Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При разводе супружеской пары, владеющей ипотечным жильем, оно автоматически считается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу между бывшими супругами поровну, независимо от того, на кого оформлен договор купли-продажи. Однако, если один из супругов выплачивал ипотеку самостоятельно, то у него есть право на возмещение со стороны другого супруга. Если же недвижимость была приобретена до заключения брака, то она останется собственностью того, кто ее купил. Также важно учитывать, что в случае задержки какого-либо из супругов с выплатой ипотеки, кредитор может обратиться к другому супругу за погашением задолженности, даже если на него не оформлен кредитный договор. Поэтому при оформлении ипотеки в браке важно заранее обсудить все возможные риски и защитить свои права на случай развода.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Можно ли подарить квартиру в ипотеке без согласия банка?
Нет, любые сделки с ипотечной квартирой, которые проводятся без согласия банка, могут быть признаны недействительными.
Отсутствие письменного согласия кредитора может привести к ряду последствий:
-
Отказ в регистрации права собственности Росреестром новому владельцу;
- Банк может подать в суд на заемщика в случае обнаружения нарушения;
-
Банк может потребовать досрочного погашения кредита или расторгнуть ипотечный договор.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Налог при дарении квартиры
Выплата налогов по сделке дарения для физических лиц не ведется, но лишь при условии близкородственной связи дарителя и одаряемого (Налоговый кодекс, ст.217, п.18.1). Правом совершения необлагаемой налогом сделки дарения недвижимости обладают лица, состоящие в следующих родственных связях:
- муж, жена;
- дети (также усыновленные);
- отец, мать;
- бабушка, дедушка;
- внуки;
- сестры, братья (также сводные – один общий родитель).
По разъяснению Минфина (письмо за №03-04-05/4896 от 29.01.2018 г.) близкое родство дарителя и одаряемого требуется подтвердить документально.
В случае дарения квартиры дальнему родственнику либо постороннему лицу, последний (одаряемый) обязан выплатить 13% НДФЛ. Если же одаряемый не является гражданином Российской Федерации (нерезидент РФ), налоговая ставка для него 30% (Налоговый кодекс, ст.224, п.3).
При отсутствии близкородственной связи между дарителем квартиры и одаряемым ею рациональнее проводить сделку договором купли-продажи. Иначе размер налога будет попросту больше (Налоговый кодекс, ст.217.1, п.5):
- при не указании в договоре дарения стоимости даримой квартиры рыночной стоимостью признается ее кадастровая оценка;
- при указании стоимости даримой квартиры налогообложение сделки дарения происходит путем сравнения договорной цены с оценкой кадастра, помноженной на 0,7 (корректирующих коэффициент).
С точки зрения законодательства
В законе подчеркивается, что если долг перед банком за недвижимость еще не погашен полностью, и жилье находится в залоге, то владелец не может в полной мере свободно распоряжаться им.
Иными словами, любые действия, совершаемые заемщиком с недвижимостью, будь то продажа или передача, могут осуществляться только после получения согласия от кредитора.
Пока клиент не выплатит полностью задолженность кредитной компании – недвижимость не принадлежит ему полностью, так как является объектом залога. Это дает четкий ответ на вопрос, можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке – да, но только после уведомления банка.
Впрочем, заемщик имеет право отдать в пользование имущество третьему лицу, например, разрешить жить в ипотечной квартире кому-то другому. Однако займ по-прежнему должно будет выплачивать лицо, на которое была оформлена ипотека.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
Образец договора дарения
Несмотря на то, что дарственная оформляется в простой письменной форме, следует крайне внимательно отнестись к составлению текста документа. Необходимо указать:
- сведения о сторонах (дарителе, одариваемом, а также реквизиты банковской организации);
- указание получения согласия от кредитора;
- описание и техническая характеристика недвижимости;
- условия передачи жилплощади (безвозвратно и безвозмездно);
- права и обязанности участников соглашения;
- информация о переходе прав собственности с указанием информирования одариваемого о том, что получаемая жилплощадь находится в залоге у банка;
- дата и подписи сторон.
Как рассчитать стоимость дарственной квартиры при наличии ипотеки
Рассчитать стоимость дарственной квартиры при наличии ипотеки можно на основе нескольких факторов. В первую очередь необходимо учесть оставшуюся сумму ипотечного кредита. Это основной фактор, который влияет на стоимость дарственной квартиры, так как новый владелец будет возмещать остаток ипотечного долга.
Кроме того, необходимо учитывать рыночную стоимость квартиры. Она может быть выше или ниже ипотечного кредита, и важно учесть этот факт при расчете стоимости дарственной квартиры. Если рыночная стоимость квартиры выше остатка ипотечного кредита, то новому владельцу необходимо будет доплатить разницу. Если рыночная стоимость ниже остатка ипотечного кредита, то новому владельцу может быть выгоднее продать квартиру и покрыть оставшийся долг средствами от продажи.
Также стоит учесть комиссионные расходы и налоги при оформлении дарственной квартиры. Они могут быть значительными и должны быть учтены при расчете общей стоимости.
Итак, для рассчета стоимости дарственной квартиры при наличии ипотеки необходимо учесть оставшуюся сумму ипотечного кредита, рыночную стоимость квартиры, комиссионные расходы и налоги.
Как минимизировать налоги при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки
Оформление дарственной квартиры при наличии ипотеки может иметь определенные налоговые последствия. Однако, существуют способы минимизации этих налогов, которые помогут сэкономить средства и сделать процесс оформления более выгодным.
Для минимизации налогов при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки можно воспользоваться такими методами, как «расчетный перевод долга», «снижение стоимости квартиры» и «использование льготных условий для ипотеки».
Расчетный перевод долга позволяет снизить налоговую базу при оформлении дарственной квартиры. Этот метод подразумевает, что получатель дарения будет погашать ипотеку на счетах дарителя. Таким образом, налогооблагаемая база будет уменьшена за счет сумм выплат по ипотеке.
Еще одним способом минимизации налогов является снижение стоимости квартиры при оформлении дарственной сделки. Для этого можно использовать независимую оценку квартиры, провести ремонт или улучшение помещения перед оформлением дарственной сделки. Эти меры помогут уменьшить стоимость квартиры и, соответственно, налоговую базу.
Также при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки можно воспользоваться льготными условиями для ипотеки. Некоторые банки имеют программы, которые позволяют снизить ставку или досрочно погасить долг, если квартира будет передана в дарение. Это не только поможет снизить сумму долга, но и уменьшить налоговую нагрузку.
Таким образом, при оформлении дарственной квартиры при наличии ипотеки существует несколько способов минимизации налогов. Важно провести тщательный анализ и выбрать соответствующий метод, который поможет сделать оформление более выгодным и экономически выгодным.
Порядок оформления договора дарения ипотечной квартиры
При получении согласия со стороны банка на смену заемщика, последнему необходимо быть готовым к тщательной проверке его финансового состояния.
Порядок оформления дарственной:
- подача заявления в банк;
- получение согласия от финансовой организации и проверка платежеспособности потенциального заемщика;
- оформление договора дарения (составляется в простой письменной форме, значит, нет необходимости обращения к специалисту, однако нотариальное заверение сделки позволит снизить риск оспаривания документа);
- регистрация сделки и перехода права собственности в Росреестре;
- передача недвижимости одариваемому.
В каких случаях банк может дать согласие на дарение ипотечного жилья?
Дарственная квартира, оформляется в случае, если кредитный договор на ипотеку позволяет передачу жилья в качестве дарения.
В данной ситуации необходимы следующие документы: дарственный договор, документы на квартиру и копия документа о постановке на учет в Федеральной службе по вопросам регистрации, кадастра и картографии.
Однако, необходимо соблюдение определенных правил, чтобы избежать нарушения законодательства и негативных последствий.
Из точки зрения законодательства, дарственная квартира в ипотеке запрещена. В кредитном договоре прямо указывается запрет на дарение жилья до полного погашения кредита.а>
Тем не менее, есть некоторые особенности исключений, при которых банк может дать согласие на дарение ипотечной квартиры:
- когда кредит полностью выплачен;
- когда кредит более чем на половину выплачен и сумма неотплаченной задолженности составляет менее 25% от начальной стоимости кредита;
- когда даритель и получатель дарства — супруги или родственники до первой степени (родители, дети);
- когда дарение производится перед официальным разделом имущества по договору развода или в случае наступления после покупки квартиры новых родственников (рождение детей, брак, усыновление и пр.);
- когда переоформление квартиры производится в целях получения налоговой выгоды (то есть, при отсутствии запрета на налоговые вычеты).
Для получения согласия банка на дарственную квартиру необходимо предоставить пакет документов, включающий:
- дарственный договор;
- копии документов на квартиру;
- копию кредитного договора;
- согласие на дарение от банка;
- подтверждение окончания выплаты ипотечного кредита;
- документы, подтверждающие родство между участниками дарения.
Можно ли подарить приобретенное жилье сразу после покупки?
Вам повезло, и кредитная организация дала согласие на дарение, вам понадобится обратиться к юристу, чтобы составить дарственную, а затем собрать следующий перечень документации:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи);
- свидетельство о праве собственности;
- технический и кадастровый паспорта жилья;
- письменное согласие банка.
Сделка заключается в присутствии нотариуса, а документы затем относятся в Росреестр. Когда новый владелец получит свидетельство о праве собственности, квартира будет считаться его имуществом. Важно понимать, что ипотечный кредит тоже переходит к новому собственнику, как и все обязательства перед банком.
- Паспорта сторон договора.
- Документы собственности на квартиру или выписка из ЕГРН.
- Акт приема-передачи квартиры. Он составляется после регистрации сделки и передачи ключей новому собственнику. По закону, его составлять не обязательно, но это позволит в будущем избежать взаимных претензий и проблем. Дело в том, что договор считается заключенным после регистрации перехода права собственности в Росреестре, а передача собственности — после подписания акта приема-передачи.
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном, судебным разбирательствам.
Никакого законодательного запрета на дарение квартиры или доли квартиры родителем своему несовершеннолетнему ребенку не установлено. В то же время для совершения предполагаемой сделки, в соответствии с законодательством, потребуются дополнительные разрешения.
С момента приобретения покупателями недвижимого имущества с помощью ипотечного кредита банка приобретенная недвижимость находится в ипотеке (залоге) у предоставившего кредит банка до момента полной выплаты кредита. Это означает, что, во-первых, в случае, если должник (покупатель) перестанет платить по кредиту, то есть своевременно вносить в кассу банка оговоренные кредитным договором платежи, банк вправе в судебном порядке взыскать с должника всю сумму кредита с предусмотренными договором процентами и обратить взыскание на заложенное имущество (на приобретенную покупателем с помощью ипотечного кредита квартиру). То есть продать эту квартиру с торгов, а из вырученной суммы погасить задолженность, для чего предварительно в судебном опять же порядке выселить из квартиры всех проживающих в ней лиц и снять их с регистрационного учета (попросту говоря, выписать). Как можно понять, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то с продажей этой квартиры и обращением на нее взыскания по обязательствам должника у банка могут возникнуть очень большие проблемы.
Во-вторых, для любого правового действия с недвижимостью, находящейся в залоге (продажи, дарения, передачи в залог другому лицу и даже для регистрации в квартире по месту жительства любых лиц), требуется письменное разрешение залогодержателя, то есть в данном случае банка. Внимательно перечитав предыдущий абзац, можно легко понять, что банки практически никогда не дают разрешения ни на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита в собственность несовершеннолетних, ни на последующую передачу (продажу, дарение) должниками детям уже приобретенной доли. И даже дождавшись совершеннолетия ребенка, все равно трудно будет рассчитывать на согласие банка, поскольку банки вообще крайне неохотно дают согласие на смену собственника находящегося у них в залоге имущества. Поэтому представляется крайне маловероятным, что до полной выплаты ипотечного кредита удастся получить разрешение кредитора (банка) на дарение доли ребенку и подарить ребенку долю в праве собственности на квартиру. Кроме того, если квартира приобретается в общую совместную собственность (а при приобретении имущества супругами это неизбежно), то при предоставлении ипотечного кредита супруги являются еще и созаемщиками. То есть для внесения любого изменения в кредитный договор (а смена собственника заложенного банку имущества требует внесения изменения в кредитный договор) необходимо, кроме согласия залогодержателя (банка), также и согласие второго должника, то есть супруги.
Поэтому для того, чтобы подарить своему ребенку долю в квартире, приобретенной на средства ипотечного кредита, проще всего будет дождаться полной выплаты ипотечного кредита. В этом случае от собственника не понадобится ничье дополнительное согласие на совершение сделки. Для совершения дарения понадобятся правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи квартиры), на основании которых даритель является собственником квартиры или доли в праве собственности на квартиру, а также документ, подтверждающие полную выплату ипотечного кредита банку. Обычно это справка банка о погашении кредита и закладная с отметкой банка о погашении кредита. Все эти документы необходимы для предоставления в регистрирующий орган (Управление Росреестра по субъекту Федерации). Это, собственно, все.