Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ВС считал срок давности в споре о плохом ремонте квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выше мы уже говорили, что претензия (за одним исключением) – это не обязательный атрибут спора по выявленным недостаткам. Соответственно, не может быть никаких особых требований по вручению претензии под подпись или заказным письмом.
Способы ограничения ответственности продавца за скрытые дефекты
С целью избежать ответственности за дефекты в договорах о переводе часто встречаются формулировки, которые преследуют цель избавить продавца от этой ответственности. Речь идет, прежде всего, о следующих формулировках: «недвижимость переводится на страх и риск покупателя» ( как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, либо «недвижимость переводится на покупателя как единое целое»
(как это выглядит на чешском „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“)
или «у покупателя была возможность заблаговременно установить все дефекты предмета продажи» (как это выглядит на чешском “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Любые из указанных или подобных им положений не имеют должного эффекта, и не исключат или ограничат ответственности продавца.
Действует общее положение, что как единое целое можно перевести только совокупность вещей, а не отдельным образом определенную недвижимость. Исключение ответственности продавца нельзя выводить даже из содержащегося в договоре общего заявления о том, что покупатель был ознакомлен с техническим состоянием недвижимости и т.п. Ответственность продавца не исключена даже в том случае, если он знал о дефекте.
Если продавец хочет избавиться от ответственности за дефект, то он должен совершенно ясным образом обратить внимание покупателя на дефект недвижимости, и доказать этот факт в случае возможного судебного разбирательства.
Далее, закон позволяет заключить между продавцом и покупателем соглашение об освобождении продавца от ответственности за недостатки. Таким образом можно исключить ответственность и за отдельные части недвижимости или ее составные части (например, отопительная система и т.п.). Данное освобождение от ответственности требует согласия покупателя, которое, как показывает практика, весьма трудно получить. Если покупатель не будет согласен с данным положением в договоре, то права по дефектному исполнению не должны ущемляться.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
Досудебное урегулирование: мифы и реальность
Неопытные в правовых вопросах участники ДДУ нередко надеются на “сознательность” застройщика, думая, что тот, получив претензию, содержащую требование о выплате неустойки, хотя бы частично ее исполнит либо приступит к переговорам (мол, поторгуется и заплатит). На самом же деле, в большинстве случаев девелоперы вообще игнорируют подобную корреспонденцию, да и выплачивать они ничего не собираются. Поэтому в конце концов потребители вынуждены обращаться в суд за защитой своих прав.
А еще застройщики иногда идут на уловки, обещая исправить недостатки после подписания актов приемки. В то же время, выгодность своего предложения они подкрепляют заверениями дольщика в том, что он все равно ничего не добьется, а только потратит время и деньги на судебные разбирательства.
Помните! Дольщик, являющийся физическим лицом, — это, в первую очередь, потребитель, права которого почти со всех сторон защищены законом. У застройщика же — масса обязанностей, поэтому при инициации споров последний всегда занимает наименее выигрышное положение (в случае, если права дольщика были нарушены).
В любом случае досудебное урегулирование — это больше попытка соблюсти процедуру взыскания от начала и до конца. И возлагать на нее большие надежды не стоит. Исходя из практики, эксперт юридической компании Advisor уверенно заявил, что за время своей достаточно продолжительной деятельности он ни разу не сталкивался с ситуациями, когда застройщик выплачивал неустойку добровольно в досудебном порядке. Так что дольщику стоит настраиваться на судебный процесс и, возможно, не один.
Неочевидные недействительные сделки
Легостаева Надежда утверждает, что существуют и неочевидные сделки, которые могли быть проведены по незнанию обеих сторон:
Ничтожные:
- Квартира приобретена с использованием материнского капитала, но дети не были наделены долями, разрешение органов опеки не получено.
- Гражданин состоит на учете в психо-, наркодиспансере, но не лишен дееспособности и фактически может совершать сделки с недвижимостью – эта одна из немногих категорий лиц, которые могут развернуть сделку на основании того, что он передумал продавать квартиру (по причине неосознавания своих действий). Один из самых частых случаев при совершении мошеннических сделок.
Оспоримая:
- Гражданин в возрасте от 14 до 18 лет, получено разрешение от матери на продажу, но не получено согласие отца. Пока отец не заявит о нарушении, сделка будет считаться действительной.
- Супруг/супруга титульный (по документам единственный) владелец квартиры, приобретенной в браке, уже много лет в разводе, не общаются, претензий на раздел имущества не предъявляют – приобретение такой квартиры без согласия второго супруга возможно, но до момента, пока второй супруг не заявит в суде права на свою половину в проданной недвижимости.
Гарантийный срок на изделие устанавливается либо производителем, либо продавцом. Конечная дата, когда сторона сделки готова принять претензии от покупателя, указана на упаковке товара или в договоре гарантийного обслуживания.
Гарантия на возврат или бесплатный ремонт не всегда фиксируется документально. Срок годности продукции, который указан на упаковке товара, также гарантирует его качество. Поэтому если потребитель обнаружил, что покупка имеет скрытые дефекты, он вправе предъявить продавцу требование о возврате денег. Обратится к реализатору с претензией можно в течении 24 месяцев с момента совершения покупки. Если речь идет о строительном объекте, то срок гарантийный обзательств составляет 10 лет.
Важно: в соответствии со ст. 19 ФЗ №2300-1, для сезонных товаров гарантийный срок исчисляется с момента начала соответствующего сезона. Он определяется исходя из климатических условий в каждом конкретном регионе страны.
Известны случаи, когда застройщик отказывается устранять недоделки под предлогом того, что работы производил не он сам, а нанятый подрядчик – с него, дескать, и надо спрашивать за брак. Но нужно помнить, что в соответствии с 7-й статьей 214-ФЗ именно застройщик должен передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям СНИПов, технических регламентов, а также проектной документации. «Подрядчик не является стороной в отношениях с покупателем квартиры, то есть не имеет перед ним никаких обязательств. Следовательно, адресовать претензии нужно только к застройщику», – говорит Алексей Никитин.
Часто жилье продается в уже сданных домах. В таких случаях отношения застройщика и покупателя не регулируются 214-ФЗ: действие документа распространяется на период с момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод здания в эксплуатацию. То есть предусмотренные 214-м законом гарантийные обязательства не распространяются на квартиры, купленные после сдачи дома. Права покупателей готового жилья защищены законом «О защите прав потребителей». Точнее, 29-й статьей этого документа, по которой потребитель может предъявить претензии в течение пяти лет, если речь идет об устранении недостатков недвижимого имущества.
Основания предъявления претензии застройщику
Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору.
Наиболее часто причиной для подачи претензии становится нарушение застройщиком срока передачи объекта инвестору. Легально застройщик может изменить срок сдачи объекта, заключив с инвестором дополнительное соглашение к договору.
Не менее часто инвесторы предъявляют претензии к застройщику по качеству строительства дома и/или конкретного помещения, в том числе при несоответствии помещения условиям договора и проектной документации.
Перечень спорных вопросов является открытым, поэтому претензию можно писать в любом случае, когда застройщик нарушает условия ДДУ.
Предъявить претензию можно как до приема помещения, так и после, в процессе его эксплуатации (в течении гарантийного срока). Например, претензию застройщику по протечке кровли скорее всего придется предъявляться после принятия помещения, поскольку вряд ли получится сразу обнаружить этот недостаток.
В некоторых случаях целесообразно подавать коллективную претензию застройщику. Например, в случае массового нарушения сроков передачи помещений или обнаружения недостатков в общедомовом имуществе.
В каком размере застройщик компенсирует дольщику просрочку
Закон № 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за срыв сроков сдачи объекта постройки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ России на день выполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщик — гражданин, сумма увеличивается в 2 раза.
То есть, чтобы рассчитать неустойку нужно знать:
- цену договора (стоимость квартиры, указанная в ДДУ);
- длительность просрочки — считается в днях от даты предполагаемой сдачи объекта, указанной в ДДУ. Начало течения срока для расчета неустойки определяется исходя из положений гл. 11 ГК РФ. Например, если срок сдачи квартиры указан квартал, то отсчет ведется со дня окончания квартала;
- ставку рефинансирования ЦБ РФ на день выполнения обязательства.
Качественный товар можно вернуть, если он не устроил вас по форме, размеру и другим параметрам:
- 14 дней без учета даты приобретения (ст. 502 ГК РФ, ст. 25 ЗЗПП). Отсчет начинается со следующего дня. Причем если 14-й день выпадает на нерабочий для магазина день, то можно вернуть товар и на следующий рабочий день.
- В любое время до и в течение 7 дней после получения, если вы покупаете товар дистанционно (в интернете). Срок увеличивается до 3 месяцев, если одновременно с получением товара не была предоставлена письменная информация о правилах его возврата (ст. 26.1 ЗЗПП).
Каковы причины дефектов и повреждений?
Причины многочисленны. Дефекты конструкций в большинстве случаев возникают из-за низкой культуры технологии изготовления и монтажа конструкций в следствие соответствующей классификации рабочих сил, невнимательного надзора на строительной площадке, недостаточного финансирования, нехваткой времени и средств и ряда других причин. Однако происходят случаи, когда дефекты являются следствием дефектов поставочных материалов, а также ошибок при изысканиях (недостаток информации о грунтах будущего места строительства, устаревшие данные о геологических изысканиях) и проектировании (неверно заданные (неактуальные) значения нагрузок и воздействий и прочие ошибки при расчетах). Повреждения в свою очередь зависят от конкретных условий эксплуатации.
Инструментальная дефектоскопия
Инструментальная дефектоскопия в свою очередь – часть инструментального обследования строительных конструкций зданий и сооружений, позволяющая точно определять характеристики и местоположение дефектов и повреждений (глубину трещин, степень коррозии, величину прогибов, поиск местоположения внутренних (скрытых) дефектов и другие).
Инструментальные методы дефектоскопии достаточно разнообразны и имеют широкое распространение в современном обследовании. С помощью них можно определить фактически любые дефекты и повреждения во всех типах конструкций независимо от их расположения и степени распространения. Примечательно, что все они относятся к неразрушающим методам и не влекут за собой трудоёмкие работы и локальные разрушения конструкций.
Обширная техническая база позволяет нашей выполнять все виды инструментальной дефектоскопии строительных конструкций зданий и сооружений. Основные методы представлены ниже: это ультразвуковой метод и георадиолокационный.
Права потребителя при выявлении брака в проданной ему вещи
При обнаружении скрытого брака покупатель наделяется правами, определенными статьей 18 Закона № 2300-1. К ним отнесены:
Больше информации о том, что покупатель может требовать в случае покупки некачественного товара, мы предоставили тут.
В отношении технически сложных товаров, перечень которых утвержден Постановлением Правительства РФ от 10 ноября 2011 года № 924, заявлять требования можно в течение пятнадцати дней с момента получения покупки. По истечение указанного срока предъявить претензии можно в случае обнаружения существенных недостатков.
Также предъявлять претензии в отношении технически сложных изделий можно в случае нарушения сроков проведения ремонта, либо невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем 30 дней вследствие неоднократного устранения его различных дефектов.
Право заменить товар с браком
Зачем. Если вы купили телевизор, платье или колбасу, а дома обнаружили недостатки, товар можно обменять. Например, если телевизор не включается, на платье разошлась молния, а колбаса странно пахнет.
Допустим, вас устраивает этот телевизор, эта модель платья и именно эта колбаса, вы не хотите забирать деньги или ремонтировать молнию. Вы хотите такую же вещь, только новую, работающую или съедобную. Тогда можно пойти в магазин и попросить поменять товар с браком на качественный:
Сроки. Если товар не входит в список технически сложных, сроки такие:
| Товар на гарантии | В течение гарантийного срока |
| У товара есть срок годности | В течение срока годности |
| Гарантийный срок не установлен | В течение двух лет после покупки |
Право вернуть бракованный товар и забрать деньги
Зачем. Если в течение гарантийного срока или срока годности вы нашли брак, можете не просить о ремонте, замене или скидке. Сразу идите и требуйте вернуть деньги. Вы не обязаны соглашаться на снижение цены или бесплатный ремонт, если не хотите. Главное — соблюдать срок для претензии: обращаться нужно в течение гарантийного срока или срока годности, а не когда угодно. И только если это не технически сложный товар: для таких покупок особые условия.
Как реализовать. Забрать деньги за некачественный товар можно в течение гарантийного срока. Поэтому всегда уточняйте, есть ли гарантия и какая. Для некоторых товаров забирать деньги из-за плохого качества можно в течение срока годности, например когда речь о продуктах.
Если гарантии нет, потребовать назад деньги можно в течение двух лет. Срок может быть и больше, если такие гарантии дает продавец — это нужно читать в договоре.
Если хотите забрать деньги, действуйте по стандартной инструкции: пишите претензию и требуйте возврата всей суммы. Это требование должны исполнить в течение 10 дней.
есть у продавца для возврата денег за бракованный товар
При возврате денег товар нужно отдать в магазин. Если деньги не вернут, Роспотребнадзор и суд вам в помощь. Тогда требуйте все, что положено по закону: ущерб, неустойку, компенсацию морального вреда и штраф 50% сверху. Но для начала расскажите продавцу о своих планах: вполне возможно, до суда и не дойдет.