Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр назвал главные ошибки при регистрации ипотеки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Уже несколько миллионов клиентов воспользовались сервисом электронной регистрации, и в подавляющем большинстве случаев всё проходит штатно. Но если вдруг что-то пошло не по плану, помните несколько важных вещей.
Ограничения по электронной регистрации права собственности
- Услуга доступна для сделок купли-продажи квартир, комнат на вторичном рынке и земельных участков c постройками и без них, рефинансирования ипотеки на вторичном рынке, рефинансирования ипотеки для семей с детьми, для сделок по предоставлению нецелевого кредита под залог жилья с оформленным правом собственности
- Участниками сделки могут быть только физические лица с гражданством России
- В сделке может быть не более 6 созаемщиков, 5 продавцов, 6 покупателей
- К электронной регистрации принимаются прямые сделки (альтернативные сделки нельзя зарегистрировать электронно)
- Объект приобретается одним будущим собственником или супругами в совместную собственность или целиком покупается в долевую собственность
- Сделки не проводятся в электронном виде по военной ипотеке, а также если недвижимость находится в залоге в стороннем банке (не в залоге Сбера)
- Сделки не проводятся в электронном виде с апартаментами, гаражами, объектами незавершенного строительства, машиноместами
- Участие несовершеннолетних:
— Не допускается в сделках купли-продажи с юридическим лицом, по договорам участия в долевом строительстве/договорам уступки прав требования по таким договорам
— Допускается в сделках купли-продажи между физлицами, а также при регистрации договора ипотеки
- Участие доверенных лиц:
Необходимые документы
Чтобы зарегистрировать ипотеку в Росреестре понадобится собрать документы по следующему списку:
- российские паспорта от всех собственников;
- заполненное заявление от лица, оформляющего ипотеку, и кредитора (оно подписывается в присутствии сотрудника из регистрирующей организации);
- ипотечное соглашение и все приложения к нему;
- договор купли-продажи;
- бумаги на покупаемую недвижимость, удостоверяющие права на нее продавца;
- кадастровый паспорт на объект;
- оценочный акт;
- выписка из домоуправления об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
- закладная и приложение к ней;
- документальное одобрение из органов опеки (если одним из собственников будет несовершеннолетний гражданин);
- нотариальное согласие на реализацию жилья от супруга продавца;
- квиток о перечислении госпошлины.
Дополнительно могут потребовать еще ряд справок, что зависит от ситуации. К примеру, если покупается квартира в новострое, то застройщику необходимо предоставить:
- договор о долевом участии;
- акт ввода строения в эксплуатацию;
- технический паспорт на дом;
- акт передачи жилой площади собственнику;
- бумага, отражающая присвоение зданию индекса и адреса.
Если регистрации в Росреестре подлежит жилье, покупаемое на вторичном рынке, то обычно просят документы, относительно тех. состояния дома и проводились ли перепланировки в квартире.
Кто и куда должен оплачивать госпошлину
Например, на стороне залогодателя гражданин, пошлину которому платить не нужно, а сторона залогодержателя представлена двумя физлицами, пошлину в этом случае оплатят залогодержатель в сумме 334 рубля каждый.
Предлагаем ознакомиться: Сколько стоит поставить машину на учет в ГАИ в 2020 году: сумма, как оплатить
Оплачивается пошлина наличными денежными средствами в банк, либо безналичным платежом. Реквизиты оплаты размещены на официальном сайте регионального отделения Росреестра. В каждом субъекте России они разные.
Совершение оплаты удостоверяется платежным поручением, если оплата проведена безналичным платежом и квитанцией при оплате в отделении банка. Но на сегодняшний день госорганы не требуют подтверждать факт оплаты документально, но в то же время и не запрещают делать это заявителю по собственной воле. Однако на сайте Росреестра содержится разъяснение, где указано, что отсутствие данных о поступлении средств в специальной информационной системе, никаких регистрационных действий государственный орган проводить не будет, в течение 10 дней документы возвратятся заявителю. Чтобы этого не допустить, лучше прикладывать квитанцию к заявлению.
Возможные подводные камни и ответы на частые вопросы
Депозитарием называют компании, которые хранят закладные. Если банк передает закладные депозитарию, он может быстро обеспечить переход прав собственности по документу без участия Росреестра. Кроме того, депозитарии проводят централизованную обработку платежей — например, если банк продаст закладную, заемщик может платить депозитарию, а он будет перенаправлять деньги на нужные счета.
Оригинал хранится только у залогодержателя. У вас на руках может находиться дубликат — при утере оригинала он даст возможность снять обременение. Кстати, если банк потерял оригинал, он все равно обязан предоставить дубликат. Отказ в выдаче дубликата можно легко обжаловать в суде.
Если у вас есть дубликат, можно ничего не предпринимать и использовать его для снятия обременения. Если дубликата нет — банк должен получить его в Росреестре или оформить самостоятельно.
Важно — чтобы получить закладную, нужно написать заявление на ее получение. Без заявления никто не начнет процесс поиска и выдачи документа. Если вы не получили оригинал документа на руки в течение срока, установленного в договоре, после погашения ипотеки, напишите жалобу в банк или обратитесь в суд.
Закон не ограничивает внесение изменений в ценные бумаги. То есть в случае смены собственников, изменений кредитного договора или других изменений вы сможете поменять сведения в закладной. Для этого нужно обратиться в банк и составить соглашение о внесении изменений, а затем обратиться в Росреестр с подписанным соглашением и остальным пакетом документов.
Информация о наличие обременения на квартире не означает наличие или отсутствие закладной. Если вы планируете покупать квартиру, то перед сделкой продавец должен снять обременение. Если закладная оформлялась, то это повлияет на сроки снятия (придется ждать закладную у банка), если нет — сделка пройдет быстрее.
Если вы погасили займ досрочно, в порядке получения закладной на руки и снятии обременения с недвижимости ничего не меняется. Банк обязан выдать документ в течение календарного месяца с момента поступления запроса вне зависимости от того, выплатили вы кредит в срок или раньше.
Ипотека без оформления закладной возможна — мы говорили выше, что оформление ценной бумаги не является обязательным условием для получения займа. Но на практике большинство банков требуют ее регистрации.
Если вы покупаете строящееся жилье, в качестве залога выступают права требования к застройщику. То есть гарантии залогодержателя — то, что он сможет требовать от застройщика исполнения обязательств по строительству жилой недвижимости.
Особенности процедуры
Регистрация ипотеки — это завершающий этап приобретения недвижимости в кредит, представляющий собой включение данных о покупаемой недвижимости и условиях ее приобретения в базу единого государственного реестра. Эта процедура является подтверждением сделки на уровне государства и защищает права всех сторон ипотечного договора. По закону эта обязанность возложена на Росреестр. А осуществляет регистрацию ипотеки территориальный орган федеральной службы госрегистрации и кадастра — регистрационная палата.
Помимо договора с банком в Росреестре можно зафиксировать договор купли-продажи на имущество между продавцом и покупателем. Тем самым продавец снижает свои риски, официально наложив на покупателя обременение до полной выплаты стоимости договора.
Однако следует иметь в виду, что не всю недвижимость можно внести в единый Росреестр. К таким объектам относятся: дачи, земельные участки, являющиеся государственной собственностью, и участки, не выделенные из общественной собственности, помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности, изолированные комнаты. Также не регистрируются морские и воздушные суда, недвижимость, которую невозможно оценить в силу различных обстоятельств.
Государственная регистрация ипотеки и договора ипотеки — различия
Действующее законодательство дифференцирует понятия «регистрация ипотеки» и «регистрация договора ипотеки» (ст. 10 и гл. IV закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ, далее — закон об ипотеке).
Регистрация ипотеки предполагает фиксирование в ЕГРП сведений об обременении в форме ипотеки с указанием основания ее возникновения (в данном случае гражданско-правового соглашения). Регистрация договора ипотеки означает внесение в ЕГРП регистрационной записи непосредственно о самом договоре.
До 01.07.2014 действовало правило об обязательной государственной регистрации договора залога недвижимости. На сегодняшний день это требование распространяется только на соглашения, подписанные сторонами до указанной даты. Если же договор подписан позднее, то государственной регистрации он не подлежит (п. 5 ст. 3 закона «О внесении изменений…» от 21.12.2013 № 367-ФЗ).
Особенности ипотечного договора на примере Сбербанка: что требует внимания?
Чтобы не была инициирована процедура признания действительным договора, следует изучить условия кредитования, его особенности и все подводные камни. Это касается не только Сбербанка или ВТБ24, но также и других кредитных организаций. На что обратить внимание при заключении ипотечного договора Сбербанка? Вот основные моменты:
- Объект ипотеки – квартиры или дом. Земельный участок или дача, строения хозяйственного назначения.
- Оформление договора и его регистрацию можно заключать по месту проживания заемщика или по месту приобретаемого в ипотеку жилья.
- Установлены ограничения по возрасту – от 21 до 55 лет.
- Дохода кредитора должно хватать для ежемесячного погашения тела ипотеки и начисленных процентов.
Какие документы необходимы для регистрации ипотеки по договору
Вам потребуется тот же комплект документов, что и для госрегистрации прав на недвижимость. В данном случае в качестве документа, на основании которого будет проводиться госрегистрация, то есть правоустанавливающего документа, нужно представить договор об ипотеке ( ч. 1 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости).
В отдельных случаях потребуется представить дополнительные документы. Например, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то необходимо дополнительно представить (п. 3 ст. 20 Закона об ипотеке):
- закладную и ее копию. Закладная должна соответствовать установленным требованиям;
- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.
Размер госпошлины за регистрацию договора ипотеки
Важным моментом в совершении регистрации договора ипотеки является оплата госпошлины, что производится залогодателем (лицо, которое приобретает жилплощадь либо участок земли с помощью ипотеки).
При составлении договора в силу закона, тогда государственная пошлина оплачивается на льготных основаниях (в случае оформления ипотеки для военнослужащих или госслужащих). В других ситуациях оплачивается полная сумма сбора.
Обратите внимание! Рекомендуется произвести оплату госпошлины до момента предоставления документации. Но можно квитанцию принести и на следующий день, как дополнение к документам.
Процесс регистрации недвижимости стартует в момент уплаты взноса. Сотрудник регистрационной службы не имеет право начинать процесс без соответствующей оплаты.
Случается, что оплату производит представитель заёмщика, тогда нужно в квитанции указать ФИО непосредственного участника процесса. При указании данных постороннего лица в квитанции регистратором будет затребована новая оплата госпошлины с наличием достоверной информации.
Государственная пошлина устанавливается в зависимости от вида ипотеки:
| В силу закона | В силу договора |
| 1. Регистрация договора при долевом участии – 175 рос. руб. физическим лицам и 3 000 юридическим лицам. | 1. Юридическим лицом оплачивается 4 000 рос. руб., разделенные на каждого участника договора. |
| 2. Регистрация договора при передаче права – 175 рос. руб. для обеих сторон. | 2. Физическим лицом оплачивается 1 000 рос. руб. разделенные на каждого участника договора. |
| 3. Регистрация ипотеки при пожизненном праве собственности на жилплощадь по договору купля-продажа – 2 000 рос. руб. |
Что делать, если отказали?
Отказать в регистрации могут, если документы поданы не в полном объеме, не уплачена госпошлина либо были допущены другие нарушения (попытка продать залоговое имущество без разрешения залогодателя и пр.). Может вызвать сомнения законность сделки, права продавца на недвижимость и многое другое. Если прошли все сроки и получен письменный отказ, то его можно обжаловать в суде. Делать это имеет смысл только в том случае, когда чиновники допустили ошибку.
Иск подается в течение 3 месяцев после вынесения отказа. Если дело будет выиграно, то регистрация прав на недвижимость произойдет в течение 5 дней с даты поступления в Росреестр судебного акта.
Если же недочет со стороны заявителя, то его лучше устранить и подать заявление заново. Это затянет сроки процедуры, но другого варианта нет. Заявитель может и сам отозвать свое ходатайствовать о временном приостановлении процедуры на срок не более полугода.
Зачем нужна госрегистрация сделки при оформлении ипотечного кредита?
Регистрация ипотечного договора предусмотрена законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статья 20 закона пункт 2. Запись в реестре об обременении в пользу банка ограничивает распоряжение ипотечным жильем.
Заемщик не может без согласия кредитора продать свою квартиру или дом, передать в залог другому банку или обменять на иную недвижимость. В случае его внезапной смерти, если его жизнь не застрахована, долг перейдет наследником вместе с обременением.
Еще одна причина регистрации – дополнительная проверка правоспособности и дееспособности участников сделки. Росреестр проверяет возраст заемщика и его возможность подписывать договора, а также саму недвижимость, которая должна быть свободна от ареста, залога и не являться предметом судебных споров.
Оплата госпошлины по ипотеке: сколько раз это нужно делать?
Ипотечные сделки, как правило, носят долгосрочный характер. За 5 – 20 лет возможны различные ситуации, требующие дополнительных финансовых затрат при совершении регистрационных действий. Иными словами, оплата госпошлины за регистрацию договора ипотеки,чаще всего, не единственная в процессе кредитных отношений. Возможны следующие ситуации:
- Если возникли какие-либо изменения в ипотечном договоре или произошло его расторжение, то за соглашение об изменении договора нужно оплатить:
- физические лица платят за внесение записи об изменениях в ЕГРН 200 рублей;
- юридические лица – 600 рублей.
В случае совместных действий физических и юридических лиц распространяется тот же принцип, что и при оплате госпошлины за государственную регистрацию ипотеки: нужно внести 200 рублей в сумме.
- Если происходит замена залогодержателя, то все категории плательщиков оплачивают 1 600 рублей.
- Если происходит смена владельца закладной, то госпошлина за регистрацию закладной по ипотеке составит 350 рублей как для физических, так и для юридических лиц.
- В случае корректировки регистрационных сведений об ипотеке (изменение/дополнение) также нужно заплатить 350 рублей всем категориям плательщиков.
Важно знать, что если регистрация сделки происходит в электронном формате, то физические лица получают скидку на пошлины в размере 30%.
Когда нужна регистрация ипотеки в Москве?
Регистрация прав собственности на недвижимость по договору ипотечного кредитования – это заключительный этап длительного процесса согласования, между клиентом и банком. Именно регистрация является гарантией и главной защитой интересов как банка, так и заемщика, поскольку:
- При использовании договора кредитования банк сможет взыскать с заемщика в случае невыплаты имущество;
- Если в качестве залогового имущества выступает квартира или другая недвижимость, заемщик получают ее в полноправное владение.
Данные о государственной регистрации вносятся в ЕГРП. Это единая информационная база прав на недвижимое имущество, которая создана для хранения, предоставления и контроля над сведениями о недвижимости. Документы для регистрации ипотеки могут подаваться в несколько государственных и посреднических органов:
- Регистрационная палата – территориальное представительство или офисы;
- МФЦ в городе Москва;
- В электронном виде непосредственно в Росреестр;
- Через Единый портал государственных услуг;
- Через Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис»;
- По почте;
- Для категорий населения, ограниченных в передвижении доступно выездное обслуживание, когда сотрудники Росреестра забирают все документы по указанному адресу;
- Через нотариуса.
Важно отметить, что регистрируются любые виды ипотечного кредитования, в том числе и закладная. Срок регистрации ипотеки нежилого помещения в 2015 году был сокращен с 10 рабочих дней до 7. После того, как договор был зарегистрирован, в графе «Обременения» в выписке из ЕГРП вносятся сведения о договоре ипотечного кредитования, для исключения использования недвижимости в мошеннических схемах путем повторной перепродажи.
Как подаются документы?
- Пакет документов от банка, которые подтверждают его полномочия на заключение подобных сделок, выдачу кредитных средств или оформление закладной;
- Сам договор ипотеки на владельца;
- Техническая документация по квартире, дому или другой недвижимости. Сюда входят технический и кадастровый паспорт, выписки из домовой книги;
- Правоустанавливающие документы владельца квартиры;
- Заявление по форме на регистрацию ипотеки;
- Паспортные данные (ксерокопии) владельцев недвижимости;
- Разрешение супруга на приобретение квартиры или заключение договора ипотечного кредитования;
- Квитанция об оплате государственной пошлины за услугу регистрации.
Стоит отметить, что в большинстве случаев весь процесс регистрации сделки по ипотечному кредитованию ложится на плечи клиента банка. После внесения всех документов, проведения регистрации, нелишним будет запросить выписку из ЕГРП, для проверки всех сведений, потому что часто могут допускаться неточности или технические ошибки, которые в срочном порядке будет трудно исправить. Даже получение недорогой и быстрой выписки в электронном виде поможет окончательно удостовериться в правильности проведения регистрации госорганом.
Рекомендации при регистрации сделки ипотечного кредитования
- Тщательно подготавливайте все документы, которые подаются одним пакетом. Если у вас не будет в наличии ксерокопии или оригинала документов, придется обращаться повторно в Единое окно или Росреестр;
- Обязательно запросите расписку при изъятии документов, проверьте точный список бумаг, полученных сотрудником МФЦ или Росреестра;
- Сделайте копии всех документов заранее, поскольку большинство документов предоставляются не в оригиналах (однако оригиналы также могут попросить предъявить);
- Если подача документов производится через доверителя, обязательно проверьте сроки действия доверенности, а также позаботьтесь о наличии документов, удостоверяющих личность;
- В момент получения зарегистрированного договора ипотеки сразу посмотрите на наличие «мокрых печатей» и подписей. Часто сотрудники забывают их проставить после окончания регистрации;
- Перепроверьте перед подачей документов дома, в спокойной обстановке несколько раз договор ипотеки. В нем должны быть точно указаны фамилии, адреса, реквизиты банка, кадастровые номера недвижимости. Если в договоре была допущена ошибка, может возникнуть 2 неприятные ситуации: или в ЕГРП будут внесены сведения, содержащие ошибку, или вам будет отказано в регистрации договора ипотеки. И в первом и во втором случае ошибка влечет за собой потерю времени.
Чтобы произвести срочную регистрацию договора ипотеки, получить комплексную поддержку в имущественных вопросах, вы можете обратиться в . Наши специалисты подготовят к подаче в Росреестр все документы, проверят их юридическую чистоту.
Перечень документов, необходимых для регистрации договора ипотеки
1. Две нотариально удостоверенные доверенности: на право представлять Залогодателя и Залогодержателя в Управлении Росреестра по Москве (доверенности от юридических лиц).
2. Документ об оплате госпошлины.
3. Протоколы или выписки из протоколов о назначении руководителей юридических лиц – Залогодателя и Залогодержателя (оригиналы либо заверенные организацией копии)
4. Если договор подписывал не руководитель организации, доверенность на заключение договора с правом подписи (копия, заверенная организацией – если доверенность не нотариальная, нотариальная копия – если доверенность нотариальная)
5. Документ о государственной регистрации юридического лица – свидетельство МРП или (если организация создана после 1 июля 2002 года) свидетельство из налоговой инспекции о государственной регистрации юр. лица – от Залогодателя и Залогодержателя (нотариальная копия).
6. Свидетельство о внесении в реестр организаций, созданных до 1 июля 2002 года (нотариальная копия) – для организации, созданной до 1 июля 2002 года – от Залогодателя и Залогодержателя.
7. Документ о присвоении ИНН (нотариальная копия) – от Залогодателя и Залогодержателя.
8. Свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах (нотариальная копия) – от Залогодателя и Залогодержателя.
9. Устав с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Устава (нотариальные копии) – от Залогодателя и Залогодержателя.
10. Учредительный договор с изменениями и дополнениями (нотариальные копии) либо последнюю редакцию Учредительного договора (нотариальные копии) – от Залогодателя и Залогодержателя.
11. Выписка из реестра юридических лиц (можно нотариальную копию) (получается в налоговой инспекции по месту регистрации юридического лица на основании запроса) – от Залогодателя и Залогодержателя – срок действия 1 мес.
12. Протокол заседания совета директоров (наблюдат. совета) или общего собрания участников (акционера) либо решение участника (акционера) с решением о совершении сделки, если такое решение предусмотрено учредительными документами – от Залогодателя и Залогодержателя (оригинал либо заверенная организацией копия).
13. Свидетельство о регистрации права собственности Залогодателя.
14. Экспликация (оригинал).
15. Кадастровый паспорт на помещение (здание) (оригинал).
16. Правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества (указаны в Свидетельстве о государственной регистрации права в пункте «Документы-основания»).
17. Договор аренды земельного участка, на котором расположено закладываемый объект недвижимого имущества.
18. Распорядительный акт на земельный участок, на основании которого заключался договор аренды (нотариальная копия либо копия, заверенная протокольным отделом органа, выдавшего акт).
19. Кадастровый паспорт земельного участка, на котором находится закладываемое здание (оригинал).
20. Согласие собственника земельного участка (при ипотеке права аренды земельного участка).
21. Дополнительно для Банка: протокол о назначении главного бухгалтера; согласование ЦБ РФ кандидатур председателя правления и главного бухгалтера банка; лицензии; свидетельство о регистрации банка в качестве кредитной организации.
22. Договор об ипотеке со всеми приложениями (два оригинала и одна нотариальная копия – если договор нотариально удостоверен; три оригинала – если договор составлен в простой письменной форме).
23. Кредитное соглашение (оригинал и нотариальная копия).
Процедура регистрации ипотечного договора проходит вместе с регистрацией права собственности лицом, берущим ипотечный займ. Его действие считается активным только после госрегистрации. Документ, который не поддавался данной процедуре считается недействительным. Сроки на регистрацию установлены действующим регламентом Росреестра и, согласно 5 пункту 20 статьи Федерального Закона №102 от 16.07.1998 «Об ипотеке», составляют не больше 15 рабочих дней для земельных участков и не более 5 рабочих дней для недвижимого имущества.
Вся процедура происходит путем нанесения соответствующей надписи на ипотечном договоре. Она является основанием для возникновения прав собственности учреждения, которое предоставляет займ. Сама надпись должна содержать название органа, зарегистрировавшего ипотечный кредит, число и место проведенной Госрегистрации, номер. Заверение документа происходит путем его подписания должностным лицом и нанесением печати.
Главной особенностью является внесение госпошлины, которую уплачивает залогодатель. При действии определенных законных оснований (госслужащие, военнослужащие и т.д.) размер госпошлины оплачивается на льготных основах. При заключении ипотечного договора на общих условиях госпошлина уплачивается в полном объеме. Сумма госпошлины устанавливается согласно действию Налогового кодекса РФ (п.28.1, ст. 333.33). Она достигает 1 000 рублей для физических лиц и 4 000 рублей — для организаций.