Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужен ли нотариус при покупке квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.
Кто платит за сделку у нотариуса
Заключение договора купли-продажи (ДКП) возможно и без участия нотариуса. Его помощь иногда нужна — для оформления документов, без которых в некоторых случаях сделку оформить нельзя. Например, обязательно должна быть нотариально заверена доверенность на представление одного из участников сделки, если он не может присутствовать лично при заключении сделки. Также обязательно нужно заверенное у нотариуса согласие супруга продавца на проведение сделки, если жилье является общим, совместно нажитым имуществом, или, если супруг — совладелец жилья по документам.
Нотариально заверенное согласие супруга может понадобиться и покупателю, если финансы, на которые покупается квартира, тоже нажиты в браке. Иногда могут понадобиться и другие документы, заверенные нотариусом.
Сколько нужно платить нотариусу при продаже квартиры, зависит от стоимости самой госпошлины и наценки нотариальной конторы. Общий ценник формируется из этих двух позиций. И может варьироваться от 500 до 2000 рублей. Цена зависит и от того, сколько нужно заверить документов. Кто платит нотариусу при продаже квартиры, зависит от того кому нужны нотариально заверенные документы. Логично, что и покупатель, и продавец, будут оплачивать заверение нужных их бумаг.
Услуги нотариуса обязательно нужны в случае, если квартира покупается с использованием ипотечных средств. Тогда без нотариуса не обойтись, его присутствие — обязательное условие, поставленное Законом. Оплата договора купли-продажи у нотариуса в этом случае ложится на покупателя. Поскольку ипотечные средства используются для достижения его целей. Стоимость услуги составит приблизительно полтора процента от общей цены покупаемой квартиры или земельного участка.
Также оформление договора купли-продажи квартиры невозможно без нотариуса, если продавцом выступает несовершеннолетний. Или при оформлении в собственность долей. Закон ставит обязательным условием присутствие нотариуса, поскольку раньше возможность заключать сделку без нотариуса позволяло недобросовестным продавцам ущемлять права несовершеннолетних или долевых собственников.
Дополнительные расходы, связанные с особенностями сделки
Итак, за что платит ещё продавец при продаже квартиры? Существует много дополнительных трат в зависимости от нюансов сделки. Например, если сделку нужно провести срочно, риелторы учтут данное пожелание клиента и насчитают дополнительную плату за скорость.
Чтобы сделку провести, сторонам требуется составить заявление, которое стоит 1 000 рублей.
Если покупатель располагает только кредитными средствами или материнским капиталом, он может не иметь наличных денег на оформление сделки. В таком случае продавец должен быть готов к расходам по оформлению. Конечно, можно найти клиента другого, но если квартира находится в отдалённом от инфраструктуры районе, то существует опасность потери единственного клиента.
Обычно покупатель несёт 2/3 расходов по оформлению сделки, но это в том случае, когда у него есть деньги на дополнительные траты.
Продавец может использовать схему «всё включено» и самостоятельно нести расходы, увеличив на их разницу стоимость имущества.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Расходы при покупке «первички» и «вторички»
Немного будут отличаться платежи покупателя и продавца при покупке жилья в новостройках и на вторичном рынке.
В новостройке в качестве продавца квартиры будет выступать застройщик, передача прав собственности будет осуществлена на основании договора долевого участия. Договор долевого участия также подлежит государственной регистрации.
Иногда перед самым вводом дома в эксплуатацию застройщики продают квартиры в новостройках по предварительному договору купли-продажи. Это рискованная для покупателя сделка, поскольку она не подлежит регистрации.
Дополнительные расходы, связанные с покупкой квартиры, в новостройке будут заключаться в том, что покупателю придётся за свои средства доделывать предоставленное ему жильё. Нужно выявить все дефекты перед подписанием акта приема-передачи недвижимости.
Юрист и риэлтор – профессиональные участники рынка купли продажи квартир. Они помогают клиентам избежать всевозможных рисков при заключении и исполнении договора. Сопровождение сделки включает разные услуги – от простого анализа документов до полного ведения сделки.
Услуги посредника оплачивает та сторона, которая к нему обратилась. Нужно обратить внимание на тревожный знак – если риэлтор запрещает взаимодействие с другой стороной договора, то вероятнее всего он планирует получить двойную комиссию (и с продавца, и с покупателя).
Величина расходов на специалиста напрямую зависит от объема требующейся помощи. Окончательная стоимость должна быть отражена в договоре и, как правило, выражается двумя способами:
- в твердой величине – например, 50 000 рублей;
- в процентах от суммы сделки – например, 1-5% от цены квартиры.
Необходимые документы
Чтобы при продаже жилья не столкнуться с проблемами, чтобы не возник риск оспорить сделку, стоит тщательно подойти к подготовке документов. В распоряжении сторон должны присутствовать:
- Официальные правоустанавливающие бумаги – договор купли-продажи, бумага о вступлении в наследство, свидетельство о праве собственности, дарственная;
- Выписка из домой книги, полученная не позднее чем за месяц;
- Гражданские паспорта участников сделки;
- Если одна из сторон в браке, потребуется согласие супруга;
- Составленный в трех экземплярах договор купли-продажи;
- Технический паспорт с изменениями, которые произошли за период владения;
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным услугам и по положенным имущественным налогам;
- Кадастровый паспорт и документы из БТИ.
Перечень документов может быть дополнен иными бумагами и справками. Все зависит от ситуации. Если подойти к продаже с максимальной ответственностью, сделка будет проведена успешно. Продавец получит нужную сумму, а покупатель желаемую недвижимость.
Если договор купли-продажи удостоверяется в обязательном порядке
А) Составление договора – от 3 до 9 тыс.руб. В каждом регионе цена за составление различается, потому что она не определена законом. Ее устанавливает местная нотариальная палата на общем собрании. К тому же цена меняется каждый год. Например, на момент написания статьи в Москве – 6 тыс.руб., в Санкт-Петербурге – 4,8 тыс.руб., в Архангельске — 8,8 тыс.руб. Это называется услуги технического и правового характера. Можно ли принести свой договор купли-продажи и не платить за составление? Б) Нотариальное удостоверение (заверение) договора — 0,5% от суммы сделки (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Сумма сделки — это цена квартиры, о которой продавцы и покупатели договорились между собой. Она будет указана в договоре купли-продажи.
стоимость удостоверения = 0.5% * сумма сделки
Стоимость удостоверения также имеет рамки — она должна быть не менее 300 р. и не более 20 т.р.
ПРИМЕРЫ
Пример №1: У семьи Ивановых имеется квартира в Москве. Так как родители использовали на покупку материнский капитал, в есть доли их несовершеннолетних детей. У каждого ребенка по 1/5. Они решили продать квартиру за 6 млн р. и нашли покупателя. В их случае нотариус обязателен. За составление договора нотариус взял с них 5 400 р., а за его удостоверение — хоть 0,5% * 6 млн = 30 000 р., нотариус взял только максимальные по закону 20 000 р. Всего 25 400 р.
Пример №2. Семья Сидировых купила квартира в Самаре. В квартире есть долю их несовершеннолетнего сына — 1/6. Поэтому при продаже нотариус обязателен. Они продают квартиру Ивану и Ольге за 3,5 млн р. За составление договора они заплатили нотариусу 5 000 р. За его удостоверение — 0,5% * 3,5 млн = 17 500 р. Всего 22 500 р.
Из расчетов выше можно предположить, что если занизить сумму сделки, то за удостоверение договора получится заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 5,5 млн р. Выяснилось, что в их случае обязательно потребуется нотариально заверенный договор. Хоть у получается, что 0,5% * 5,5 млн = 27 500, нотариус возьмет за удостоверение максимальные по закону 20 000 р. Чтобы уменьшить сумму гос.пошлины, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 3,5 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 20 000 р., а уже 10 000 р.
На практике же снизить сумму сделки не получиться — нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой сделки. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».
Этапы осуществления сделки
Процедуру заключения сделки разделяют на пять этапов.
Первый этап
Поиск оптимального объекта недвижимости, просмотр, подбор подходящих предложений.
Завершение этого этапа означает, что покупатель, которому требуется приобрести объект недвижимости, нашел для себя подходящее предложение, которое подходит по всем или большинству запрашиваемых характеристик.
Уже на этом этапе продавец может получить часть денег за продаваемую им квартиру в виде предоплаты. Обычно деньги платят при оформлении предварительного соглашения (продавец обязуется продать недвижимость конкретному покупателю).
Покупатель в свою очередь организовывает проверку юридической чистоты проводимой с недвижимостью сделки, чтобы быть уверенным в ее законности.
Второй этап
Действия подготовительного характера, оформление соглашения. На этом этапе заключается письменное соглашение о КП недвижимости. В дальнейшем по соглашению сторон документ заверяется в нотариальном порядке.
Третий этап
Передача денег за недвижимость. Этот этап наиболее волнительный и требует к себе особого внимания. Лучше использовать наиболее надежный и безопасный способ – провести передачу средств, используя банковскую ячейку.
Заметьте! Деньги продавцу из ячейки выдаются только при предъявлении свидетельства о переходе права собственности на другое лицо.
Четвертый этап
Проведение процедуры гос. регистрации недвижимости через подразделение Федеральной службы гос. регистрации.
Ожидаем регистрационный документ на протяжении двух недель (срок оформления).
Пятый этап
На этом этапе приобретенное жилье освобождается прежним владельцем. Чтобы избежать недоразумений, сторонам лучше заблаговременно обговорить этот момент и установить конкретные сроки.
Процедура освобождения помещения и передачи ключей от жилья фиксируется отдельным актом приемки-передачи объекта. По завершении этого этапа жилье переходит в полное распоряжение покупателя.
Правила сделки купли-продажи недвижимости
Есть отдельные стандартные положения проведения любой сделки КП объекта недвижимости.
Запомните! Чтобы сделку по оформлению КП недвижимости признали действительной, она должна оформляться в строгом соответствии с определенными условиями:
- она должна проводиться только в рамках действующих на территории РФ законодательных норм. К примеру, невозможно заключить соглашение и предусмотреть в его условиях продажу объектов, не отнесенных к собственности продавца – отдельных мест, предназначенных для общего использования жильцами многоквартирного дома;
- каждый участник сделки должен быть дееспособным и правоспособным. Проводится отдельная проверка для подтверждения этих статусов;
- у лица, реализующего недвижимость, должны иметься документы, удостоверяющие его право собственности в отношении объекта недвижимости;
- сделка должна заключаться на добровольных началах. Ни одна из сторон не должна заключать сделку под принуждением. Все действия проводятся только добровольно;
- согласие сторон (продавца на продажу жилья и покупателя на покупку) подтверждается через нотариуса – он нотариально заверяет оформленное между частниками сделки письменное соглашение;
- одно из обязательных условий – оформление сделки КП недвижимости подлежит регистрационной процедуре через гос. органы.
Когда стороны нарушат хотя бы одно из вышеуказанных условий, это привет к негативным последствиям. Сделка законно будет признана недействительной, как результат – возникшие между сторонами по условиям соглашения гражданско-правовые отношения подлежат прекращению.
Каждый покупатель старается уберечь себя от возможных неприятностей в будущем, поэтому вопросу безопасности сделки, совершаемой с объектом недвижимости, уделяется особое внимание.
Сейчас на рынке недвижимости множество недобросовестных лиц, ищущих выгоду для себя. Аферистов же, осуществляющих свою деятельность на рынке, еще больше. Мало того, они достаточно быстро приспосабливаются к изменениям закона и выискивают новые нюансы, которые позволяют обойти закон и получить вознаграждение.
Как распределяются расходы на сделку купли-продажи недвижимости
Законодательство не содержит указание на то, кто должен нести расходы по оплате сделки купли-продажи. Но на рынке недвижимости уже сложилась определенная практика при распределении затрат между продавцом и покупателем.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Самой распространенной является схема, при которой все затраты берет на себя покупатель. Также допускается распределение затрат в равных долях между продавцом и покупателем.
Еще один вариант состоит в том, чтобы каждая сторона взяла на себя те расходы, в которых она заинтересована. Например, в интересах продавца заверение договора купли-продажи у нотариуса, в интересах покупателя – использование банковской ячейки при передаче денег за квартиру.
Когда стороны должны обсудить нюансы?
Как говорят в народе, решить все нужно «на берегу». Причин тому несколько:
- Если подготовку к сделке ведет третье лицо, то оно должно знать, с кого именно требовать оплату. Кто может стать таким помощником? Профессиональный юрист, нотариус, риэлтор.
- Если договор купли-продажи грамотный, то в нем должен содержаться пункт о распределении расходов между сторонами. Это необходимо для того, чтобы в случае чего была возможность взыскать с одной из сторон сумму средств, уплаченных лицу, помогавшему оформить сделку.Например: все документы подготавливал юрист, а оплачивал покупатель, после того как бумаги были подписаны, а услуги оплачены, выяснилось, что продавец недееспособен. В таком случае, покупатель может заявить о недействительности сделки и потребовать возврата не только стоимости недвижимости, но и денежных средств, уплаченных юристу. Это можно будет легко сделать, но только в том случае, если в бумагах есть указание на то, кто именно нес расходы по договору.
Таким образом, стороны сделки должны решить вопросы по оплате договора до его подготовки и подписания. При этом нужно еще и определиться, каким образом будут происходить расчеты между участниками процесса: наличными средствами «из рук в руки», путем безналичного перевода, с использованием банковской ячейки.
Кто оплачивает услуги нотариуса при покупке квартиры
22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества уплачивается физическими лицами в размере 2000 руб. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним уплачивается плательщиками до подачи заявлений и (или) иных документов на совершение данных юридически значимых действий. за государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения государственная пошлина уплачивается обеими сторонами (продавцом и покупателем) договора в равных долях. За государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение уплату государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи производит покупатель, у которого возникает право на приобретаемое жилое помещение. Напомним, государственная регистрация служит единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество.
АвтоЮрист юридическая помощь
Кто должен платить нотариусу за удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества? Ведь затраты велики и можно ли их распределить по справедливости или закону. Изменения 2020-2020 Вот оплата госпошлины за регистрацию права собственности в Росреестре возлагается на Покупателей и она составляет 2000.00 рублей на всех.
- государственной пошлины за удостоверение договора купли-продажи
- услуг юридического характера — составление Договора. Акта приема-передачи составляется за дополнительную плату (иногда в подарок)
- услуг технического характера — изготовление копии договора купли-продажи для Росреестра
- услуг по передачи документов в Росреестр в электронном виде ( но можно сдать самостоятельно)