Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как признать долю в квартире незначительной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.
Для того чтобы выкупить долю в праве общей собственности на квартиру, которая считается незначительной, можно воспользоваться традиционной сделкой купли-продажи имущества.
- владелец части недвижимости предлагает выкупить долю всем остальным дольщикам;
- при получении отказа или неполучении ответа на запрос в течение 30 дней, можно приступать к процедуре;
- стороны оговаривают условия будущей сделки;
- далее составляют договор купли-продажи;
- покупатель и продавец подписывают соглашение и заверяют его у нотариуса;
- нотариус передает документы на регистрацию права собственности.
Суд рассмотрел исковое заявление Даниловой У. к Рубцову К. о признании доли в праве общей собственности на квартиру незначительной.
Истец пояснила, что он с братом владеет квартирой в центре. Только часть ответчика малозначительная, всего 3м2, что составляет 1/10 от общей площади. Выделить такую долю в натуре не представляется возможным.
Данилова несколько раз просила Рубцова продать ей свою часть имущества, о чем есть документальное подтверждение, но последний отказывался.
Истец пояснил, что ответчик давно проживает в доме, который достался ему в наследство от родителей, о чем говорит выписка из ЕГРН на рассматриваемую недвижимость, владельцем которой является Рубцов.
Данилова рассказала, что ответчик не интересуется квартирой, не оплачивает коммунальные услуги, никогда не помогал с ремонтом.
Истец потребовала:
- признать долю в праве общей собственности Рубцова К. незначительной;
- обязать Данилову У. (себя) выплатить ответчику компенсацию;
- признать за Даниловой право собственности на долю.
Обжалование отказа в признании доли незначительной
Если суд отказал в удовлетворении иска о признании доли незначительной, то решение суда может быть обжаловано в общем порядке, который предусмотрен процессуальным законодательством.
Согласно ст. 321 ГПК РФ, после того, как суд вынес мотивированное решение, на него может быть в течение месяца подана апелляционная жалоба.
Таким образом, порядок действий при обжаловании отказа суда признавать долю незначительной будет такой:
- изучение мотивов решения суда
- подготовка апелляционной жалобы на решение суда до истечения месяца на вступление в силу
- направление экземпляра жалобы второй стороне по делу
- подача жалобы в суд первой инстанции. Жалобу необходимо подать также до истечения месяца на вступление решения в силу
- суд первой инстанции перенаправит жалобу вместе с делом в суд апелляционной инстанции
- лицо, подавшее жалобу, должно принять участие в заседании суда апелляционной инстанции, озвучив доводы своей жалобы
- дождаться решения суда апелляционной инстанции
Если обжалование в апелляции не привели к нужному результату, жалобу можно подать далее в кассацию, а после в Верховный Суд РФ.
При обжаловании важно подготовить мотивированную жалобу, т.е., почему решение суда той или иной инстанции является незаконным и подлежит отмене, а требования истца удовлетворению.
Какая доля в квартире считается незначительной
Ключевой момент для внесения ясности в отношения между собственниками – определение незначительной доли в квартире через суд. Органом правосудия незначительность устанавливается при одновременном выполнении трёх условий:
- Отсутствие возможности реального выделения. Выдел части жилья подразумевает преобразование целого объекта в ряд дробных составляющих, предполагающих физическую возможность для каждого собственника или семьи:
- предоставления отдельной комнаты;
- наличия отдельного входа минуя соседей (оценка планировки изолированных или проходных комнат);
- установления индивидуальных лицевых счетов.
- Малая доля в квартире:
- в процентном отношении, например, по удельному весу составляющая 1/12 часть;
- в абсолютном выражении, например, по метражу составляющая порядка двух метров, что ниже предусмотренного размера жилплощади по квадратным метрам в регионах, как минимум в три раза.
- Обоснование отсутствия существенного интереса в использовании данного объекта по прямому назначению, а именно для проживания при:
- наличии иной полноценной недвижимости;
- задолженности по коммунальным платежам;
- неучастии в ремонте материально и физически;
- оставлении без ответа предложений о выкупе, мене и т.д.
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
Можно ли выкупить долю соседа против его воли?
Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.
Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Данная категория споров не требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в обязательном порядке.
Однако, попытаться мирно договориться с другой стороной все-таки рекомендуется, причем лучше сделать это путем направления письменного предложения о выкупе у сособственника его микродоли, и подождать получения ответа, либо убедиться в том, что ответа не будет. После этого можно смело идти с исковым заявлением в суд.
Зачем это нужно. На практике суды очень часто выясняют этот вопрос, и принимают во внимание, если истец до суда пытался найти компромисс с ответчиком, и это может стать одним из аргументов положительного для истца решения.
Кроме того, в законе говорится, что спор между участниками долевой собственности подлежит разрешению в судебном порядке именно при недостижении собственниками соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них.
Таким образом, факт направления письменного предложения будет достоверно свидетельствовать о недостижении сторонами соглашения по данному вопросу.
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Конечно, у сторон возникает спор относительно стоимости такой доли, и решить данный вопрос может только профессиональный оценщик.
Экспертиза стоимости имущества может быть назначена судом по ходатайству сторон, однако такую оценку может провести истец и до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом, если ответчик не оспорит данную оценку и не заявит ходатайство о назначении судебной оценки имущества.
При принятии иска к своему производству судья принимает меры по обеспечению иска и выносит соответствующее определение, согласно которому истец должен перечислить на депозитный счет Управления Судебного департамента при ВС РФ денежную сумму, равную рыночной стоимости выкупаемой доли имущества. Квитанция о перечислении средств на депозит Управления судебного департамента приобщается к делу.
Поскольку самостоятельно установить реальную стоимость доли истец не сможет, рекомендуется проведение досудебной оценки имущества.
В любом случае, в случае удовлетворения заявленных истцом требований все расходы по оценке (как досудебные, так и судебные, в том числе, если были проведены обе оценки) лягут на плечи ответчика.
Как признать долю в квартире незначительной
Задайте вопрос юристу бесплатно!
Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!
Все данные будут переданы по защищенному каналу
Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист
Так как квартира является делимым объектом недвижимости, то, в соответствии с нормами Закона, невозможно назвать наименьшую ее долю, которая может быть. Совсем маленькие доли обычно появляются, если при вступлении в наследство нескольких родственников или же при заключении договор дарения долей жилья. Но идентичны ли понятия «незначительная» и «маленькая по площади» доли? Об этом, а также о том, как признать долю незначительной, и пойдет речь в нашей статье.
Что такое незначительная доля
В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен.
Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.
При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе.
Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.
А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.
Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:
- По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
- По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.
Как признать долю незначительной и выкупить ее?
Для того чтобы выкупить незначительную долю, можно обратиться в суд или заключить соглашение с признанием мизерной доли вместе с ее владельцем. И сначала придется установить факт «незначительности»
Но на практике для определения каждого конкретного случая значимости доли исследуется целый ряд таких обстоятельств как метраж, возможность сделать перепланировку, наличие в жилье еще одной такой комнаты по размерам и другие. Исходя из полученных данных, суд определяет, имеет ли право собственник данной доли на регистрацию проживания в жилом помещении без согласия жилых собственников.
В целом, порядок признания доли незначительной, следующий:
- Подготовка доказательств — докажите, что нуждаемости владельца в доли нет, и не представляет для него интереса.
- Составьте иск о признании доли незначительной и ее выкупе в принудительном порядке.
- Обращение в суд по месту нахождения спорной недвижимости и места жительства ответчика.
- Судебное участие и вынесение решения.
- Выкуп и оформление права собственности.
Необходимые документы
Вместе с заявлением необходимо представление следующей документации:
- Копий заявления по числу участников дела.
- Копии паспорта заявителя.
- Квитанции об уплате госпошлины.
- Правоустанавливающей документации на жилье.
- Технического паспорта.
- Отчета об оценке жилья.
- Письменных доказательств попытки досудебного урегулирования.
- Иных документов, подтверждающих правомерность требований.
- Доверенности (при использовании услуг представителя).
На заявителя возлагается обязанность по внесению на депозитный счет суда суммы, равной стоимости незначительной части жилья. Для этого требуется проведение оценочной экспертизы в независимой организации, которая должна отвечать следующим требованиям:
- Обладать лицензией на такой вид деятельности.
- Быть членом СРО.
- Представить отчет в письменном виде.
Данный отчет служит также для расчета госпошлины.
Вся документация прилагается в копиях, оригиналы представляются в судебное заседание для ознакомления.
Компенсация за долю квартиры
В августе 2020 года Верховный суд РФ принял решение по спору между собственниками долей квартиры о «принудительном» выкупе одним собственником доли другого. (Текст решения приложен в конце статьи)
В прессе это решение объявлено прецедентным, и предполагающим новый взгляд Верховного Суда РФ на разрешение споров между совладельцами квартир и на защиту прав участников долевой собственности.
По мнению многих комментаторов, это решение Верховного Суда существенно упростит судебное разрешение споров между сособственниками.
Суть дела:
Ситуация стандартная: Квартира доля суд. В браке приобретена квартира. После развода и раздела имущества, бывший супруг продает свою долю третьему лицу (супруга от покупки этой доли отказалась). Получаем: бывшей супруге принадлежит доля квартиры размером 2/3, новому собственнику -1/3.
Через несколько лет собственница 2/3 долей квартиры обращается в суд с иском ко второму собственнику: 1) о признании доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной, 2) прекращении права собственности ответчика на данную долю, 3) возложении на истца обязанности по выплате ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.
Суды первой и апелляционной инстанций отказались удовлетворять исковые требования.
В частности, отказывая в иске суд апелляционной инстанции сослался на правила статьи 252 Гражданского кодекса РФ, согласно которым принудительная выплата компенсации за долю в праве собственности остальными собственниками вместо выдела этой доли в натуре допускается с согласия собственника выделяемой доли. Руководствуясь правилами указанной статьи, суд в судебном заседании установил:
- волеизъявление со стороны ответчика (собственника доли 1/3) на получение компенсации отсутствует, истица доказательств наличия такого согласия суду не предоставила.
- принадлежащая ответчику доля в праве собственности на квартиру не является малозначительной,
- истец препятствует ответчику в пользовании квартирой,
- отсутствие интереса ответчика в пользовании общим имуществом опровергнуто в судебном заседании, поскольку принадлежащие Алексееву М.Г. предметы обихода находятся в квартире.
Собственница 2/3 долей квартиры была вынуждена обратиться в Верховный Суд.
Кассационная коллегия Верховного Суда РФ согласилась с правильностью применения к спорным отношениям правил статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, Верховный Суд указал на неправильное применение нижестоящими судами этой нормы права при рассмотрении дела.
Верховный Суд еще раз обратил внимание и с акцентировал на исключительном праве участников долевой собственности путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения — обратиться в суд за разрешением возникшего спора.