Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли снести дом, если он возведен слишком близко к постройкам соседей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На садовых участках разрешается возвести дом для дальнейшего проживания, различные сараи с банями, строения для хозяйственных нужд, разнообразные навесы и теплицы, беседки, всевозможные другие постройки. На всё это Вы сможете оформить право на владение собственностью. Строения до 50 квадратных метров можно не оформлять. Чтобы зарегистрировать постройки, нужен тех план, стоимость которого больше 10000 руб., оплатить госпошлину. Нужно помнить о том, что Вам придётся оплачивать налоги с зарегистрированных строений. Строения не должны быть больше тридцати процентов площади участка. Необходимо соблюдать расстояние до соседних построек, так жилой дом должен будет построен не ближе трёх метров до забора Вашего соседа, деревянные дома должны быть на расстоянии более пятнадцати метров, кирпичный и деревянный дом не ближе десяти. Если постройки не будут соответствовать пожарным нормам, разрешение Вы не получите. Согласно новому закону, многие строения будут признаны самостроем и будут снесены. Касается это в первую очередь многоквартирных домов, которые были построены в нарушение всех норм. Закон о сносе дачных домов обычных дачников не коснётся, а вот различные гостиницы, киномонтажи, магазины и другие коммерческие объекты придётся снести. Государство заинтересовано в первую очередь о получении налогов, а не сносить дачные дома. После того как правильно зарегистрируете свое жильё, можете не переживать за свои участки и дома. Если Ваш участок составляет по документам шесть соток, а на самом деле занимает десять, нужно будет написать заявление и выкупить за пятьдесят процентов от её кадастровой стоимости. Нужно помнить о том, что до 01.01.2019 года осталось, не так уж и много времени и заранее позаботиться о правильном оформлении своего дома и участка.
Дом на учете: как оформить снос
В том случае, если жилой дом стоит на кадастровом учете, порядок его сноса будет иным.
Первый шаг — это отключение от всех коммуникаций, подведенных к дому. Для этого необходимо пригласить представителя ресурсоснабжающей организации, который зафиксирует факт отключения в акте, говорит Владислав Журавлев. Но это только в том случае, если загородный дом капитальный и подключен к коммуникациям.
Второй шаг — необходимо направить в орган местного самоуправления два уведомления: о начале сноса и его завершении. Это можно сделать через МФЦ либо обратившись напрямую в местные органы власти. При этом прикладывать проект сноса не требуется, добавляет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин.
Третий шаг — собственник снесенного дома должен обратиться в Росреестр для снятия дома с учета. Это необходимо, чтобы не начислялся налог на имущество физических лиц. Но сначала для фиксации факта сноса жилого дома необходимо пригласить кадастрового инженера. Он должен состоять в саморегулируемой организации, которая обязана включиться в реестр СРО при Федеральной службе государственной регистрации, объясняет Владислав Журавлев. После этого акт обследования, составленный кадастровым инженером, подается в Росреестр с решением собственника о сносе без уплаты пошлины. Изменения в реестр будут внесены в течение десяти дней, говорит эксперт.
Даже забор придется сносить, если признают его незаконным. Для садовых и дачных участков действуют единые правила установки забора: его высота не должна превышать 1,8 метра.
Глухой забор по границе со смежным участком можно установить лишь при наличии письменного согласия соседа, а со стороны улицы — с согласия общего собрания членов СНТ (СП 53.13330.2019).
Для участков, которые располагаются в пределах населенных пунктов, нормативы установки забора определяются местными правилами землепользования и застройки.
Если соседа не устроит ваш забор и при этом выяснится, что он был возведен с нарушениями, суд может вынести решение о сносе.
Например, в Екатеринбурге гражданин добился сноса соседского монолитного забора высотой в 2,5 метра.
А местные правила благоустройства территории запрещали глухие и железобетонные ограждения на участках, допуская только декоративные металлические ограждения максимум до 2 метров в высоту (Свердловский облсуд, дело № 33-10747/2019).
Поэтому, прежде чем ставить капитальный забор, нужно выяснить, какие требования к нему установлены в вашем населенном пункте.
Определение и особенности
Садоводческий участок – это земля, отведенная под разведение овощей и плодово-ягодных культур, ведение хозяйства, организацию отдыха и разведение домашних животных. Приобретение сельскохозяйственного участка выгодно для гражданина, так как земля отведенная под сельское хозяйство, облагается налогами в меньшем размере, чем земля для жилого строительства.
- Участок для садоводства или огородничества может быть предоставлен товариществом садоводов или приобретен индивидуально.
- Правила использования регламентируются Жилищным кодексом, Кодексом градостроительства, и ФЗ№72.
- Законы устанавливают правила использования участков, а именно:
- какой деятельностью разрешено заниматься владельцу участка;
- какие постройки можно возводить в границах надела;
- требования к постройкам и их размещению;
- правила проживания на территории садового участка.
Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
- Гражданский Кодекс Российской Федерации;
- Земельный Кодекс Российской Федерации;
- Кодекс об Административных правонарушениях Российской Федерации;
- Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 N 66-ФЗ;
- Закон Московской области № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области»;
- Закон Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (ред. от 21.02.2018) «О регулировании земельных отношений в Московской области»;
- Постановление Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»;
- Решение Волоколамского городского суда Московской области от 23 сентября 2015 г. по делу № 2-805/2015;
- Решение Рузского районного суда Московской области от 31 марта 2015 г. по делу № 2-403/2015.
Что представляет собой данная категория земель?
Это земельные массивы из категории земель сельскохозяйственного назначения, оформленные юридическим лицом – садовым некоммерческим товариществом (СНТ) в аренду у администрации, или – в собственность. Используются на основании совместного долевого владения.
В эту категорию входят так же земли, использующиеся компаниями и индивидуальными предпринимателями для ведения сельскохозяйственных работ, связанных с садоводством.
Их правообладателями могут быть:
- собственники;
- арендаторы;
- владельцы паёв.
Такими землями могут быть только земли сельскохозяйственного назначения, допускающие использования под садоводство, с соответствующими характеристиками:
- наделённые высоким качеством плодородия;
- расположенные в экологически благополучном месте;
- расположенные в массиве с благоприятным для садоводства ландшафтом.
Важно! К таким землям относятся также дороги и иные места совместного пользования дачников.
Регулируется Федеральным законом от 15.04.98 г. № 66-ФЗ, а также – законами о некоммерческих обществах: от 12.01.96 г. № 7-ФЗ, и № 99-ФЗ от 04.05.2011 г.
Почему ваш дом могут снести?
Svetoslav Radkov/Fotolia
Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.
Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.
Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.
История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…
Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?
Садоводы Екатеринбурга в панике: более 120 коллективных садов, расположенных в черте города, власти собираются снести.
Удаление дачных плантаций из областного центра предусмотрено генпланом города, разработанным до 2025 года, и стратегическим проектом «Сады Урала». Конечно, вынос садов произойдет не в один день, процесс может растянуться на годы. Тем не менее планами развития города предусмотрено, что территории, ныне занимаемые садами, должны отойти под жилищное строительство, новые инженерные коммуникации и транспортные развязки.
Очевидно, что список выселяемых со временем будет пополняться. И ситуация прощания с клубникой и яблоней рано или поздно встанет перед большинством городских садоводов. Одно надо помнить четко: изъять землю у несогласного собственника без решения суда и начать на ней строительство не может никто.
Кто не успел
На месте «Садоводческого товарищества № 5 завода имени Калинина» в будущем должно появиться Срединное транспортное кольцо. Созданный более полувека назад, этот сад сейчас похож на небольшую деревеньку близ городских кварталов. В нем имеются все необходимые коммунальные блага — садоводы за свои деньги пробурили скважину, провели трубы ко всем участкам, электричество, есть дороги.
— Мы вложили в развитие сада очень много, и у нас, пенсионеров, просто не хватит ни сил, ни средств возделывать новые участки, — рассказывает председатель садоводческого товарищества Регина Максимова. — Даже добираться за город будет гораздо дороже и труднее. Очень немногие, у которых есть право собственности, могут согласиться на новые земельные участки.
Большинство калининских садоводов приватизировали полученные от завода сотки. Они занялись оформлением прав собственности, когда в 2006 году вышел федеральный закон о «дачной амнистии», упрощающий процедуру приватизации. Но стать земельными владельцами успели не все. Некоторые садоводы-калининцы до сих пор не могут закончить приватизацию, утверждая, что в инстанциях им ставят всевозможные палки в колеса. За это время в коллективном саду умерло пять пенсионеров. А по постановлению главы Екатеринбурга, вышедшему в конце 2007 года, территория садов, подлежащих сносу ради муниципальных нужд, резервируется — с этого момента приватизация невозможна. Споры о правах на земельную собственность уже дошли до областного суда.
С кустами на выход
Число судебных разбирательств со временем может возрасти.
В Екатеринбурге сейчас располагается 680 коллективных садов. Существует ряд законных оснований для их сноса. В соответствии с Земельным кодексом РФ администрация города имеет право на снос садов при определении данных территорий под муниципальные нужды. Но при этом, кстати, в кодексе имеется небольшая оговорка: при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Основанием для безоговорочного сноса являются и санитарные нормы расположения садов. Они не должны находиться на территориях, которые не пригодны для выращивания плодово-ягодной продукции и отдыха: в санитарно-защитных зонах промышленных предприятий и кладбищ, в полосе отвода железных дорог, придорожных полосах автомагистралей, под линиями электропередачи.
Чтобы сосуществование города и сада было более комфортным, а возникающие проблемы решались безболезненно, в 2005 году в Екатеринбурге был разработан стратегический проект «Сады Урала». В его создании принимали участие специалисты городской и районных администраций, Уральской государственной сельскохозяйственной академии, «Объединения садоводов муниципального образования «город Екатеринбург», Свердловской селекционной станции садоводства Российской академии наук.
Как сказано в проекте, наделять жителей мегаполиса земельными участками необходимо. Каждая екатеринбургская семья, занимающаяся садоводством, в среднем производит для собственного потребления и реализации на рынке 200 килограммов фруктов и ягод и 280 килограммов овощей и картофеля в год. Кроме того, специалисты знают, что для уральцев особенно полезны овощи-фрукты, выращенные именно в нашем регионе: местные сорта более богаты биологически активными веществами, чем заморские.
Но у уральской городской морковки есть и оборотная сторона: экология в Екатеринбурге такова, что дары огорода могут серьезно подорвать здоровье. Следовательно, по мнению разработчиков программы, количество садов нужно сохранить и приумножить, но лучше вынести их за городскую черту и создать всю необходимую инфраструктуру: подвести дороги, электричество, воду.
Стоимость грядки
Однако можно прогнозировать, что вследствие реализации этого проекта количество садоводов-любителей в Екатеринбурге существенно снизится. Садоводы — в основном люди пенсионного возраста, много лет возделывавшие тихим упорным трудом свои сотки, они просто не потянут новый участок.
К тому же в основе программы лежит не только забота о местных садоводах, но и серьезные финансовые расчеты мэрии. Государство поддерживает садоводов, начисляя им мизерные налоги на землю. Между тем налоги с той же самой земли, используемой под коммерческие цели, гораздо выше. Таким образом, отдавая землю под коммерческие проекты, можно зарабатывать дополнительные миллионы для бюджета.
Программа выноса садов за пределы городской черты растянется, возможно, на десятилетия. Но сейчас, когда переходный период только начинается, под ударом оказались интересы тысяч людей. И вариантов действий как поступить, если к вам пришло официальное извещение о сносе сада, на самом деле несколько. О всех мы подробно расскажем в следующем номере «РГ- Неделя».
Сады, подлежащие сносу
В Кировском районе:
В Ленинском районе:
«Янтарь» УГК, «Арендатор», «Мечта», «Высотка», «Академстрой» СМУ УрО РАН, «Надежда», «Ветерок-1», «Заря».
В Верх-Исетском районе:
В Октябрьском районе:
В Орджоникидзевском районе:
В Железнодорожном районе:
«Монтажник» Учебно-опытного лесхоза, СНТ «Исеть», «Вагонник».
В Чкаловском районе:
«Лесной-2», «Малина», «Малина-2», «Виктория», №4, №5, №6 ПО «Химмаш», «Архитектор-2», «Ручеек».
Могут ли заставить снести незарегистрированный дом в снт
И пройдет год, придет другой председатель к власти и опять начнет меня пинаь? Из 300 домиков в товарищества половина стоит ближе чем я к забору, даже если перенести (что я не хотела бы делать, т.к. получается, что при покупке меня обманули, купила 6, оформляла 6, платила за 6, а тут бам. и 4 сотки. Но даже если 4 — дом 3,5 от забора (где дорога).
По поводу «дамочки» в фирме: у вас как составлен договор? Они вам просто межевой план делают и всё? Ну так вы его должны отнести в отдел кадастрового учёта «Росреестра», чтобы ваши границы были внесены в государственный кадастр недвижимости (ГКН). Их не внесут, если выяснится, что в межевом плане они пересекают границы ЗОП (при условии, что эти границы внесены). Так же их не внесут, если нет подписей заинтересованных лиц — собственников и землепользователей смежных участков. По поводу ЗОП вариантов много: это может быть и СНТ, и группа граждан — членов СНТ. Но информация берётся из ГКН, кто там указан — тот и согласовывает. В частности, если это госсобственность, то согласовывает администрация района. Если межевой план удовлетворяет всем требованиям, то в течение месяца вам выдадут кадастровый паспорт вашего земельного участка (обратите внимание, теперь за это берут пошлину, раньше было бесплатно) — это государственное признанание ваших границ. Отныне что-либо потребовать от вас могут исключительно через суд, ибо земельные споры по закону решаются только в суде.
Три заблуждения о том, почему ваш дом нельзя снести…
Нормы о самовольной постройке применяются и к объектам незавершенного строительства. При этом они не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольных построек, не являющихся недвижимостью. Не действуют они и в случаях перепланировки, переустройства (переоборудования) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
И в то же время, как разъясняет Илья Дискин («Серебряная Подкова»), в случае строительства на землях населенных пунктов не отдельного дома, а коттеджного (дачного) поселка ограничения будут строже, так как эти земли подпадают под прямую сферу ответственности муниципалитета и должны быть обеспечены социальной инфраструктурой. То есть должны быть обязательно запланированы подъездные пути, детская площадка, инженерные коммуникации и т.д., а для поселков, разместившихся на сельхозземлях, такое не обязательно.
Кто то покупал участок в снт с незарегистрированным домом
Время чтения ≈ 4 минут Благодаря принятым в 2006 году поправкам в Земельный кодекс РФ и ряд законодательных актов, получивших общее название дачная или земельная амнистия многие граждане получить шанс узаконить многолетнее владение своими наделами в упрощенном порядке и без оплаты. В результате число землевладельцев выросло в несколько раз, что повлекло и увеличение количества заключаемых сделок по продаже земельных участков. Покупатель, желая приобрести участок при встрече с потенциальным продавцом, обнаруживает на заветных сотках дом, который продается вместе с землей, но не зарегистрирован в установленном порядке, однако при этом не является самовольной постройкой. Отсутствие регистрации владелец строения мотивирует, тем, что таким образом он избегал излишних затрат, связанных с налогообложением на недвижимость.
- Новый владелец дома может перестраивать его по собственному желанию. Никто даже не запретит ему полностью снести дом, а на его месте построить новый, который будет соответствовать требованиям градостроительства и потребностям нового владельца участка. Если же пытаться снести изменения в уже зарегистрированный дом, то это может вызвать определенные трудности на этапе согласования работ, тем более, придется тратить время на походы по всем необходимым инстанциям. Все это можно избежать, если перестраивать незарегистрированный дом. Причина достаточно весомая, чтобы выбрать участок с неоформленным объектом, поскольку не придется согласовывать действия с администрацией.
- Нет необходимости проводить перерегистрацию.
Подробно
Помощь опытных юристов и адвокатов по земле: межевание участков, купля-продажа, приватизация, защита интересов в суде.
Купить хороший участок земли за городом под строительство — желание многих горожан, желающих построить загородный коттедж для своей семьи. И неважно, для постоянного проживания или только сезонного.
Но бывают ситуации, когда на приобретаемом участке уже имеется строение, регистрация которого в установленном порядке выполнена не была. Продавец может мотивировать этот факт недостатком времени на столь длительную процедуру или заявить, что он хотел таким образом уклониться от налогов…
Покупать такой участок или нет — решать вам. Но стоит понимать, что при покупке дома без оформления это чревато довольно серьезными рисками
. Поэтому к процедуре его регистрации необходимо приступить как можно скорее, отразив в договоре факт наличия на покупаемом участке незарегистрированного строения.
Исключение, если это строение ветхое и не представляет ценности. Тогда отражать в договоре этот факт не обязательно — участок будет считаться пустым, поскольку домик, скорее всего, будет снесен перед строительством нового коттеджа.
Во многих случаях приобретение земельного участка, на котором располагается незарегистрированный дом, — решение хоть и рискованное, но логичное. Исключение составляют случаи, когда дом построен с нарушениями
. Правильно оформленные документы позволят избежать неприятностей в дальнейшем.
Есть ситуации, когда сделку с регистрацией строения на участке невозможно провести в принципе. Это касается земель сельскохозяйственного назначения, на которых дома для проживания строить нельзя.
Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет
. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.
На участке могут располагаться и другие постройки, которые также подлежат регистрации, но до сих пор не поставлены на учет. Они тоже не представляют серьезной проблемы. К тому же их можно без опасений перестроить или демонтировать, а на их месте возвести новые.
Почему ваш дом могут снести?
Svetoslav Radkov/Fotolia
Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Выписка из ЕГРН является неоспоримым доказательством законных прав на имущество, а права собственника — незыблемыми и неприкосновенными.
Однако большинство из вас будут неприятно удивлены, узнав, что позиция судов часто сводится к тому, что наличие зарегистрированного права собственности на недвижимость не исключает возможности возникновения исковых требований о сносе недвижимости.
Разберем, почему именно ваш дом может попасть под снос.
История застройки XX века: сталинки, хрущевки, брежневки…
Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?
Могут ли снести узаконенный дом
И, наконец, наиболее распространенная ситуация с самовольными постройками — дома, возведенные без получения необходимых разрешений, или с нарушением строительных норм и правил. На практике часто встречаются иски между смежными землевладельцами, когда возведенные постройки нарушают права одного из них. Основанием таких исков является нарушение градостроительных норм и правил. Самый распространенный повод — несоблюдение минимального расстояния до соседнего земельного участка. Кроме того, иск может быть подан в случае, если возведенное на границе строение является ненадежным и угрожает жизни и здоровью соседей. Установить такое нарушение можно на основании строительно-технической экспертизы, проводимой в рамках рассмотрения судебного спора.
Многие рассуждают так: если право собственности узаконено в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то снести или изъять такое имущество нельзя. Так ли это на самом деле?
ДОМОСТРОЙСантехника и строительство
Очевидно, что для выращивания овощей и фруктов будет достаточно построить небольшие домики, которые будут использоваться только в теплое время года. Проживание в них на постоянной основе станет невозможным, ввиду отсутствия отопления, канализации и других систем нормального жизнеобеспечения.
- Участок не находится в собственности хозяина дома;
- Нарушение прав соседей (например, построенный слишком близко гараж или дом затеняют территорию и препятствуют попаданию естественного света);
- При строительстве здания допущены серьезные нарушения, влекущие причинение опасности другим людям и природе.
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Однако перечень может быть и другим. Дело в том, что СНТ подразумевает собой коллективное владение, где каждому из собственников принадлежит определенная доля земельной собственности. Поэтому могут потребоваться еще бумаги. Поэтому рекомендуется изучить учредительную документацию садового товарищества.
Для регистрации права на вновь созданный объект необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право, предоставив дополнительно документ, подтверждающий права собственности на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.
— Можно провести аэросъемку, можно сделать описание объектов недвижимости в упрощенном порядке, даже поставить на кадастровый учет. Но до тех пор, пока нет правообладателя, собственника, некому выставить налог, — прокомментировала такие инициативы замглавы Федеральной налоговой службы Светлана Бондарчук , выступая на семинаре в Высшей школе экономики. Впрочем, все это вовсе не значит, что у властей вообще нет возможностей найти управу на тех, кто тянет с оформлением своих дач и коттеджей.