Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.
Кoгдa тpeбyeтcя cepвитyт?
3aкoнoдaтeльcтвo в cтaтьe 274 Гpaждaнcкoгo кoдeкca pacкpывaeт вoпpoc — cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтo этo тaкoe. Oфopмлeниe oгpaничeннoгo paзpeшeния тpeбyeтcя, кoгдa peшaютcя cпopы мeждy coбcтвeнникaми coceдниx зeмeль пo пoвoдy пoльзoвaния oбщeгo xapaктepa.
Cepвитyт ycтaнaвливaeтcя нa зeмeльный yчacтoк пo cлeдyющим нaибoлee чacтым пpичинaм:
- Pacпoлoжeниe нa yчacткe пpиpoднoгo oбъeктa, нaпpимep иcтoчникa ключeвoй вoды. Oбъeкт нe являeтcя coбcтвeннocтью влaдeльцa зeмли, a пpинaдлeжит гocyдapcтвy и oтнocитcя к oбщeмy пoльзoвaнию, пoэтoмy вoдy мoгyт нaбиpaть вce жeлaющиe. B тaкoм cлyчae coбcтвeнник имeeт пpaвo ycтaнoвить oгpaничeния и пoтpeбoвaть пpaвo пpoxoдa к иcтoчникy зa oпpeдeлeннyю плaтy.
- Cтpoитeльныe paбoты пo пpoклaдкe кoммyникaциoнныx тpyб к yчacткy дoлжны пpoвoдитьcя чepeз coceднюю тeppитopию. 3aкoнный пpaвooблaдaтeль имeeт пpaвo нaлoжить oбpeмeнeниe в фopмe cepвитyтa и yкaзaть кoнкpeтнoe мecтo для paзpeшeния пpoклaдывaния тpyб.
Плaтa зa иcпoльзoвaниe зeмли
3aкoнoдaтeльcтвoм paзpeшeнo зeмлeвлaдeльцa тpeбoвaть плaтa зa пyбличный cepвитyт нa зeмeльный yчacтoк, чтoбы кoмпeнcиpoвaть eгo экcплyaтaцию. Paзмep кoмпeнcaции и пopядoк ee выплaты oпpeдeляeтcя peшeниeм cтopoн или cyдьeй.
Paзмep выплaт coглacyeтcя нa ocнoвaнии oбщeгo пpaвилa oпpeдeлeния:
- pacчeт oплaты иcxoдит из copaзмepнocти мaтepиaльнoй выгoды oт иcпoльзoвaния зeмли бeз oбpeмeнeния.
Нaпpимep, coбcтвeнник мoжeт тpeбoвaть cyммy paвнyю apeнднoй плaтe или пo cтoимocти плoщaди нyжнoгo yчacткa.
Нa paзмep плaтeжeй зa cepвитyты тaкжe влияют фaктopы:
- дeйcтвитeльныe pacxoды влaдeльцa зeмeльнoгo yчacткa — пoддepжaниe cocтoяния дopoги, oчиcткa пpoxoдa к иcтoчникy, ocвoбoждeниe мecтa пoд зaклaдкy кoммyникaций;
- xapaктep иcпoльзoвaния зeмли, нa кoтopyю нaклaдывaeтcя oбpeмeнeниe;
- paзмep пoнeceннoгo yщepбa;
- yпyщeннaя выгoдa.
BНИMAНИE. Cтopoны нe oбязaны pyкoвoдcтвoвaтьcя пpaвилaми oпpeдeлeния pacчeтa, ecли y ниx имeютcя cвoи ocнoвaния для paзмepa oплaты либo пpeдycмoтpeнo бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe нaдeлoм. Пpи вoзникнoвeнии cпopa нa этoй пoчвe cyд мoжeт нaзнaчить cпeциaльнyю экcпepтизы для нaзнaчeния cyммы.
Конкретный список возможностей, которые появляются у обладателя публичного сервитута закреплён в ст. 39.50 ЗК РФ. Итак, данное лицо имеет право:
- Осуществлять доступ к участку в соответствии с установленным в соглашении графиком, возводить, ремонтировать инженерные сооружения и осуществлять другие виды работ.
- Владеть объектами, размещенными им на обозначенной территории (движимыми и недвижимыми).
- Требовать от владельца земли соблюдения особо режима ее использования, предусмотренного публичным сервитутом.
- Если изменилось место расположения инженерного сооружения, то обладатель имеет право уточнить границы сервитута. Однако в этом случае должны быть соблюдены условия, предусмотренные п. 6 ст. 39.50 ЗК РФ.
- В любой момент расторгнуть соглашение об установлении публичного сервитута (об основаниях для прекращения сервитутов мы рассказываем тут).
- До окончания периода действия ограничения на землю обратиться в уполномоченный орган за установлением сервитута на новый срок.
Справка! Приступить к использованию участка можно после завершения процедуры регистрации. При этом, если территория является муниципальной собственностью, то воспользоваться своим правом можно сразу после внесения соответствующей платы.
Законодательство содержит перечень условий для установки обременения в виде сервитута. Оно может устанавливаться для решения следующих задач:
- обеспечение прохода граждан;
- проезда через земельный участок;
- размещения на участке межевых, геодезических знаков;
- использования участка для ремонта коммунальных сетей, инженерных коммуникаций, ЛЭП, дорог;
- проведения дренажных работ на участке;
- забора водных ресурсов, водопоя, обеспечения доступа к прибрежной полосе;
- прогона с/х животных через участок;
- сенокошения, выпаса животных;
- использования участка для охоты и рыболовства;
- использования участка для изыскательских и исследовательских работ.
Указанный перечень оснований не подлежит расширительному трактованию. Это значит, что другие причины не могут рассматриваться в качестве веских для наложения обременения.
Публичный сервитут имеет некоторые отличительные черты:
- Если частный сервитут устанавливается по договоренности сторон, либо через судебное решение, то публичный устанавливается через издание нормативно-правового акта.
- Обременение устанавливается не в пользу конкретного лица, а группы лиц, местных жителей, т.е. для удовлетворения публичных интересов.
- Главная отличительная черта состоит в том, что сервитут вводится по результатам общественных слушаний.
- Публичный сервитут может устанавливаться вопреки воле собственника участка при его должном уведомлении.
Российское земельное законодательство выделяет два варианта сервитута: публичный и частный. Разделение производится в зависимости от правового значения возникновения договора.
Выделяют следующие различия между видами:
- Основанием для регистрации в органах Росреестра публичного договора служат региональные нормативные акты или постановления отдельного муниципалитета. Частное ограничение вводится по добровольному соглашению или по решению суда.
- Публичный вариант предполагает безвозмездное использование надела. Частный владелец имеет право на денежную компенсацию.
- Процедуры введения и прекращения существенно отличаются.
Публичное обременение осуществляется в интересах большого круга лиц. Частное соглашение заключается между конкретными людьми (организациями).
Сервитут прекращается по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, при отпадении оснований, по которым он был установлен (ст. 276 ГК РФ). В том случае, если сервитут препятствует использованию земельного участка в соответствии с его назначением, собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута в судебном порядке.
В Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 года (см. подробнее п. 6 Обзора), указано:
«Если основания, по которым установлен сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут».
Сервитут на земельный участок
Гораздо сложнее, когда установление сервитута вызвано необходимостью обслуживания недвижимости, находящейся прямо на участке собственника. Допустим, гражданин пытается оформить собственность на землю, на которой располагается имущество других лиц. К примеру, на земле находится газовая труба, которая принадлежит газовому хозяйству соответствующего населенного пункта. В этом случае оформить собственность на участок земли, по документам принадлежащей администрации города, не так просто, поскольку на земле расположена недвижимость двух собственников: гражданина, который фактически владеет землей, и газового хозяйства.
- Когда речь идет о публичном сервитуте. К примеру, дорожкой, проходящей посреди участка, пользуется неограниченное количество людей. При этом, исходя из судебной практики, снять или как-то ограничить названный вид сервитута очень сложно.
- Когда земельный сервитут обуславливается наличием на соответствующем участке земли какого-то чужого имущества. В результате, собственник участка несколько ограничен в реализации своих прав по распоряжению и владению землей. В частности, такой собственник не вправе проводить строительство на месте, где располагается чужое имущество и также на определенном законодателем расстоянии от него.
- Когда собственник земли, обремененной сервитутом, желает продать свой участок. Теоретически, сервитутное обременение никак не мешает продаже земли. Однако, на практике, участок земли с сервитутом реализовать гораздо сложнее, чем землю без обременения, поскольку не все покупатели согласны на наличие такого земельного сервитута. Кроме того, наличие обременения участка может отрицательно сказаться и на продажной цене земли.
Основания для возникновения сервитута. Субъекты и объекты данного права
Субъектами права ограниченного пользования чужим земельным участком являются:
- собственник земельного участка, располагающегося на определенной территории и в отношении которого устанавливается сервитут;
- сосед или прочее лицо, нуждающееся в пользовании чужой недвижимостью;
- государство, в качестве которого может выступать орган государственной, региональной или местной власти.
Объектами данных правоотношений является участок земли, на который устанавливается ограничение в виде сервитута.
Установление сервитута, в частности, когда речь идет о частном и публичном сервитуте, требует для себя наличие одного из нижеперечисленных оснований:
- необходимость прохода или проезда через чужой участок, чтобы попасть к своему объекту недвижимости;
- необходимость прокладки линий электропередач или водоснабжения на данной территории.
Установление публичного сервитута требует одного из следующих оснований:
- необходимость проводить через данную территорию животных;
- необходимость прохода людей к территории общего пользования;
- необходимость осуществления ремонта объектов, обеспечивающих нормальную жизнедеятельность.
Занесение данных о сервитуте в ЕГРН – государственная регистрация сервитута
Итак, пакет документов для письменного подтверждения сервитута собран, теперь его необходимо зарегистрировать в органах Росреестра.
Регистрация сервитута в Росреестре (в Федеральной службе кадастра и картографии) обязательна! Это прямо предусмотрено п.3 ст.274 ГК РФ.
Заявителем может быть либо собственник земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, либо будущий обладатель сервитута.
В соответствии со ст. 14 закона 218-ФЗ о регистрации недвижимости, заключение соглашения о сервитуте является основанием для регистрации обременения недвижимости и регистрируются в установленные законом сроки (от 7 до 14 дней).
После того, как сервитут зарегистрирован выдается выписка ЕГРН, содержащая сведения об ограничении (сервитуте).
Многообразие вариантов, которые требуют установления сервитута, сводятся к его целесообразности. Он не устанавливается без особых причин, которые понуждают физическое или юридическое лицо обращаться к собственнику участка за разрешением использования части его территории.
Цели такого сервитута – возмездное ограничение права пользования участком со стороны собственника, которое возникает в сторону претендента на отчуждённую в его пользу часть ЗУ.
Устанавливается по инициативе владельца имущества, которое требует размещения на обременённом участке. Либо – по инициативе заказчика (исполнителя) работ, которые требуют задействования территории обременённого надела. Такое взаимодействие включает аспекты совместного владения или аренды, но не является ни тем, ни другим в силу обстоятельств, детерминирующих обременение.
В данном случае всегда прослеживается причинно-следственная связь между потребностью одного лица и возможностью её удовлетворить, со стороны другого. В число таких причин могут входить:
- потребность выхода на проезжую часть;
- проход к водным ресурсам;
- проход к собственному дому через участок соседей;
- чужое имущество, расположенное на участке собственника;
- установка бойлера или линейных объектов юридическими лицами;
- проведение коммуникаций через участок соседей;
- аналогичные причины.
Особенности практического применения
На практике нередко происходит нарушение достигнутого сторонами соглашения. В подобной ситуации необходимо оформить акт о неисполнении условий сервитута, который заверяется правоохранительными или контролирующими органами. Дальнейшие действия по защите прав пострадавшей стороны предусматривают подачу искового заявления в суд.
В зависимости от результатов судебного разбирательства принимается одно из следующих решений:
- расторжение соглашения, что означает запрет на доступ к земельному участку и, как следствие, невозможность дальнейшего выполнения работ;
- наложение штрафных санкций в рамках заключенного сторонами договора;
- возмещение нанесенного пострадавшей стороне ущерба — морального и материального.
Основанием для отмены сервитута выступает не только судебное решение, но и ряд других причин. В их числе:
- окончание срока действия документа, подписанного сторонами;
- соглашение участников сделки;
- ликвидация причин для выдачи сервитута.
Введение и практическое использование сервитутного права требует досконального знания юридических нюансов законодательства. А потому следует доверять работу оформлению сервитута квалифицированным специалистам по решению земельных вопросов. Такой подход гарантирует оперативность реализации мероприятия при разумном уровне сопутствующих финансовых расходов.
При этом суд дает соответствующее определение на наложение или снятие права на пользование чужим участком земли только в случаях, когда данное право соответствует всем условиям, оговоренным на уровне закона, среди которых:
- разумность возникновения права;
- справедливость возникновения права;
- законность возникновения права;
- цель возникновения данного ограничения.
Согласно законодательным актам сервитут может быть бессрочным и срочным. Точный срок действия данного права может быть установлен следующими актами:
- соглашением об установлении частного сервитута;
- решением суда, содержащим в себе все условия возникновения такого права;
- нормативно-правовым актом.
Во всех случаях, когда точный срок данных правоотношений не устанавливается, он считается действующим бессрочно, за исключением некоторых случаев, установленных на государственном уровне.
Что делать при получении отказа?
Проблемой в вопросе об утверждении сервитута считается отказ со стороны собственника участка. Часто не имеет своего мотивационного воздействия факт оплаты по договору.
Собственник земли не желает соглашаться на подписание соглашения или подвергает сомнению отдельный абзац или предложение. В подобных ситуациях спор находит разрешение в суде. Разрешенная возможность пересечения участка будет регистрироваться в ЕГРП на основании судебного постановления.
При обращении в суд рекомендуется юридическое сопровождение для грамотного составления прошения, поскольку серьезная аргументация, исключающая другую возможность добраться до своей территории, приведет к удовлетворению иска.
Второй проблемой, приводящей к отказу, признаются технические ошибки в предоставлении документации. В этом варианте требуется внести верные сведения и повторить процессуальные мероприятия.
Основное отличие частного сервитута от публичного в том, что последний служит для обеспечения интересов государства, местных властей или населения. Ключевым нюансом является отсутствие перечня конкретных лиц, которые получают возможность беспрепятственного доступа на земельный участок.
В частности, согласно п. 4 ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается для:
- свободного доступа к общим водным объектам (рекам, озерам и т. д.) и их берегам;
- размещения различных геодезических и других знаков и пунктов;
- забора водных ресурсов из водных объектов;
- прогона сельскохозяйственных животных, сенокошения и выпаса животных;
- использования земель в целях охоты, рыболовства, рыбоводства;
- размещения сетевой и транспортной инфраструктуры;
- проведения изыскательских, исследовательских работ и т. д.
Установление сервитута публичного типа
Договор публичного типа в отношении установления сервитутам на участок земли имеет место в тех случаях, когда органами местного самоуправления издан нормативный правовой акт, закрепляющий данное ограничение. Заполнить заявление на публичный сервитут вправе граждане, юридические лица и представители властных органов.
Сервитуту публичного типа оформляется в следующих случаях:
- На земельном участке необходимо провести инженерные изыскания.
- Определенная территория предоставляется в бессрочное постоянное пользование, аренду, собственность.
- На участке земли необходимо провести ремонтные работы (прокладка коммуникаций, ремонт объектов общественного пользования).
Процесс регистрации публичного сервитута состоит из пяти этапов:
- подача заявления на установление сервитута;
- ожидание ответа от государственных органов власти, назначение общественного слушания;
- участие в заседания общего собрания, принятие решения об установлении сервитута;
- получение письменного распоряжения в отношении ограничения землепользования;
- регистрация документа с другими бумагами в Кадастровой Палате.
Срок действия сервитута на участок
Статья 23 Земельного кодекса РФ предусматривает, что сервитуты могут различаться по продолжительности действия: они могут быть срочными (ограниченными в действии) и постоянными.
Если определенные факторы, ввиду которых был наложен земельный сервитут, прекратили свое существование, сервитут подлежит снятию. К примеру, устанавливается возможность пересечения конкретного землевладения во время строительства дороги. После того, как указанные работы завершены, обременение полежит снятию.
Действие постоянного сервитута не ограничивается какими-либо временными рамками. Его может отменить наложивший такое обременение орган либо суд.
Каков порядок прекращения сервитута?
Сервитут на землю прекращает действовать при окончании его срока. Возможно снятие его через суд. Для этого с надлежащим иском должен обратиться сам землевладелец.