Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Способы управления многоквартирным домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении. Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники. В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию. Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Люди, владеющие недвижимостью в многоквартирном доме могут выбрать следующие варианты управления:
- Решение всех проблем, связанных с обслуживанием здания и помещений собственными силами (в этом случае каждое конкретное решение определяется путем голосования собственников на собрании).
- Создание объединения владельцев дома, этой организации с согласия собрания передаются полномочия (такой вариант пользуется большой популярностью).
- Часть функционала передается специализированной компании или конкретному человеку. Вторая часть остается в ведении общего собрания владельцев.
- Популярен вариант, когда весь функционал передается специальной компании или частному предпринимателю.
Теперь рассмотрим каждый из описанных методов.
В роли управляющего – сами жильцы
Использовать подобный вариант можно, только если в доме не больше 30 квартир. Особенность данного метода в том, что посредников между лицами, использующими услуги, и лицами, оказывающими их, нет. Эти две стороны взаимодействуют напрямую, путём заключения договора между хозяевами квартир и организациями, оказывающими услуги. Оплата коммуналки происходит стандартно – ежемесячно по отдельным для каждой квартиры квитанциям. Выбор способа – это всегда прерогатива жильцов.
Непосредственное управление предполагает необходимость созывать всех собеседников, где путём диалога и голосования принимаются самые важные решения касаемо заключения договоров, выбора поставщиков и пр. Чтобы не пришлось звать всех на собрание по мелочам, часто назначают главу, который разбирается с простыми вопросами самостоятельно. Для этого все собственники должны оформить доверенность в письменном виде.
Что лучше ТСЖ или договор с управляющей компанией?
ТСЖ предполагает активное участие собственников в создании и поддержании условий для комфортного проживания, управляющая компания такой возможности не дает.
ТСЖ могут быть заинтересованы в результатах труда, в повышении качества выполняемых работ в большей степени, чем сторонняя компания, — говорит Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». К тому же, ТСЖ может выбирать организации, с которыми заключаются договоры на выполнение коммунальных и эксплуатационных работ, а также отказываться от их услуг в случае ненадлежащего выполнения условий договора.
Но создание ТСЖ имеет и свои минусы. В частности, для собственников могут появляться дополнительные расходы. Создание детских площадок, парковочных мест, озеленение территорий может потребовать от жильцов дополнительных финансовых вливаний, соответственно увеличивается общая стоимость обслуживания дома.
На сегодняшний день в законодательстве не урегулированы вопросы взаимодействия между ТСЖ и органами власти, что может приводить к судебным разбирательствам.
Если говорить о достоинствах управляющей компании, то несомненными плюсами являются: хорошее знание жилищного законодательства и опыт в эксплуатировании многоквартирных домов. Чаще всего управляющие компании имеют хорошую материально-техническую базу, наработанные механизмы в части решения проблем, возникающих в ходе эксплуатации дома. Минусами является невозможность собственниками контролировать все расходы по управлению домом и их отстранение от решения многих вопросов.
Очень часто ТСЖ оказываются бессильны или неэффективны, когда речь идет о крупных ремонтных работах, типа замены лифтового оборудования.
По словам Даниила Щенникова, руководителя подразделения управляющей компании «Техстрой» девелоперской группы «Сити-XXI век», в их компанию довольно часто обращаются представители ТСЖ, которые столкнулись со сложными техническими проблемами, с просьбой взять их дом на баланс. При этом, конечно же, существуют примеры и эффективных ТСЖ, многое зависит от самих жителей и их способности к самоорганизации.
Особенности процедуры выбора формы управления
Владельцы помещений могут принимать решения о выборе формы управления на коллективном собрании. Эту процедуру допускается проводить в следующих формах:
- очного голосования. Такой вариант подразумевает, что на собрании будут присутствовать заинтересованные собственники помещений, а голосование будет проводиться одновременно для всех присутствующих;
- заочного опроса. В этом случае владельцы жилья получают бюллетени, которые они должны будут заполнить и предоставить счетной комиссии не позднее установленного срока. Вариант голосования в заочной форме разрешается применять тогда, когда на общем собрание присутствовало недостаточное количество человек.
Положительные и отрицательные стороны
Преимущества:
- Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
- Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
- Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
- Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.
Будущее непосредственного управления. Чего ждать от реформы
Непосредственное управление – успешная форма управления небольшим домом, которая высокоэффективна при условии достаточной активности проживающих собственников. Законодатель упрощает жизнь домов с непосредственным управлением, поэтому такая форма еще долгое время будет оставаться жизнеспособной и не будет исключена из законодательства.
Жилищный закон претерпевает изменения, направленные на общее улучшение состояния многоквартирных домов. Основной проблемой МКД долгое время остается денежный вопрос – где взять деньги на поддержание дома, на текущий и капитальный ремонт?
Непосредственное управление лишено возможности пользоваться государственными льготами и местными преференциями, а финансовые вопросы урегулированы Жилищным кодексом слабо. В будущем закон, вероятно, встанет на сторону инициативных собственников и предусмотрит для них источники дополнительного финансирования.
С другой стороны, непосредственное управление контролировать сложнее, поэтому законодатель вполне может предусмотреть какие-либо инструменты для регистрации органов управления домом, например, ввести обязательную регистрацию совета дома.
Субъект права собственности
Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо. Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.
Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.
Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц. В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.
Лицензия на управление многоквартирными домами
Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций. В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации. Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.
Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен. Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами. Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.
data-full-width-responsive=»true»
Права и обязанности главы товарищества собственников жилья
Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:
- представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
- формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
- заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
- распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
- выступление от имени организации при работе с должниками;
- получение доступа ко всей архивной документации.
Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.
СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.
При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.
При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.
К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:
- организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
- контроль над деятельностью штатных сотрудников;
- обеспечение рентабельности штатных единиц;
- подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
- формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
- контроль поступлений платежей от жильцов;
- работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
- организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
- ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
- заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
- организация благоустройства территории.
Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.
Плюсы и минусы непосредственного управления / Город Сокол
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.
Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом.
Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.
Плюсы и минусы непосредственного управления
Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.