Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Чего не стоит делать при передаче денег?
- Передавать деньги раньше времени. Если вы еще не подписали договор купли-продажи, а продавец уже просит у вас деньги по каким-то своим причинам, не соглашайтесь. В противном случае, можно остаться без квартиры и без денег. Пока право собственности на вас не зарегистрируют, вы не будете настоящим владельцем.
- Передавать деньги без документов. Не забывайте про расписку и договор купли-продажи. Это важные документы, которые станут подтверждением того, что вы точно передали деньги. И в случае чего, они пригодятся вам в суде. Тоже самое касается и предоплаты. Не переводите никаких авансов без письменного подтверждения. Иначе вы ничего не сможете доказать.
- Передавать деньги не тому человеку. Такое может случиться, если не проверить продавца и махнуть рукой на документы. Есть риск нарваться на мошенников, которые продают чужую недвижимость. Они могут легко воспользоваться вашей доверчивостью.
Распространенные ошибки
Ошибки, которые может совершить покупатель при передаче денег за квартиру, могут быть непоправимы. А поэтому ни в коем случае не передавайте сумму:
-
без документов. Сначала вы должны получить ДКП и расписку: они подтвердят, что вы выполнили обязательства. Если возникнут проблемы, документы могут потребоваться и в суде. Предоплату также нужно переводить только по письменному соглашению;
-
не тем людям. Если покупатель не проверит продавца, он натыкается на мошенников, продающих чужие квартиры;
-
раньше времени. Если продавец требует деньги, пока вы не подписали договор, можете насторожиться. Скорее всего, он не собирается регистрировать на вас право собственности, и вы останетесь без ничего.
Прежде чем отдать деньги и подписать бумаги, внимательно проверяйте документы. Если продавец утверждает, что получил квартиру в наследство, проверьте, так ли это. И обязательно убедитесь в том, что продавец действительно является хозяином недвижимости.
Стороны могут выбрать любой способ передачи денежных средств, но рассчитываться за собственность наличными можно не всегда:
-
одна из сторон сделки не является гражданином РФ. Поэтому для проведения сделки выбирают уполномоченный банк, которые проводит валютные операции;
-
если в купле-продаже квартиры участвует юридическое лицо;
-
владелец квартиры – недееспособный или несовершеннолетний.
Сценарий совершения сделки может разниться, если квартира покупается в ипотеку. Продавец получает деньги от банка только после регистрации сделки безналичным путем. Происходит это примерно так:
-
первоначальный взнос покупатель передает через аккредитив или банковскую ячейку. Почему именно аккредитив или банковская ячейка? Все делается в одном банке, который может дать «ипотечникам» хорошую скидку;
-
в течение 3 рабочих дней после регистрации сделки банк передает бывшему владельцу квартиры оставшуюся сумму.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Кто проверяет деньги на подлинность при депозите с нотариусом и несет ответственность перед клиентом?
Депозит нотариуса очень похож на расчеты через аккредитив — только в этом случае функции банка выполняет нотариус. После оформления договора купли-продажи покупатель недвижимости перечисляет (безналичным платежом) деньги на депозитный счет нотариуса. После регистрации права собственности продавец обращается с заявлением о перечислении денег к этому же нотариусу — и тот перечисляет деньги продавцу после того, как удостоверится, что со сделкой все в порядке.
Сейчас такая форма расчетов используется достаточно редко, так как, во-первых, не все о ней знают, а во-вторых, не каждая нотариальная контора предоставляет такую услугу. Несомненным плюсом является то, что нотариус более тщательно, чем менеджеры банка, проверит документы, подтверждающие успешное проведение сделки. Поскольку нотариус обязан проверить юридическую чистоту сделки. Самый важный момент, в котором читатель безусловно прав это ответственность нотариуса.
Ответственность нотариуса обеспечивается его личным страхованием, коллективным страхованием нотариальной палаты, личным имуществом нотариуса и компенсационным фондом палаты. Около половины столичных нотариусов страхуется на сумму более минимально необходимых 5 млн руб., каждый шестой нотариус — на 10 млн руб. и более.
Расписка в получении денег
К договору купли-продажи обязательно должна прилагаться расписка продавца в получении денег. Без нее будет трудно доказать факт передачи денег. Исключение — передача денег через аккредитив или банковский перевод. Расписку продавец пишет лично, от руки, в присутствии покупателя.
Расписка в получении денег должна содержать: фамилию, имя, отчество и паспортные данные продавца и покупателя, сумму прописью, описание недвижимости, дату и название договора, по которому передаются деньги, дату написания расписки. Если присутствуют свидетели — ФИО и паспортные данные свидетелей. Подпись на расписке должна совпадать с подписью в паспорте продавца.
Если в основном договоре указана заниженная стоимость квартиры, пишутся две расписки. Одна — в получении денег по ДКП, вторая — в получении денег за «неотделимые улучшения». Сумма этих чисел и составит реальную стоимость квартиры. Если оплата за квартиру передается частями, расписка пишется отдельно по каждому «траншу».
Обычно расписка пишется в день подписания ДКП, однако покупателю ее передают только после получения денег из ячейки, то есть после государственной регистрации. Покупателю, конечно, выгоднее получить расписку сразу, в момент закладки денег в ячейку. Но это уже вопрос договоренности с продавцом. Если выбирается первый вариант, желательно предусмотреть средство воздействия на продавца после госрегистрации. Это может быть передача остатков платы или специальные условия доступа в ячейку для продавца.
Прочие способы передачи денег
Другим, но гораздо менее популярным способом перевода денег является наличный расчёт, то есть передача суммы «на руки». Сроки передачи денег устанавливаются между продавцом и покупателем при личной встрече. Но учитывая минимальную безопасность данного вида сделки, этим способом не пользуется практически никто. Тем более что передать сумму в несколько миллионов наличными – идея не из лучших и далеко не самая удобная.
Рассчитаться за покупку квартиры можно и через нотариуса (выступит в качестве посредника во взаиморасчётах), т. к. с 2015 года нотариусы обладают законными правами на предоставление услуг в качестве посредника. Тем более, если договор купли-продажи подписывается этим же самым нотариусом. Деньги передаются продавцу после предоставления указанных ранее документов, подтверждающих успешное совершение сделки.
Аккредитив является способом передачи денег, но он в несколько раз менее популярен, чем упомянутая депозитарная ячейка. Да и стоит данный процесс гораздо, в несколько раз, дороже (этот способ больше подходит для организаций, чем для физических лиц). Суть заключается в том, что покупатель сразу вносит деньги на счёт продавца, но забрать средства последний сможет только после предоставления документации, удостоверяющей право на собственность (если в условиях договора не будет указано иное).
Аренда ячеек в различных банковских организациях
Передача денежных средств через ячейку при ипотеке заслуживает особенного внимания. Подобную услугу сейчас предлагают многие организации, например, Сбербанк, ВТБ и других.
Сбербанк давно осуществляет финансовые операции при осуществлении соглашений по ипотеке. Если приобретается жилая площадь в новом доме, надежность соглашения максимальная, осуществляется перевод денег на расчетный счет организации застройщика, который наделено правовое положение организации. Но когда рассуждение ведется о приобретении жилого помещения на вторичном рынке, одним из контрагентов соглашения становится гражданин и проблема безопасности метода передачи средств чрезвычайно важна.
Банк ВТБ также предлагает спектр услуг при приобретении жилой площади по ипотеке. Для того чтобы начать использование банковской ячейкой, требуется организовать предъявление определенной документации. Например, необходимы документы, которые удостоверяют личность того, кто арендует ячейку.
ВАЖНО !!! Для того чтобы иметь допуск к ячейке, нужно внести определенную комиссионную выплату за пользование. В аренде предоставляется два набора ключей, один из которых помещается на сохранность в банковской организации, а второй – у самого клиента либо у граждан, являющихся для него доверенными. Открытие ячейки осуществляется только лишь после требования клиента и только в его присутствии.
Как не ошибиться, осуществляя передачу оплаты
Передача денежных средств при продаже жилья – это рискованная процедура для контрагентов при продаже недвижимого имущества. Приобретатель имеет свой интерес в том, чтобы как можно быстрее стать собственником жилой площади, а уже потом заплатить за нее средства. Продавец, напротив, стремится первоочередною увидеть плату и лишь, потом передать жилое помещение в собственность. Обычно, контрагенты в каждой определенной ситуации заключают договор относительно того, когда будет произведена передача денежных средств.
По обыкновению, больше всего рискует тот из контрагентов, кто больше нуждается в том, чтобы сделка по продаже совершилось. Однако, известен более корректный выход из данного положения.
ВНИМАНИЕ !!! Допустимо пользоваться при приобретении жилплощади банковской ячейкой для расчета за наличность и аккредитив – для безналичной оплаты. Посредник в виде банка не даст приобретателю изъять сумму до момента, года будет произведена регистрация смены собственника, помимо того, он не сможет совершить их перевод продающей стороне, если процесс не будет завершен.
Приобретатель, назначающий встречу для того чтобы передать деньги в ненадежном месте, могут лишиться не только финансов, но и здоровья и жизни. Ни в коем случае не следует определять место осуществления договора в малолюдной местности, в собственном жилище, либо у продавца. Сравнительно многолюдные места (кафе, парки) тоже не самое подходящее место для передачи средств. При совершении мошенничества либо кражи другие лица и охрана могут не заметить преступного деяния вовремя, а кроме того, это может соблазнить остальных правонарушителей, которые будут очевидцами передачи денежных средств.
ВАЖНО !!! С владельцем жилой площади лучше рассчитываться в банке, поскольку банковские организации обычно очень хорошо охраняют. Помимо всего прочего, сотрудники банков могут стать хорошими очевидцами совершенного договора в той ситуации, при которой продажа квартиры закончится судебными тяжбами.
Если по каким-то основаниям контрагентам договора-купли продажи надо осуществить передачу средств лично, без посредничества в лице банковского учреждения или же нотариуса, контрагентам, заключающим договор, лучше всего обеспечить присутствие очевидцев. Если произойдет рассмотрение спора в суде, они сумеют удостоверить факт того, что денежные средства были переданы, а кроме того, разъяснить некоторые моменты: место и дату передачи денег, отсутствие принуждения участников соглашения. Свидетелей нужно, по меньшей мере, двое. Они не только находятся рядом, но и проставляют личные подписи в акте о передаче оплаты, в противном случае, в дальнейшем судья будет попросту не принимать во внимание их слова.
ВНИМАНИЕ !!! Очень часто продавец начинает требовать уплаты некой суммы в виде задатка. Приобретатель идет на риск, если эти средства будут отданы владельцу жилого помещения до регистрации процедуры.
Однако, все-таки часто договоренность о купле-продаже регистрируется, впрочем этого может и не случиться. Если договоренность была задумана злоумышленниками, то приобретатель может и не вернуть себе выплаченный задаток. Необходимо со всей серьезностью относиться к истребованию предоплаты, в особенности, если она состоит из существенной суммы денег.
У кого должен храниться ключ от банковской ячейки
Как показывает практика, подавляющее большинство сделок все-таки проходят регистрацию, и на это можно делать акцент продавцу. Учитывая то, что с документами все в порядке и помешать регистрации объективно никакая причина не может. Покупатель имеет возможность проверить приобретаемое жилье на предмет залога, обременений и прочих факторов, при наличии которых сделку не зарегистрируют. Будучи полностью уверенным в порядочности продавца, покупатель, скорее всего, согласится передать ключ ему на хранение.
После успешной регистрации перехода прав собственности на квартиру к покупателю, доступ к ячейке автоматически получает продавец. Будет вполне логично, что ключ должен находиться у продавца, дабы он имел возможность беспрепятственно получить расчет. Так как по истечении сроков указанных в договоре аренды ячейки, право доступа к ячейке перейдет уже к покупателю.
Безналичная передача денег через перевод
Если у сторон продажи имеются личные счета в банковских учреждениях, их можно использовать для передачи денег при купле продаже квартиры. По сути этот способ передачи очень похож на наличную оплату, поскольку расчет производится без непосредственного участия посредника, который мог бы гарантировать безопасность. Банк в данной ситуации выполняет чисто технические функции.
Алгоритм продажи простой – покупатель закладывает на свой счет деньги и в момент, обусловленный договором, переводит их на счет бывшего хозяина квартиры. Все зависит от покупателя, поскольку именно он уполномочен распоряжаться средствами на своем счете.
Рассмотренный способ не несет никаких рисков для покупателя и, наоборот, большие риски для продавца, поскольку факт своевременной передачи денег не обеспечивается третьим лицом. После перевода покупатель сможет получить в банке справку о переводе – иными словами, расписку составлять не нужно.
Банковский перевод не требует заключения дополнительного договора с банком – достаточно использовать уже имеющийся счет. Нужно помнить, что банк потребует комиссию примерно в размере 1% от суммы перевода. Срок зачисления денег продавцу зависит от внутренних правил межбанковского сотрудничества и занимает до 5 рабочих дней.
Плюсы: доступен каждому участнику ДКП, не требует заключения дополнительных соглашений.
Минусы: никак не гарантирует интересы продавца, необходимо оплачивать комиссию, случаются задержки при переводе.
Чтобы минимизировать риски, рекомендуется соблюдать меры предосторожности:
· Проводить передачу наличных в безопасном месте – банке, кабинете нотариуса, в юридической фирме или агентстве недвижимости. Плюсы при этом очевидны: в подобных местах есть система видеонаблюдения, охрана, а также детектор проверки банкнот на подлинность. · Привлечь как минимум двоих свидетелей. · Обязательно составить расписку о получении наличных денежных средств по договору купли-продажи. В расписке указать сумму, кем, кому и за что оплачены деньги, место совершения сделки.
Расчет может производиться как в рублях, так и в иностранной валюте. Таким образом, имея множество плюсов, расчет наличными не является самой безопасной формой оплаты за квартиру. Избежать финансовых рисков поможет грамотно составленный основной договор купли-продажи, расписка, также особое внимание необходимо уделить выбору места передачи средств.
Если вы хотите прочитать, как осуществляется покупка квартиры у застройщика, переходите по ссылке.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Безналичная форма расчета
Во всем мире используется именно безналичная форма. Ее особенностью есть то, что договор подписывается не между двумя субъектами, а тремя: покупателем, продавцом и банком. Последний выступает неким гарантом, обеспечивающим денежный перевод с одного счета на другой.
Важная информация: В соглашении необходимо предусмотреть случаи, которые позволяют финансовому учреждению перечислить средства от одного лица к другому. Должен обязательно быть указан список документов, при предъявлении которого у заявителя возникает право получения средств.
При этом перевод денег при покупке квартиры также возможен на разных стадиях процесса. Кто-то предпочитает переводить ресурсы до подписания сделки, кто-то в момент заключения, а кто-то уже после регистрации самого права собственности.
Когда передаются ключи при покупке квартиры в ипотеку вторичку
как ни любят некоторые риелторы свой родной офис (там же чай, компьютерные пасьянсы и возможность посудачить с товарками), тут приходится, кряхтя, отправляться на объект – дабы убедиться, что он в порядке, не произошло никаких аварий и т.п. теперь о действиях .
При приобретении жилого помещения, в котором отсутствуют зарегистрированные лица, акт приема-передачи объекта недвижимости может быть подписан сторонами, а ключи от квартиры переданы, непосредственно в день подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности. При этом необходимо проверить, нет ли лиц, сохраняющих право пользования таким жилым помещением после смены его собственника (к таким, например, относятся недееспособные; лица, отказавшиеся от права приватиации и др.).
Как договориться с контрагентом по сделке о месте хранения ключа?
Обеспечить доступ к банковской ячейке, в которой хранятся денежные средства за реализуемую недвижимость, можно только с помощью ключа, при этом для продавца – в случае регистрации перехода права на отчуждаемую недвижимость, а для покупателя – не-регистрации.
Таким образом заинтересованы в хранении ключа у себя обе стороны. Но убедить вторую сторону в этом можно только с помощью вашего красноречия и природного дара убеждения. Что использовать в качестве аргумента?
Если вы – продавец недвижимости, то у вас больше шансов использовать этот ключ, поскольку процент возможности регистрации прав на недвижимости выше, нежели того, что они не будут зарегистрированы. После регистрации вам необходимо будет забрать из ячейки средства в течение 5-7 дней с оригиналом документа на руках. Если вы этого не сделаете, право воспользоваться ячейкой просто перейдет к покупателю. В данном случае находиться в зависимости от покупателя – крайне невыгодно для продавца. Ведь попадись вам недобросовестный покупатель, который будет затягивать передачу ключа (если он будет храниться у него), то рискуете остаться и без имущества, и без денег за него.
С этой точки зрения продавец вполне обоснованно может требовать хранения ключа от банковской ячейки у него. Но обратив внимание на позицию покупателя в этом деле, начинаешь понимать и его заинтересованность в определении места для хранения. Вполне нормально, что человек, у которого в фактической собственности еще не находится квартира, которую он покупает, будет переживать за свои накопленные годами сбережения. Ведь получается, что он отдает ключ от «квартиры, где деньги лежат», как говорил классик, и остается при этом ни с чем, не имея даже на руках документов на квартиру. Опять же, тогда ему остается надеяться только на порядочность продавца недвижимости. Но в наше время лучше соблюдать поговорку «доверяй, но проверяй» и обратить внимание на третий вариант.