Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.
Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.
Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:
- декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
- справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
- договор купли-продажи жилья;
- свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
- акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
- документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).
При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:
- договор с кредитной организацией;
- график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.
Можно уменьшать срок и платеж одновременно
Третий вариант досрочного погашения — вносить досрочные платежи, выбирать уменьшение платежа, но продолжать платить обязательный платеж как в первый месяц. Платеж снижается, но вместо того чтобы платить меньше, человек вносит ту же сумму. Тогда удастся получить сразу две выгоды:
- уменьшение срока кредита;
- снижение рисков за счет уменьшения ежемесячного платежа.
Например, ежемесячный платеж — 15 975 рублей, вносим каждый месяц на пять тысяч больше — 20 975 рублей, но выбираем погашение с уменьшением суммы, тогда:
- срок кредита — 14 лет и 2 месяца;
- ежемесячный платеж — 15 975 рублей;
- дополнительный досрочный платеж — 5000 рублей;
- всего заплатим банку — 3 545 720 рублей;
- проценты — 1 505 720 рублей.
Первый способ. Уменьшите ипотечную ставку по процентам на весь срок
Предположим, вы оформили ипотеку по ставке 12%. В этом случае лучше рефинансировать заем. Обратитесь в другой банк, который предлагает более выгодные условия, или оформите льготную ипотеку по ставке 7%. Выгоду от рефинансирования получите только на раннем сроке кредитования — до полугода с момента оформления ипотеки.
Для перекредитования сделайте следующее.
-
Найдите банк, который предлагает меньшую процентную ставку.
-
Подавайте документы на рефинансирование, если внесли по кредиту уже более двух оплат.
-
Прикрепите к заявке документы, требуемые банком: справку с работы, выписку по долгу в другом банке.
-
Дождитесь решения менеджеров.
-
Если заявку одобрят, банк переведет деньги старому кредитору, а вы будете оплачивать ипотеку в новый банк.
Срок кредита и ежемесячный платеж
УВЕЛИЧЕНИЕ СРОКА КРЕДИТА тоже помогает справиться с выплатой по ипотеке. Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. И чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если вы вносите сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.
Не забываем о еще одном варианте – это ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ВЗНОС Когда вы планируете оформлять ипотеку, старайтесь закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей. Вам будет по силам отдавать это банку.
Например: Если вы понимаете, что не сможет платить, предположим, 100 тыс. руб. ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 25 лет, то лучше сразу понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами.
Вы так не загоните себя в тупик, когда возникнут какие-нибудь финансовые проблемы или форс-мажоры. Лучше вносить платежи, которые превышают график, если вы понимаете, что можете себе это позволить.
При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 30 тыс. руб. вместо обещанных 20 тыс. руб., в следующем месяце — 50 тыс. и т. д.
Рефинансирование и реструктуризация ипотеки
Рефинансирование ипотеки –тоже один из хороших способов уменьшить платеж. Рефинансирование, или как еще ее называют, перекредитование существующего кредита — это,в принципе, та же ипотека.
Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. За счет рефинансирования вы можете снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа.
Рефинансирование актуально, если вы погасили больше половины кредита. Чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, вы можете обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему.
В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого вам, как заемщику, необходимо предоставить стандартный набор документов:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
- справка 2-НДФЛ;
- кредитный договор со старым банком;
- справка об остатке ссудной задолженности
- При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.
Досрочно рассчитаться с банком можно и другим путем. Каждый аннуитетный платеж гасится через депозитный счет. Это значит, что заемщик вносит деньги на счет, и банк потом списывает с него платеж. Депозит – прекрасный инструмент для экономии денег, потому как откладывать средства лучше на депозите, чтобы эти деньги не потратить. Если на протяжении года вносить на депозит по 100 000 руб., из которых по 71 118 руб. пойдут в погашение кредита, остальное — на депозитный счет (то есть в вашу копилку), то за год у вас образуется 343 000 руб. экономии на депозитном счету, из которых 283 725 пойдут в погашение основного долга. После этого ваш ежемесячный платеж составит 67 725 и позволит экономить 3 393 руб. в месяц. Но при досрочном частичном погашении кредита обязательно пересчитывайте график платежей. Он должен уменьшаться.
Разница между первым и вторым способом досрочного погашения кредита в том, что это процесс трудоемкий, занимает 40-50 минут чистого времени в офисе банка, не считая дороги. Поэтому мы рекомендуем вносить досрочные погашения крупными, а не мелкими суммами.
| Ежемесячный платёж | 27 752 ₽ |
| К возврату | 3 331 784 ₽ |
| Сумма ипотечного кредита | 2 100 000 ₽ |
| Сумма процентов | 1 231 784 ₽ |
| Процентная ставка | 10,0% |
| Дата последнего платежа | 5 декабря 2032 г. |
Как уменьшить дополнительные платежи на ежегодное страхование
Для оформления ипотеки страхование залога — обязательное условие. Сотрудники предлагают оплатить полис страхования недвижимости у компаний-партнёров банка. Таких компаний может быть 3 – 4, заёмщик может выбрать из предоставленного списка.
Однако не все знают, что застраховать квартиру можно не только в агентствах из списка. Выбрать страховую компанию можно самостоятельно. Зачастую разница между компаниями-партнёрами и другими страховыми может достигать 50% от стоимости полиса.
Срок кредитования достаточно долгий, в среднем 15 – 30 лет. Можно заключить страховой договор только на год и при продлевать в разных компаниях, где будет дешевле. При этом следует смотреть предложения других компаний и в случае акций или спецпредложений перезаключать договор на более выгодных условиях.
Выбирая акционные предложения, можно сэкономить ежегодно до 40 000 рублей.
Помимо страхования залога, предлагается застраховать жизнь и здоровье заёмщика. Данная услуга является добровольной – полис можно и не оформлять, уменьшив расходы на оплату страховок. Но в этом случае банк вправе увеличить процентную ставку на 1 – 2 пункта.
Важный момент! Полис страхования ипотеки оформленный онлайн обычно на 10-15% дешевле аналогичного, но оформленного в офисе банка или страховой. Рекомендуем предварительно сделать расчет на нашем онлайн калькуляторе ниже и если цена будет более выгодна, то оформить его онлайн. Также не забудьте добавить этот пост в закладки, чтобы не забыть, где вы это читали, когда придет время страховаться.
У каждого кредитного учреждения имеется форма заявления для пересмотра условий договора ипотечного кредитования.
Однако заемщиком указываются общие сведения:
| Дата заключения ипотечного договора | его условия – размер кредита, срок, процент |
| Обстоятельства в результате которых | ухудшилось финансовое положение заемщика и его семьи. Причины снижения дохода |
| Указание на то, что просрочек по ипотеке не допускалось | и нарушений обязательств с стороны клиента банка не было |
| Может быть указана сумма уже уплаченная по кредиту | Узнать ее можно в личном кабинете на сайте банка |
| Просьба об изменении условий заключенного кредитного договора | и способы его реструктуризации |
| Размер платежа | который в данный момент должник может уплачивать банку |
| Дата, подпись | и способы связи с заемщиком, для отправления ответа на данное заявление |
Условия досрочного погашения ипотеки Сбербанка в 2020 году
Раньше банки устанавливали сроки, раньше которых кредит закрыть было невозможно. Но в 2011 году появился закон, запрещающий банкам ставить какие-либо условия, препятствующие преждевременной оплате долга. Теперь любой кредитор может вернуть весь долг целиком или ее часть даже в день выдачи.
Оплата может быть произведена как в первой половине срока выплат, так и ближе к его завершению:
- Выгоднее вносить досрочную оплату за ипотечное кредитование в первой половине срока выплат. Банки намеренно рассчитывают суммы ежемесячных платежей таким образом, что сначала большую их часть составляют проценты.
- Ближе к окончанию срока действия кредита в ежемесячном платеже сумма основного долга становится больше, а процент за пользование – меньше.
Так, если из пяти лет вы регулярно вносили платежи на протяжении четырех, то процент за все 5 лет вы уже оплатили почти полностью и досрочный платеж выгоды почти не принесет.
Если вы намерены заплатить большую сумму в счет основного долга, то есть произвести частичное гашение, то сегодня Сбербанком разрешается вносить средства без ограничения в их размерах. Если раньше эту операцию могли выполнить лишь те, кто хотел внести 15 тыс. рублей и более, то сегодня можно увеличить свой платеж даже на сто рублей.
Перерасчет кредита производится только в том случае, если данная возможность указана в договоре. Сегодня все кредиты Сбербанка можно погасить досрочно с перерасчетом процентов. Если вы оформляете частичную оплату в офисе, то для вас распечатают дополнительный график оплаты. При досрочном внесении суммы онлайн через личный кабинет Сбербанка – новый график появится на вашей странице.
Проценты за пользование пересчитываются не всегда. Это должно быть указано в договоре. Когда возможность перерасчета в нем указана, то уже оплаченный, но не использованный вами процент будет перенесен в счет основного долга, и платить вам придется меньше.
Стаж работы в Сбербанке 12 лет.
Досрочно рассчитаться с ипотекой можно на любом этапе выплаты, предупредив кредитора о своем решении в письменной или электронной форме. Банк устанавливает определенные сроки: обращение должно быть подано за 30 дней до даты планируемого ЧДП.
Обязательные условия досрочного погашения ипотеки в Сбербанке:
- Подать заявление может только заемщик.
- Оформить прошение можно онлайн или в отделении Сбербанка, в котором выдавался кредит.
- Необходимо соблюдать минимальный размер оплаты: 15 000 рублей.
- После перерасчета процентов заемщик обязан ознакомиться и подписать новый график платежей.
Досрочное погашение по военной ипотеке происходит без заявления в банк. Заемщику необходимо внести желаемую сумму на счет Росвоенипотеки. В расчетную дату средства будут списаны в полном объеме.
Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий и оплаты ипотеки. Средства маткапитала можно направить на приобретение готового жилья, квартиры в строящемся доме, на ИЖС.
Уменьшить ипотечную нагрузку за счет средств материнского капитала можно разными способами:
1) внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
2) оплатить часть основной суммы кредита;
3) погасить проценты по жилищному кредиту.
Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.
Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.
Пошаговая инструкция:
1. Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).
2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
3. Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».
4. Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
5. Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет. Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.
Необходимые документы для Пенсионного фонда:
— паспорт заявителя и СНИЛС;
— свидетельство материнского капитала;
— свидетельство о заключении брака;
— нотариальное обязательство, описанное выше;
— справка из банка и копия кредитного договора;
— договор купли-продажи на жилье;
— выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
— выписка из счета продавца, подтверждающая, что банк уже перевел сумму, эквивалентную стоимости жилья.
Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.
Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.
Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.
Ставка по кредиту оказывает влияние на размер ежемесячного платежа.
В настоящее время, кредитные организации удерживают процентную ставку по ипотечным займам примерно 10 – 12% годовых при стандартной ипотеке, и около 8 – 10% годовых при льготных условиях кредитования.
Почти во всех банках примерно одинаковые уровни процентных ставок. При понижении ставки, банк может увеличивать минимально возможный срок ипотечного кредитования.
Либо, напротив, процентная ставка может быть немного повышена, а прочие условия чуть выгоднее.
В 2017-2018 годах имелась тенденция к уменьшению ставок по ипотеке. Инициатива по снижению процентных ставок исходила от Президента РФ и Правительства.
Как самостоятельно уменьшить процентную ставку по ипотеке?
В случае возникновения финансовых проблем, и должник не может больше оплачивать установленную сумму платежей, он может подать заявление в банк с просьбой о понижении процента по ипотеке.
Когда причины такого ухудшения финансового положения в действительности существенные, банк может пойти на снижение ставки.
Как снизить платеж по ипотечному кредиту?
Весь этот год на рынке недвижимости прошел под флагом снижения ипотечных ставок и появления программ рефинансирования старых ипотечных кредитов. Заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад под более высокий процент, начали думать, не перекредитоваться ли им на более выгодных условиях.
Представители банков уверяют, что получить одобрение на рефинансирование не сложнее, чем на получение первого кредита, — расходы такие же, а сама процедура перехода к другому банку отработана до мелочей. Форумы же на специализированных сайтах рисуют несколько иную картину.
Заемщики, которые взялись за рефинансирование, сталкиваются со множеством сложностей. В первую очередь, банки, не желая расставаться со своими надежными заемщиками, намеренно затягивают выдачу подтверждающих документов.