в суде.
Строитель должен знать точно, сколько нужно отступить от межи при строительстве гаража. И об этом сказано в ст.7.1 указанного выше СНиПа. Выступающая часть сооружения (ее проекция на землю в случае, если выступ 50 см и более) должна находиться как минимум в метре от нее.
Нормативные требования касаются взаимного расположения других объектов, заборов и деревьев не только на своей, но и соседней территории.
Красные линии и размещение относительно них
Красные линии обозначают существующие или планируемые границы участков общего пользования и отделяют государственную территорию от частной. К красным линиям относятся границы территорий, на которых проложены различные коммуникации (электричество, водопровод, канализация), границы участков, на которых проходят автодороги и железные дороги.
Красные линии отражены в генеральном плане поселения, проекте застройки территории. Нормы расположения объектов относительно красных линий установлены, чтобы коммуникациям, дорогам и так далее всегда был свободный доступ.
Любое частное строение на вашем участке должно находиться минимум в 5 м от красной линии. Она может проходить как по границе участка, так и быть на некотором расстоянии от нее. Если расстояние до красной линии меньше положенного, постройку могут снести по решению суда. Расположить гараж по- другому, например, так, чтобы он сам или навес примыкал к забору со стороны проезжей части, можно, согласовав этот вопрос с правлением.
При определенных условиях можно построить гараж и в нарушение этих норм. Для этого необходима письменная договоренность с соседями, которую следует нотариально заверить. Такой документ действует три года, после этого срока его нужно продлевать. Гараж при этом должен быть построен с соблюдением всех норм пожарной безопасности, о которых говорилось выше.
Также можно построить гараж вплотную к соседскому. Можно поставить гараж и таким образом, чтобы одна его стена заменяла собой часть забора. В последнем случае конфликт с соседями может возникнуть, если ваша постройка затеняет их посадки. Поэтому, прежде чем начинать строительство таким образом, необходимо договориться с соседями и заключить письменный договор.
Важно! Письменный договор заключается с конкретными людьми. Если соседи продадут участок, с новыми хозяевами может возникнуть конфликт.
При этом срок давности искового заявления составляет 3 года, и если проблем за это время не возникло, то постройку можно считать законной.