Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кому банки дают ипотеку на квартиру, а кому отказывают?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.

Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?

Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика.

Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится. При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе. Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.

Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.

Ecли чeлoвeк выплaчивaeт кpeдит — cyммy плaтeжa зaпишyт в кpeдитнyю нaгpyзкy. Ecли в кoшeлькe зaявитeля лeжит нecкoлькo кpeдитныx кapт — 10% oт лимитa кaждoй пpибaвят к cyммe плaтeжeй, дaжe ecли кapтaми никтo нe пoльзyeтcя. Для бaнкa вaш дoxoд yмeньшитcя poвнo нa этy cyммy. Нyжнo, чтoбы пocлe выплaт пo вceм кpeдитaм, в тoм чиcлe пo бyдyщeй ипoтeкe, y вac ocтaвaлиcь дeньги нa нopмaльнoe cyщecтвoвaниe: eдy, тpaнcпopт, быт, peмoнт, пoкyпки и oтдыx. Этo нe мeньшe 55% oт зapплaты. Ecли y чeлoвeкa ocтaeтcя мeньшe — oн cильнo зaкpeдитoвaн.

Бaнки c ocтopoжнocтью oтнocятcя к cильнo зaкpeдитoвaнным зaeмщикaм: вoзмoжнo, чeлoвeк в дoлгax, пoтoмy чтo нe yмeeт oбpaщaтьcя c дeньгaми. Ecли в кpeдитнoй иcтopии тaкoгo клиeнтa нaйдyт eщe и пpocpoчки пo плaтeжaм — c oдoбpeниeм тoчнo бyдyт пpoблeмы.

По каким причинам банки могут отказывать в ипотеке

Если банк отказал вам в ипотеке, то причины могут быть следующие:

1. Долги в налоговой. В зависимости от банка могут проверять не только кредитную историю, но и другие задолженности, например, по штрафам, налогам и т. д. Бывают ситуации, когда человек даже не знает, что у него есть долг. Если штрафы и задолженности имеют небольшой размер, то, скорее всего, они не будут поводом для отказа в получении ссуды. Однако лучше их оплатить. Узнать, что причина отказа в ипотеке именно по задолженности, можно на сайте Службы судебных приставов.
2. Плохая кредитная история. При подаче заявки на ипотеку банк изучает все данные из Национального бюро кредитных историй. Если у вас рейтинг слишком низкий, это будет весомым поводом для отказа в ипотеке. Чтобы исправить ситуацию, необходимо взять несколько кредитов и погасить их вовремя.
3. Низкий доход. Один из показателей, по которому банки отказывают в ипотеке – доходы заемщика. Необходимо, чтобы платеж по кредиту в месяц был не более 30-40% от вашего постоянного дохода. Точный процент зависит от конкретной финансовой организации.
4. Недостаточно стажа. Банкам нужна уверенность в вашей платежеспособности в будущем. У людей, которые работают всего пару месяцев, вероятность увольнения гораздо выше, чем у тех, кто проработал более полугода.
5. Не подходит профессия. Есть ряд профессий, которые для банков считаются нежелательными из-за своей специфики, например, шахтеры, спасатели, самозанятые, менеджеры и т.п. Могут ли банки однозначно отказать в ипотеке из-за неподходящей для них профессии, точно сказать нельзя. Однако проверка другой информации будет более тщательной.
6. Не подходит возраст. Как правило, ипотечные кредиты выдают гражданам в возрасте от 21 года. Максимальный возраст 65-75 лет, что зависит от ряда факторов.
7. Новостройка не аккредитована. Бывают случаи, когда ипотеку сперва одобрили, а потом отказали. Такое возможно, если у новостройки нет статуса аккредитации. Чтобы не возникло таких проблем, стоит заранее поинтересоваться у менеджера по продажам, у каких банков новостройка прошла аккредитацию, после чего выбрать предложение по кредиту в одном из них.

Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.

Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.

Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.

Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.

В большинстве ипотечных программ есть требования к возрасту заемщика. Есть минимум, обычно это от 21 года. И максимум, но он указан не конкретным числом, а переменной.

Для вычисления максимального возраста используют «Возраст на момент возврата кредита по договору». В обычных программах это 75 лет, если получаете ипотеку по программе без подтверждения дохода, это 65 лет.

Еще есть минимальный срок кредита — то есть срок, на который дают в долг. Обычно это не больше пяти лет.

Получается, что максимальный срок заемщика, если он берет кредит на минимальный срок в 5 лет, будет составлять — 60 лет для ипотеки без подтверждения дохода и 70 лет для стандартных ипотечных программ.

Как исправить. Никак. Возраст считается одним из ключевых требований, вместе с доходом заемщика. Единственный вариант — поискать ипотечные программы в других банках.

Долги, доходы, документы

Для ипотечного заемщика работает так называемое «правило трех Д»: долги, доход и документы, говорит сооснователь и управляющий партнер сервиса рефинансирования ипотеки Михаил Чернов. Рассмотрим их.

«Чтобы банк одобрил заявку на ипотеку, у заемщика не должно быть “плохих” долгов — длительных просрочек по действующим (а в идеале — и по закрытым) кредитам. К долгам банк относит и кредитные карты. Даже те, деньги с которых не тратятся. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку нужно постараться закрыть кредитки, а также проверить свою кредитную историю. Два раза в год это можно сделать бесплатно. Не стоит “лечить” кредитную историю микрозаймами: банк усомнится в финансовой грамотности заемщика, готового взять в долг под такие высокие проценты», — предупреждает эксперт.

Ипотечный займ выдается гражданам России в возрасте от 21 до 65 лет, если они отвечают условиям банка.

Иначе кредитор может отказать в предоставлении ипотечных средств.

Как правило, кредитная организация откажет, если:

Заемщик не имеет официального трудоустройства	и стабильного дохода
Потенциальный клиент банка обладает отрицательной	кредитной историей
Заемщик, имеет	судимость
Состоит на учете в психоневрологическом	или наркологическом диспансере

Иногда заемщики, которые с первого взгляда подходят по всем критериям банка, также получают отказ. При этом им не сообщают, что именно послужило поводом для такого решения. После такой ситуации заемщик уже начинает опасаться обращаться в банк.

Стоит отметить, что лишь 20% заявителей получает одобрение сразу после первой подачи заявления на ипотеку. Если вам отказали в одной кредитно-финансовой организации, и вы знаете, что с доходом и КИ у вас порядок, то попробуйте обратиться в другую, которая в отличие от первой может принять положительное решение.

В государственных банках требования более жесткие, а потому для некоторых больше подойдут услуги частных. Не стоит ограничиваться услугами только одного банка, подать документы можно сразу в несколько.

Обратите внимание, что перед началом процедуры нужно проверить рейтинг и авторитет банка (топ-100 здесь), чтобы на момент подачи заявки ипотечные программы не исчезли из линейки банка.

Не стоит сначала искать жилье, а уже потом подавать заявку на ипотеку. Это предполагает определенные риски, так как кредитор после предварительного одобрения может отказаться, если даже заявитель не вызывает никаких сомнений. Ни у коем случае не оставляйте продавцу залог, так как вряд ли его возвратят. Лучше заключить договор с лицом, реализующим имущество, о том, что отказ гарантирует возврат средств.

Как банк принимает решение о выдаче ипотеки

Прежде чем выдать кредит, банк проверит, что вы надежный заемщик. Я не знаю как он это решает — у каждого банка собственные критерии, о которых он никому не говорит. Кредитным менеджерам нельзя о них рассказывать под угрозой увольнения — это коммерческая тайна. Но если в общих чертах, то, прежде чем заявку одобрят, вы пройдете 3 этапа.

Скоринг или оценка кредитных рисков. Чтобы не требовать от вас сразу весь набор документов и не тратить время на нежелательных клиентов, сначала банки выносят предварительные решения.

В офисе или на сайте банка вы заполняете анкету с основной информацией: паспортные данные, доход, стаж, место работы. Данные анкеты обрабатывает специальная кредитная программа, которая оценивает кредитные риски (проводит скоринг) по десяткам параметров. Скоринговая система анализирует ваши данные (возраст, профессию, доход, стаж, имущество и пр.) и рассчитывает, сможете ли вы платить по кредиту. Программа автоматически отсеивает клиентов, которые не соответствуют требованиям банка или обладают повышенным кредитным риском.

Банку проще отказать, чем выдать рисковый кредит

Программа скоринга принимает решение автоматически, исходя из статистических данных. Она может отказать вам в ипотеке, даже если к вам как заемщику персонально никаких претензий нет.

Допустим, Ирина работает менеджером среднего звена в строительной компании, у нее несколько вовремя погашенных кредитов и достаточная зарплата. Но согласно статистике банка в последний год менеджеры среднего звена строительных компаний стали чаще пропускать платежи. На основании этого система считает Ирину рисковым заемщиком и может ей отказать.

Собеседование с менеджером. Заполнить анкету и подать документы кредитному специалисту — не простая формальность. Он оценивает вас как человека: обращает внимание на внешний вид, речь, манеру держаться. Если его что-то насторожит (например, вы придете неопрятным, в порванной обуви или пьяным), он сделает в анкете отметку «подозрительный» и вас будут проверять тщательнее.

Будьте внимательны и при заполнении заявки онлайн на сайте банка. Программа увидит, если вы будете несколько раз править цифры и решит, что вы пытаетесь ее обмануть.

Проверка Службой безопасности. Служба безопасности проверит подлинность документов и указанных сведений:

• работу и доход: зарегистрирован ли работодатель, указанный в справке, совпадает ли адрес, не проходит ли процедура ликвидации, есть ли у компании долги. Чтобы подтвердить доход, Служба безопасности позвонит в отдел кадров или бухгалтерию, если есть сомнения, сделает запрос в пенсионный фонд;
• кредитную историю в бюро кредитных историй;
• репутацию: наличие судимостей, публикации в прессе и даже соцсети.

После завершения проверки Служба безопасности передаст документы и результаты анализы в кредитный комитет банка, который и примет окончательное решение о выдаче ипотеки.

Ипотека для банка — не только долгосрочный доход, но и большой риск. Если вы не сможете платить, банку будет сложно вернуть свои деньги обратно. Именно поэтому банки так требовательны.

Размер дохода — главный критерий для банка

Портрет идеального заемщика:

• российское гражданство;
• возраст от 21 до 45 лет (формально можно до 60-65, но на практике людям старше 45 лет одобряют кредит реже);
• с работающей второй половиной и без детей;
• официальная полностью белая работа;
• высокий и постоянный доход;
• ежемесячный платеж составляет 20-30% от зарплаты, но не больше 50%;
• стаж работы не менее года, редко менял работу, работает у одного работодателя не меньше полугода.

Подделывать справки о доходах. В интернете полно предложений о подделке справки 2-НДФЛ за несколько тысяч рублей. Это может помочь купить в кредит стиралку, но не обманет банк в случае с ипотекой.

Перед одобрением заявки банк свяжется с работодателем, указанным в справке: проверит вас через отдел кадров, уточнит в бухгалтерии размер дохода. Если справка окажется поддельной, в лучшем случае — вам откажут в ипотеке, в худшем — занесут в черный список, после которого с вами не захочет связываться ни один банк.

Иногда соискатели приносят подлинные справки с настоящего места работы, но с преувеличенным доходом.

Борис уже 5 лет работает менеджером и зарабатывает в среднем 60 000 ₽ в месяц. Но он побоялся, что банку его доход покажется небольшим и попросил начальство написать ему в справке 90 000 ₽. Банк усомнился, что простой менеджер столько зарабатывает, запросил выписку из пенсионного фонда и увидел несоответствия. В результате Борису отказали без права повторного обращения и теперь он не может получить ипотеку и в других банках. А если бы он не подделывал справку, а обратился к ипотечному брокеру или менеджеру банка, то легко мог бы найти выход: увеличить первоначальный взнос, продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить платеж, найти поручителя или договориться с работодателем о повышении зарплаты.

Подписывать справки самому себе. На такую хитрость часто идут предприниматели, которые работают директорами в собственных компаниях.

Нельзя подписывать справки самому себе или членам семьи

Николай работает директором в собственной компании. Банк не примет справку об доходах, подписанную им самим. Наталья работает директором в ресторане мужа. Подписанная ею справка также не устроит банк. В подобных случаях заверить документ должен посторонний человек: главный бухгалтер организации, исполнительный директор или руководитель отдела кадров.

Самые распространенные причины отказа

Мно­же­ство раз­лич­ных фак­то­ров ока­зы­ва­ют вли­я­ние на финаль­ное реше­ние бан­ка по одоб­ре­нию или отка­зу в выда­че ипо­теч­но­го кре­ди­та. Дан­ное реше­ние осно­ва­но на все­сто­рон­нем изу­че­нии инфор­ма­ции, кото­рую пред­ста­вил потен­ци­аль­ный заем­щик. Тем не менее, мож­но отме­тить наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ные слу­чаи, при кото­рых финан­со­вое учре­жде­ние при­ни­ма­ет реше­ние не кре­ди­то­вать того или ино­го клиента:

• Недо­ста­точ­ный уро­вень офи­ци­аль­но­го дохо­да, неза­ви­си­мо­го от «серо­го» зара­бот­ка. Ниж­няя финан­со­вая план­ка для предо­став­ле­ния ипо­те­ки пре­вы­ша­ет сред­нюю зар­пла­ту в 2 раза, что может поз­во­лить себя дале­ко не каж­дый жела­ю­щий, при­об­ре­сти соб­ствен­ное жилье
• Недо­сто­вер­ные све­де­ния о кли­ен­те. Ино­гда, что­бы полу­чить одоб­ре­ние бан­ка, кли­ент предо­став­ля­ет лож­ную инфор­ма­цию о себе или при­но­сит фаль­ши­вые справ­ки и доку­мен­ты. Все дан­ные тща­тель­но про­ве­ря­ют­ся служ­бой без­опас­но­сти бан­ка. В слу­чае рас­кры­тия обма­на кли­ент рис­ку­ет попасть в меж­бан­ков­ский «чер­ный список»
• Отсут­ствие посто­ян­ной про­пис­ки в том реги­оне, где пла­ни­ру­ет­ся взять ипо­те­ку и при­об­ре­сти недви­жи­мость. Если потен­ци­аль­ный заем­щик живет в Уфе, а пла­ни­ру­ет офор­мить ипо­теч­ный кре­дит в Москве, то ему будет очень труд­но уго­во­рить на это банк
• Квар­ти­ра не соот­вет­ству­ет тре­бо­ва­ни­ям финан­со­во­го учре­жде­ния. Так как ипо­теч­ное жилье – это залог бан­ка, высту­па­ю­щий гаран­том воз­вра­та денег, то к недви­жи­мо­сти банк предъ­яв­ля­ет ряд жест­ких тре­бо­ва­ний к типу дома, к состо­я­нию квар­ти­ры, к неза­кон­ным пере­пла­ни­ров­кам и пр.
• Сомни­тель­ная био­гра­фия. Если потен­ци­аль­ный ни разу не состо­ял в бра­ке или, наобо­рот, несколь­ко раз раз­во­дил­ся, у него несколь­ко детей, али­мент­ные обя­за­тель­ства, то это суще­ствен­ный минус. Если у кли­ен­та была суди­мость или он нахо­дит­ся под след­стви­ем – это гаран­ти­ро­ван­ный отказ
• Испор­че­на кре­дит­ная исто­рия. При рас­смот­ре­нии заяв­ки на ипо­те­ку, работ­ни­ки бан­ка изу­ча­ют кре­дит­ную исто­рия кли­ен­та. Если у него она испор­че­на (про­сроч­ки пла­те­жей, слиш­ком часты зай­мы на мел­кие покуп­ки, недо­пла­та), то про­цент отка­за рез­ко повышается.

Сре­ди более ред­ких при­чин для отка­за в выда­че ипо­теч­но­го кре­ди­та мож­но назвать слиш­ком юный (менее 21 года) или наобо­рот, пред­пен­си­он­ный воз­раст, частая сме­на рабо­ты, задол­жен­но­сти по опла­те услуг ЖКХ, нали­чие боль­шо­го коли­че­ства ижди­вен­цев, про­дол­жи­тель­ное лече­ние в ста­ци­о­на­ре. А если рабо­та кли­ен­та сопря­же­на с риском для его жиз­ни и здо­ро­вья (поли­цей­ский, пиро­тех­ник, шах­тер), то про­цент полу­че­ния отка­за так­же очень высок.

Обман мошенников при покупке квартиры на вторичном рынке

Шаг 1. Решая вопрос, как взять ипотеку на вторичное жилье и с чего начать, обязательно воспользуйтесь ипотечным онлайн-калькулятором на популярных сайтах ведущих банков. Это даст ориентировочные результаты о процентной ставке, размере ссуды и ежемесячных платежах. Предварительная консультация по телефону со специалистами банка дополнит информацию о сопутствующих расходах на страхование объекта недвижимости и жизни заемщика.

Шаг 2. Нужно получить одобрение банка на ипотечный кредит. Необходимо заранее подготовить документы на заемщика и созаемщика:

• справка с места работы о доходах за последний отчетный год (по форме 2-НДФЛ);
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем;
• копия паспорта (сотрудники банка могут сделать копии с оригинала самостоятельно) СНИЛС;
• анкета, заполняется на месте в банке.

Похожие записи:

• Как не платить транспортный налог: подборка законных способов
• Что за «умные электросчетчики» станут обязательными с 2021 года?
• Классификатор основных средств по амортизационным группам