Покупка квартиры с материнским капиталом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с материнским капиталом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников

2. Что нужно знать при покупке дома

3. Составление договора купли-продажи

4. Приобретение квартиры с использованием материнского капитала

5. Дополнительные нюансы при использовании маткапитала на покупку жилья в рассрочку

6. Процедура расходования материнского капитала

7. Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

8. Стоит ли вообще связываться с материнским капиталом?

9. Условия покупки жилья на средства маткапитала

10. Жилье по договору купли-продажи

11. Оформить долю в жилье на детей — обязательно

12. Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры

13. Основные отличия использования пособия в разных ситуациях

14. Покупка квартиры с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Можно, но осторожно. Пенсионный фонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам ПФР. Как правило, такие сделки по большей части заключаются с одной целью — обналичить маткапитал. Нередки случаи, когда родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности. Если до ПФР дойдёт эта информация, то сделку просто признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть назад. К тому же, при покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.

Можно ли купить квартиру с использованием маткапитала у родственников

При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие условия:

жилищные условия должны улучшаться;
необходимо заключение договора купли-продажи;
после совершения сделки в квартире должны проживать новые владельцы;
выделение долей на детей и супругов обязательно.

Что нужно знать при покупке дома

Допускается покупка дома, который построен на участке с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства». С марта 2020 года закон позволяет распоряжаться сертификатом с целью покупки дачного дома. Важное условие: дом должен быть приспособлен для проживания на протяжении всего года. Если здание самовольно построили, ПФР не согласует перевод средств второй стороне сделки.

Перед началом стройки собственник участка должен взять в администрации разрешение на строительство. Во время подготовки к сделке запросите этот документ у продавца, чтобы избежать отказа в распоряжении со стороны ПФР.

По закону судьба земельного участка и всех построек на его территории обязана быть единой. Поэтому в сделках этой категории в договор купли-продажи (ДКП) включают дом и земельный участок. Их стоимость в ДКП следует указывать отдельно, двумя пунктами.

Составление договора купли-продажи

Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.

Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала

С использованием средств, выделяемых государством для поддержки семей, можно приобрести как первичное, так и вторичное жилье, с привлечением ипотеки и без этого. Однако есть определенные требования, которые закон предъявляет к объектам недвижимости, на покупку которых был потрачен материнский капитал.

приобретаемое жилье располагается на территории РФ;
сделка по покупке недвижимости должна быть проведена и оформлена в соответствии со всеми требованиями закона;
покупателям необходимо приобрести именно отдельный жилой объект (т.е. не комнату/ долю). Хотя в некоторых случаях возможно выбрать долю в квартире – например, если в результате этой сделки семья получает полное право собственности на квартиру или доля может быть определена как отдельный жилой объект;
при подаче заявления на использование маткапитала его получатель должен указать в нем цель или цели, на которые он планирует потратить выделенные средства, а также приложить к заявлению подтверждающий пакет документов;
после покупки недвижимости получатель средств маткапитала обязан наделить долями с правом собственности как своего ребенка/ детей, так и мужа/ жену.

Дополнительные нюансы при использовании маткапитала на покупку жилья в рассрочку

Важно учитывать:

При оформленной через Росреестр рассрочке, продавец имеет право держать в залоге имущество, если посчитает это необходимым.
Любая операция с деньгами, полученными от государства, растягивается надолго, в данном случае на несколько месяцев. Это время занимает оформление документов, проверка информации о семье, перечисление денег на счет владельца. Но есть и плюс: сделка гарантируется на государственном уровне, и вероятность обмана значительно ниже.
Перед тем как воспользоваться материнским капиталом, применить его и потратить средства на покупку жилья, условия получения рассрочки на квартиру (проценты, сроки выплаты и т.д.) надо просчитать заранее. Вам должно быть комфортно выплачивать остаток.
После перечисления всей суммы покупателю не стоит забывать снимать обременение с нового дома, иначе потом могут возникнуть проблемы.
Для завершения процесса остается составить акт приема-передачи с подробным перечислением дефектов объекта. Его должны подписать обе стороны договора, а затем документ заверяет нотариус.

Процедура расходования материнского капитала

Порядок заполнения распоряжения о выплатах из МСК установлен в приказе Минтруда РФ от 02.08.2017 года № 606. Заявка передается в терорган Пенсионного фонда по месту регистрации или фактического проживания участника программы. Сделать это разрешается не только лично, но и воспользовавшись услугами представителя. Способы доставки:

Личная доставка и передача специалисту ПФР.
Отправка через «Почту России». При этом копии документов, а также подпись распорядителя заверяются нотариально.
Направление по телекоммуникационным каналам связи, используя сайт госуслуг. Способ доступен только авторизованным пользователям. Заявление регистрируется днем поступления в ПФР, откуда обладателю сертификата направят список необходимых документов с указанием предельной даты доставки. Пакет необходимых бумаг нужно будет принести лично.
Передача через МФЦ. Подлинники либо заверенные копии документов нужно принести с собой.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

данные сторон договора;
сведения о недвижимости;
стоимость доли;
схема перевода денежных средств;
порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

паспорт и СНИЛС;
сертификат на маткапитал;
документы о семейном положении и наличии детей;
заявление на распоряжение матсредствами;
выписку из ЕГРН на часть в квартире;
нотариальное обязательство на выделение доли;
договор купли-продажи.

По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

Стоит ли вообще связываться с материнским капиталом?

Как мы уже поняли, продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала – большая проблема из-за необходимости выделить доли на детей, а потом получить разрешение от органов опеки. А если квартира куплена в еще не до конца погашенную ипотеку – продать ее становится практически невозможно.

Но стоит ли вообще отказываться от использования маткапитала при покупке жилья? Здесь можно привести много разных мнений – кто-то высказывается за такие сделки, кто-то против:

«за» – с материнским капиталом можно купить квартиру в ипотеку, даже если не хватает денег на первоначальный взнос. То есть, без него семья вообще не получит никакого жилья, или будет вынуждена оформлять потребительский кредит на первоначальный взнос;
«за» – если погасить ипотеку, а после продажи квартиры покупать более просторную – у органов опеки будет минимум вопросов и претензий, и сделка пройдет как обычно;
«за» – большинство из тех, кто покупает квартиру сейчас, вряд ли думает о ее продаже даже в отдаленной перспективе;
«за» – чем больше первоначальный взнос, тем меньше общая сумма кредита, ежемесячные платежи и итоговая переплата. Возможно, такая экономия и перекроет все сложности от последующей продажи квартиры;
«за» – с 28 апреля 2021 года такой кредит можно без проблем рефинансировать (в этом есть смысл, если ставка сократится примерно на 2% и больше);
«против» – если семья заведомо знает, что будет продавать квартиру, материнский капитал лучше не использовать – или готовиться к «битве» с органами опеки;
«против» – это лишние расходы на нотариуса (если не получится оформить без него) и на перерегистрацию права собственности;
«против» – мало какой покупатель жилья захочет ждать несколько месяцев, пока продавец решит все юридические проблемы с квартирой;
«против» – если возникнет необходимость продать такую квартиру, пока ипотека не выплачена, квартира превратится в нечто неликвидное (или придется сильно сбросить цену).

Как видно, есть достаточно вариантов «за» и «против» – поэтому в каждом конкретном случае нужно действовать по ситуации. Главное – не нарушать законов, выделить доли детей и не продавать квартиру без согласия органов опеки, а все остальные вопросы в принципе можно урегулировать.

Условия покупки жилья на средства маткапитала

Чтобы израсходовать МСК на покупку жилья, сначала нужно обратиться с заявлением в Пенсионный фонд России.

В заявлении нужно указать цель расходования средств (улучшение жилищных условий) и конкретную сумма. Не обязательно сразу тратить все деньги по сертификату, оставшуюся часть можно использовать на другие установленные законом цели.

Улучшить жилищные условия за счет средств МСК можно следующими способами:

оплатить полную стоимость жилья или ее часть на основании договора купли-продажи;
внести первоначальный взнос при получении ипотеки или целевого кредита на покупку жилья;
частично погасить сумму основного долга или процентов по ипотеке или целевому жилищному кредиту, даже если они оформлены до рождения второго ребенка;
выплатить деньги по договору участия в долевом строительстве (до 2020 года);
внести вступительный взнос в жилищный кооператив;
потратить на строительство дома, если он расположен на участке категории ИЖС.

Деньги по сертификату выделят под контролем сотрудников ПФР, которые проверят, соблюдены ли условия покупки недвижимости на средства материнского капитала:

семья владельца МСК после сделки будет единственным собственником;
объект купли-продажи находится в России;
форма сделки не противоречит закону;
недвижимость соответствует санитарным нормам;
все члены семьи, в том числе рожденные в период между заключением сделки и получением выписки из ЕГРН, станут равноправными собственниками.

Жилье по договору купли-продажи

Если кредитные средства не требуются, оформляется договор купли-продажи с отсрочкой платежа, в котором прописываются условия:

частичная оплата передается продавцу до того, как будет подписан договор;
остаток суммы из средств МСК на счет продавца поступает в течение двух месяцев;
до перечисления денег от Пенсионного фонда право собственности принадлежит продавцу или до этого времени действует залог.

Порядок действий сделки по купле-продаже недвижимости без заемных средств:

заключение договора, передача залога продавцу;
оформление в Росреестре документов на собственность с отметкой «залог в силу закона», пользоваться квартирой не может ни продавец, ни покупатель;
окончательный расчет в форме перечисления средств МСК Пенсионным фондом;
подписание акта передачи недвижимости, покупатель может вступить в права владения;
подача в Росреестр заявления о снятии залога и переход права собственности к покупателю.

Для полной оплаты суммы сделки в ПФР вместе с заявлением нужно будет отнести:

копию зарегистрированного договора купли продажи с отсрочкой;
выписку из ЕГРН, подтверждающую оформление права собственности на покупателя.

Решение жилищного вопроса наиболее актуально для семей с детьми, т.к. большая часть сертификатов на МСК расходуется именно на улучшение жилищных условий.
Распорядиться средствами маткапитала раньше до трёхлетия ребенка можно только на приобретение жилья в кредит или погашение основного долга/процентов по имеющимся обязательствам.
Права на новую квартиру должны быть разделены между всеми членами семьи с учетом интересов несовершеннолетних детей, соглашение о выделении долей нужно заверить у нотариуса и передать в ПФР.
Купить квартиру у близких родственников (супруг, родители) и оплатить его сертификатом нельзя. Сделка могут оспорить правоохранительные органы.

Оформить долю в жилье на детей — обязательно

Нередко родители, использовав в ипотечной покупке маткапитал, не торопятся или не хотят выполнять свои обязательства по наделению детей собственностью. Иногда через несколько лет просто забывают об этом. Неудобства очевидны. Договор дарения долей детям — это обязательный нотариат. Вместе с госпошлиной при самостоятельной подаче на регистрацию — как минимум 27 000 руб. Дальнейшая продажа такой квартиры — обязательно разрешение органов опеки. Если при этом хочется улучшить жилищные условия с помощью ипотеки — проблема. Пример: не удалось получить разрешения опеки на продажу двухкомнатной квартиры, где по 1/5 доли было у двух н/с детей. У родителей была одобренная ипотека Сбербанка на одновременную покупку большей трёхкомнатной квартиры. Банк указывал в кредитном договоре, что дети будут собственниками помимо созаёмщиков-родителей. В проекте ДКП прописаны доли детей, не меньшие по площади и стоимости их долей в продаваемой квартире. Сделка предполагала три вида страхования, включая страхование титула. Ничего не помогло. Пришлось брать потребительский кредит на гораздо меньший срок и с драконовскими процентами.

Материнский капитал можно использовать на покупку квартиры

По общим правилам Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ получить сертификат на материнский капитал разрешается непосредственно после появления ребенка в семье, а вот воспользоваться денежными средствами получится только тогда, когда с его рождения пройдет 3 года. Однако если жилище покупается с помощью займа, или у семьи уже есть кредит на жилье, оформленный раньше, то израсходовать материнский капитал на покупку жилья (в виде погашения ипотеки/займа) можно, не дожидаясь 3-летия ребенка.

Так же напоминаем, что закон не запрещает приобретать дома и квартиры у родственников, а также покупать долю недвижимости. Между тем, просто часть квартиры купить за мат капитал не получится.

Основные отличия использования пособия в разных ситуациях

В случае использования средств банка перевод материнского капитала осуществляется на расчетный счет финансовой организации, если же были задействованы только собственные средства – на расчетный счет продавца.
При использовании только собственных средств и средств материнского капитала, сделка может быть оформлена по достижении ребенком трех лет. В случае участия банка, материнский капитала может быть использован до исполнения трехлетия ребенка.
В случае оформления ипотеки все документы и договор купли-продажи составляются в финансовой организации в соответствии с требованиями конкретного банка. При самостоятельной оплате покупки и со средствами МСК – договор оформляется между продавцом и покупателем, но в присутствии нотариуса.

Порядок действий покупки квартиры за материнский капитал:

Различие	При оформлении ипотеки	Без оформления ипотеки
Расчет	Средства поступают на счет банка для погашения долга или используются в качестве первоначального взноса	Средства перечисляются продавцу на расчетный счет
Составление договора	Договор оформляется в банке согласно его требованиям	Договор купли-продажи оформляется с продавцом в присутствии нотариуса
Использование государственных средств для расчета	Средства используются и до достижения ребенком трехлетнего возраста	Средства можно использовать только после достижения ребенком трехлетнего возраста