Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Понятие и сущность многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С юридической точки зрения, недвижимость подразделяется на несколько видов. Наибольший интерес представляют объекты, пригодны для проживания человека или, другими словами, жилая недвижимость. Если разница между индивидуальным домом и квартирой очевидна, то чем отличается жилое помещение от дома понятно не всегда.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Какие помещения могут входить в МКД
Наполнение многоквартирника тоже прописано в Жилищном кодексе. В доме могут быть:
- жилые квартиры;
- нежилые помещения, которые используют в коммерческих целях: магазины, парикмахерские, досуговые центры и т.д. Обычно для них отводят места на первых или нулевых этажах, в подвалах. У каждого такого помещения есть свой хозяин, который купил его;
- коридоры, чердаки, подвалы, лестницы, лифты. Все это – общее имущество жильцов.
Особенности многоквартирного дома
Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:
- Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
- Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
- Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
- Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
- Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.
Какие ещё помещения входят в состав многоквартирного дома
В состав МКД входят такие нежилые помещения, как:
- цокольные;
- подвалы;
- кладовые.
Иногда они выкупаются в частную собственность и используются в коммерческих целях. К таким помещениям предъявляется ряд требований, выполнение которых обязательно:
- Если комната оборудована под ресторан или кафе, то в 23.00 оно должно быть закрытым. Иначе жители имеют право подать на владельца в суд, и его ждут большие штрафы за нарушение общественного порядка в ночное время.
- В комнате необходимо соблюдать требования пожарной безопасности и выполнять санитарные нормы. Нарушения приведут к отзыву лицензии и закрытию.
- Запрещается организовывать деятельность, приводящую к загрязнению окружающей территории.
- Размещать такие объекты разрешается только на первом этаже здания.
- Обустройство комнаты не должно выбиваться за рамки общих норм, портить внешний вид многоквартирного жилого здания.
- Для открытия заведения в МКД его требуется оборудовать отдельным входом, иначе вы не получите разрешения от государственных органов. Если вы не располагаете необходимыми денежными средствами на организацию отдельного входа в комнату, разрешение на ее переоборудование выдано не будет.
- Вход следует оборудовать тамбуром. Доступ в помещение для лиц с ограниченными физическими возможностями должен быть удобно оборудован, ступени лестницы, ведущей к тамбуру, запрещается делать из скользких материалов.
Строительные нормы и правила.
Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:
- не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
- не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
- имеют самостоятельные системы вентиляции;
- имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.
В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.
Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.
Выводы
Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:
- наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
- статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).
Многоквартирный дом блокированной постройки
Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.
Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.
Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).
В полномочия собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ЖК РФ входят различные пункты, связанные с владением общим имуществом.
В следующем списке приведены основные вопросы:
- определение способа управления МКД;
- установление парко-мест;
- предоставление в аренду незанятных нежилых помещений;
- фиксирование размеры отчислений за использование имущества сторонних лиц, к примеру, провайдеров Internet;
- согласование монтажа в холлах, лифтовых и подъездах информационных и рекламных стендов.
Таким образом, сбор собственников позволяет принимать решения, относящиеся к использованию всех объектов, кроме жилых участков – кровля, придомовая территория и т. п.
Могут ли собственники оспорить результаты ОСС
Общее собрание – это голосование по вопросам, указанным в повестке дня, и всегда будут те, кто окажется против решения, принятого большинством голосов. Вероятно, они захотят его опротестовать. Важно помнить, что в отсутствие вышестоящего органа только суд может отменить решение, принятое на ОСС.
Согласно пункту 6 статьи 46 ЖК РФ результаты собрания могут быть оспорены и признаны недействительными в следующих случаях:
- нарушен установленный порядок оповещения собственников помещений о месте и времени предстоящего собрания;
- решение ОСС не отражает заявленную повестку дня;
- выявлены нарушения в подсчете голосов участников собрания;
- нарушены требования к необходимому количеству голосов;
- решение оформлено с нарушением предъявляемых требований;
- искажена информация о количестве голосов, принадлежащих кому-либо из участников ОСС;
- уведомление о проведении собрания составлено неверно;
- полномочия собственников помещений не удостоверены или удостоверены ненадлежащим образом;
- участники собрания не получили информацию, необходимую для принятия решения;
- если инициатором собрания выступает УО, с которой не был заключен договор управления МКД.
В любой из представленных выше ситуаций собственник помещения имеет право обжаловать решение ОСС в судебном порядке в течение шести месяцев с даты ознакомления с протоколом. Но только если он не принимал участия в собрании, голосовал против принятого решения, и если само решение ущемляет его законные имущественные интересы.
Если голосование истца не могло повлиять на результаты ОСС, выявленные нарушения несущественны, и принятое решение не влечет за собой прямых убытков заявителю, суд имеет право оставить обжалованное решение в силе.
Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании
Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.
Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.
Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:
- обеспечивает безопасность проживания в обслуживаемом здании в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требованиями санитарно-эпидемиологических норм;
- обеспечивает доступ собственников к объектам недвижимости, находящимся в долевой собственности;
- поддерживает в работоспособном состоянии инженерное оборудование и приборы общедомового учёта, устанавливаемые на инженерных коммуникациях;
- проводит ремонт общедомовой собственности;
- осуществляет общее управление деятельностью МКД.
Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах
Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.
Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ [5] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.
Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.
На практике это реализуется тремя путями [6] (через общее собрание собственником помещений):
- Заключение договора управления с Управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант.
- Создание ТСЖ
- Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.
Особенности многоквартирного дома
Понятие о том, как организовано устройство многоквартирного дома, дается в ЖК Российской Федерации. К особенностям многоквартирного дома относят:
- Каждая жилая комната в доме оформлена на конкретного гражданина. Если помещение пустует, и в нем никто не живет, это не отменяет начисление коммунальной платы по базовым тарифам.
- Многоквартирный дом не обслуживается государством. Ответственность за ремонт здания и общей территории, а также сохранность внутренних коммуникаций, ложится на плечи собственников.
- Жильцам многоквартирного дома следует открыть персональный фонд, в который будут направляться деньги на ремонт систем водоснабжения, отопления и энергообеспечения. Они начнут выходить из строя, и к этому следует быть готовыми.
- Управление такой большой недвижимостью, как многоквартирный дом, требует определенных знаний и навыков, для минимизации ущерба во время эксплуатации. Если среди жильцов нет специалиста, понимающего, каким образом функционирует здание, и что понадобится для его поддержания, – доверьте уход за домом и его жизненно важными системами управляющей компании. Это поможет избежать неприятностей, когда единая налаженная система в один момент выйдет из строя, лишив жильцов доступа к воде, газу или электричеству.
- Территория, окружающая многоквартирный дом, – общая собственность. Не допускается организация персонального парковочного места или хозяйственной постройки, без одобрения остальных жильцов.
Доли в праве собственности – это не части квартиры
Обратите внимание, что доли – это доли в праве собственности, а на доли самой квартиры. Иными словами, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 2-х комнатной квартире – это не означает, что одному принадлежит одна комната, а второму – другая.
Доля в праве собственности – это абстрактное понятие, которое делит на доли право, а не саму квартиру.
Поэтому нельзя на основании размера доли вычислять в пропорции сколько конкретно квадратных метров принадлежит тому или иному владельцу квартиры. Например, если 2 сособственника имеют по 1/2 доли в 1-комнатной квартире размером 42 метра – это вовсе не означает, что обоим принадлежит ровно по 21 кв.м.
Это вытекает из положений гражданского законодательства, где указано, что каждый собственник (вне зависимости от размера доли) имеет равные права, как и другие собственники.
Что такое квартира-дуплекс: описание, отличие от таунхауса, преимущества и недостатки
На рынке недвижимости загородного типа часто появляются недвижимые объекты, название которых вызывают удивление и недоумение. Нам понятно, что такое дом, квартира, даже коттедж. Но что такое в недвижимости дуплекс? Странное название, не правда ли? Но в последнее время риэлторы не перестают нас такими «радовать».
В объявлениях время от времени всплывают слова «таунхаусы», «дуплексы» и предложение об их продаже. Но какой дурак будет покупать то, о чем он ничего не знает? Давайте разбираться, что же скрывается за этими таинственными обозначениями, чтобы выбрать действительно тот вид недвижимости, который вам подходит, а не ориентироваться на новомодные названия. Возможно, это хорошо всем знакомые старорусские домики, или более современные загородные обиталища, предназначенные для комфортного обитания нескольких семей в одном доме. Но, в любом случае, это намного лучше коммунальной квартиры.
Что такое пентхаус в недвижимости?
Пентхаус – это статусное дорогое жилье, которое занимает весь верхний этаж здания и предлагает своим жильцам особую приватность и комфорт. Такой тип помещения, как правило, располагается в центральных районах города в небосребах.
Где он находится и почему так называется? Расположение пентхауса возможно только на самом верхнем этаже многоквартирного дома. Ранее так назывался технический чердак (от английского «penthouse»), поэтому это имя впоследствии стало применяться для жилых помещений под крышей небосреба.
Следует выделить отличительные особенности пентхаусов, которые выделяют их на фоне других больших по площади квартир:
- Местоположение. Застройщик при организации такого типа жилья ориентируется на достаточно состоятельного клиента, поэтому пентхаусы организуются только в крупных деловых районах мегаполисов.
- Площадь. Поскольку помещение занимает весь этаж здания, то и площадь его значительно больше стандартных квартир. За счет практически неограниченного пространства здесь организуются увеличенные жилые комнаты и дополнительные помещения, например, гардеробные, зимний сад, сауна, бассейн и т.д.
- Панорамные виды. Пентхаусы всегда имеют панорамные окна, из которых жильцам открываются виды на окрестности. С высоты последнего этажа небоскреба можно обозревать городские улицы с высоты птичьего полета.
- Приватный вход. Такой вид жилья пришел к нам с европейских столиц, где проникнуть пентхаус можно только по индивидуальному лифту или лестнице. В российском варианте это не всегда реализовано.
- Большая терраса. Обязательным является наличие просторной террасы, на которую можно выйти из разных помещений. Зачастую она опоясывает весь этаж.
- Отсутствие соседей. Последний этаж избавляет владельца пентхауса от соседей сверху. Рядом соседей тоже нет, только снизу. Поэтому наличие хорошей звукоизоляции позволяет исключить звуки извне, что создает особый комфорт проживания.
- Индивидуальный подход к интерьеру. Большие пространства дают возможность организовать их по своему усмотрению. Их легко зонировать, выделяя дополнительные функциональные помещения. Интерьер пентхаусов всегда роскошный и изысканный.
Вам будет интересно:
- Что такое таунхаус?
- Что такое дом дуплекс?