Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по доверенности со стороны Покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.
Недостоверные документы
Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.
Если покупатели относятся к сделке, в которой фигурирует доверенность, внимательно и осмотрительно, анализируют ситуацию, находят опытных и добропорядочных риелторов и обращаются к юристам, избежать проблем удается практически всегда, в противных же случаях, как правило, доходит до суда.
Наиболее тревожен первый год после покупки, так как срок исковой давности по сделкам с недвижимостью – один год, в этот период бывший собственник или заинтересованные лица (его наследники, близкие родственники) могут оспорить сделку. Так что если в течение года повестка в суд не пришла, можно немного успокоиться, но совсем расслабляться не стоит, так как срок исковой давности определяется не с даты сделки, а с момента, когда истец мог узнать о незаконности и неправомерности купли-продажи. Например, квартиру по доверенности продает отец, находящийся в психоневрологическом диспансере, а его сын – скажем, капитан дальнего плавания, приезжает домой и узнает об этом спустя пять месяцев. При таких обстоятельствах у него есть еще год, чтобы отменить сделку, подтвердив документами неадекватность отца и дату своего возвращения.
Если дело все-таки дойдет до суда, нужно сразу же обращаться к адвокату и защищаться. Шансы сохранить квартиру, к счастью, есть. Если покупатель добросовестный: не знал и не мог знать об обмане, проверял чистоту сделки и всячески пытался себя обезопасить, то суд, с большой долей вероятности, оставит недвижимость за ним. Причем независимо от того, умышленно ли действовал продавец или стал жертвой обмана и, поддавшись на уговоры мошенников, захотел продать жилье и выдал доверенность, вполне отдавая отчет своим действиям.
Но когда явно применялась мошенническая схема, т.е. недвижимость продавал тот, кто не имел на это права (например, по поддельным документам или по отмененной доверенности), или продавец в момент выдачи доверенности был неадекватен, то сделка считается сделкой с пороками и покупатель, даже добросовестный, в суде проигрывает. Причем тут не действует принцип о том, что нельзя отобрать единственное жилье или нельзя выписать несовершеннолетних. Сделка в любом случае расторгается, и все возвращается в первоначальное состояние: квартира – владельцу, а деньги – покупателю. Вот только деньги обычно растворяются вместе с мошенниками, тем более сейчас довольно просто выехать за границу. Покупатель может написать заявление о возбуждении уголовного дела, но даже если мошенников находят, взять с них, как правило, нечего. Конечно, исполнительное производство начинается, однако если в течение трех лет у ответчиков (мошенников) так и не появится средств (а так чаще и бывает), то служба судебных приставов возвращает исполнительный лист истцу за невозможностью его исполнить. Покупатель лишается и квартиры, и своих денег, а еще времени и нервов. Чтобы не столкнуться с таким поворотом событий в сделках с доверенностью, нужно проявлять особую бдительность и обращаться за юридическими консультациями. Правда, как отмечает адвокат Елена Жданова, не все юристы занимаются жилищными вопросами. Есть адвокаты, которые утверждают, что занимаются всем, но всем — это значит качественно ничем. Есть адвокаты по уголовным или гражданским делам, адвокаты, специализирующиеся по арбитражным спорам, и есть адвокаты по жилищным вопросам. Нужно обращаться к последним, причем лучше навести справки о юристах, почитать отзывы и пр. Также необходимо обговорить, кто именно будет представлять интересы в суде. Есть адвокаты, у которых в суды ходят помощники, и известно немало примеров, когда солидная юридическая компания присылала на суд очень слабого юриста, который совсем не ориентировался в законодательстве. Так можно и проиграть процесс. В общем, выбор адвоката – дело серьезное, требующее повышенного внимания.
Свои советы тем, кто решится приобретать жилье, реализуемое по доверенности, дают и специалисты рынка недвижимости:
Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости «АэНБИ»:
Если придерживаться основных правил: передавать деньги через ячейку, указывать в договоре полную стоимость недвижимости, брать расписку, проверять паспорта собственника и доверенного лица и обращаться только в надежные риелторские компании, то безопасность любой сделки можно гарантировать. Обычно у агентства, не очень хорошо зарекомендовавшего себя на рынке, вал продаж по доверенности. А если агентство славится своей репутацией, дорожит ею, состоит в Гильдии риелторов и имеет в штате юриста, то случаи обращения «сомнительных сделок» в такую компанию ничтожны.
Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости»:
В сделках с доверенностью покупателю нужно обязательно проверить подлинность ее выдачи у нотариуса или у самого собственника, причем убедившись, что перед ним действительно находится собственник. Особую сложность представляет проверка доверенности, выданной за границей в консульстве. В этом случае потенциальному покупателю квартиры следует сделать соответствующий запрос или позвонить в консулат, чтобы удостовериться, что доверенность выдана и не отменялась.
Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:
При сделках с доверенностью нужно обратить внимание, на какой срок она выдана, чтобы исключить возможность просрочки (кстати, просроченные доверенности — не редкость, особенно когда они выдавалась на короткий срок), также надо проверить, не утратила ли она свою силу из-за смерти выдавшего ее гражданина, признания его недееспособным или безвестно отсутствующим и не была ли она отозвана. Проверить доверенность можно самостоятельно у нотариуса, удостоверяющего передачу прав для сделки.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Покупатель должен обязательно встретиться с продавцом и лично проверить его паспорт и документы. Только так можно удостовериться в намерениях собственника продать квартиру. Кроме того, у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто зарегистрирован в квартире, не сохранится ли право проживания за этими людьми после продажи недвижимости, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Чтобы удостовериться в подлинности документов, стоит требовать личного присутствия собственника при получении выписок из домовых книг, Росреестра и т.д. Также важно обратить внимание на возраст доверителя, на его состояние, ведь в случае его смерти доверенность прекратит свое действие.
Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс»:
Покупателю необходимо убедиться в подлинности доверенности, встретившись с доверителем и нотариусом, который может сообщить, не была ли она отменена. Надо проверить полномочия доверенных лиц, указанные в доверенности, их паспортные данные, полномочия лица, выдавшего доверенность (действительно ли он собственник жилья). Если есть опасения в недееспособности или ограниченной дееспособности доверителя, необходимо запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, координатор Межрегионального партнерства риэлторов:
До момента завершения государственной регистрации сделки от продавца необходимо получить нотариально удостоверенное заявление о том, что он желает продать квартиру на определенных условиях, для чего посредством выдачи доверенности поручил своему представителю совершить ряд действий, что он не отзывал выданную доверенность и не собирается делать этого впредь, что он одобряет действия своего доверенного лица, а если оно не передаст ему причитающуюся сумму денег, обязуется решать возникшую проблему непосредственно с поверенным, не предъявляя претензий к покупателю.
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.
Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры
Доверенность на продажу жилого помещения – это документ, который оформляется в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. Руководствуясь этим документом, доверенное лицо может совершать действия по поиску жилья и участвовать в сделке от имени покупателя.
Существует несколько видов:
- Безотзывная – оформляется юридическими лицами и для них. Ее цель – исполнение или обеспечение выполнения обязательств представляемого лица перед представителями в тех ситуациях, когда обязанность связана с реализацией предпринимательской работы или услуг. Ее нельзя отменить до тех пор, пока не закончится срок действия или не наступает случай, предусмотренный самим документом.
- Обыкновенная доверенность для граждан и юридических лиц делится на две разновидности. Она может быть разовой – оформляется для конкретного случая (покупка жилья, например). Или специальной – для выполнения каких-либо однотипных действий в течение какого-то срока (приобретение риелтором нескольких квартир для одной организации).
- Генеральная доверенность приравнивает доверенное лицо к продавцу/покупателю квартиры. То есть он может совершать все действия по поиску клиента, заключать сделку, совершать регистрационные операции. Доверенным лицом может стать любой человек. Требование – дееспособность, возраст от 21 года и гражданство РФ.
При продаже или покупке недвижимости чаще всего используются генеральный или разовый виды. Купить квартиру по доверенности в ипотеку можно точно так же, как и действуя напрямую. Для банка потребуется только бумага, оформленная у нотариуса.
Как и где оформить доверенность
Доверенность на продажу/покупку жилья оформляется в нотариальной конторе. Продавец и доверенное лицо должны лично присутствовать при оформлении. В случае болезни можно вызвать нотариуса на дом. Нужно заранее определить, какие полномочия доверены представителю. Если выдается генеральная – то человек может совершать все действия касательно объекта недвижимости. Можно выписать разрешение только на поиск клиентов или участие в сделке, а деньги получить самому.
Для нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта собственника (или покупателя, в случае покупки жилья) и представителя.
- Текстовый проект документа, где указаны все полномочия доверенного лица (или же придется составлять текст в конторе за дополнительную плату).
- Документы на собственность не нужны, но лучше их иметь при себе.
Нотариус знакомится с текстом доверенности, добавляет свои данные и распечатывает на специальном бланке. После чего регистрирует, ставит печать и подпись.
Инструкция, как себя обезопасить при купле-продаже по доверенности
Если вы покупаете жилье, и договор купли-продажи будет подписывать доверенное лицо, а не собственник, необходимо проверить его и документ по всем пунктам, а именно (возьмите на карандаш):
- Реквизиты доверенности и срок ее действия. Как правило, доверенность на продажу квартиры выдается разово и на вполне конкретный срок — несколько месяцев, чтобы спокойно провести сделку. Соответственно, доверенность должна содержать даты начала и окончания действия документа. Если срок доверенности не указан, то она по умолчанию действует один год с момента вступления в силу — дата начала должна присутствовать. Под реквизитами понимается номер доверенности и данные нотариуса, ее выдавшего. По обязательному QR-коду проверяется действительное существование нотариуса, его данные. Не лишним будет связаться с ним и подтвердить номер выданной доверенности. Можно попробовать сделать это лично или обратиться к специалистам-регистраторам.
- Полномочия доверенного лица. В доверенности должны быть недвусмысленно указаны права и способы участия доверенного лица в сделке — права подписывать ДКП, оформлять регистрацию сделки, получать аванс или всю сумму и прочее. Чем меньше полномочий будет у доверенного лица или чем конкретнее они будут прописаны, тем меньше соблазнов для мошеннических маневров или рядовых разногласий. И небольшой совет — общие, размытые формулировки полномочий в доверенности, а тем более типовое «разрешается делать всё» — повод для тщательной проверки собственника и доверенного. Уж очень много у нас обмана следует за такими вот бумагами.
- Отозванная «вчера» доверенность. Каждая выданная доверенность обязательно регистрируется в общем реестре доверенностей, и эта регистрация гарантирует ее силу и подлинность. Пока документ не отозван. Поэтому самоличный поиск соответствия в этом реестре покажет, действительно ли зарегистрирована доверенность как полагается и не отозвана она на момент совершения сделки. Иначе отозванный ранее документ не имеет силы, и сделка будет признан недействительной, как в описанной случае из нашей практики.
- «Собственник Шрёдингера». Даже если доверенность в юридической силе, а доверителя уже нет в живых — это ведет также к аннулированию соглашений. Поэтому пока вы не убедитесь, что собственник жив, ни о каком заключении сделки и речи быть не может. Личное или онлайн-общение, удостоверение личности по документам — наиважнейшее условие. В целом я против видеосвязи и скайпа (нейросети сейчас такое творят!) и оправдываю такой вид общения только в случае невозможности физического присутствия собственника, живущего, например, далеко за границей. Ведь даже в больнице можно навестить человека.
Что делать, если возникли проблемы
Несмотря на все предосторожности, вероятности встречи с мошенниками все же исключить нельзя. В таком случае нужно сразу писать заявление в правоохранительные органы, а также начинать работу по судебному возврату средств или квартиры (в зависимости от того, кто обращается с иском).
При этом ответчиками по делу об оспаривании сделок могут выступать продавец, покупатель, представитель, а также иные лица, которые причастны к спорному соглашению. При этом нужно упомянуть в иске не только требование признать сделку недействительной, но и вернуть имущество.
Есть одна деталь. Иск будет рассматриваться в суде по месту расположения спорной квартиры: об этом говорят правила исключительной подсудности.
Как мы видим, и продажа, и приобретение квартиры на основании доверенности таит в себе немало рисков для всех сторон сделки. Поэтому важно внимательно подойти к составлению доверенности, определению круга полномочий представителя, оформлению всех документов касательно основной сделки.
Как же воспользоваться доверенностью?
Если же у заявителя все равно не остается свободного времени, следует обратиться в фирму-партнер того или иного банка. В этом случае отношение представителей финансовой организации нисколько не изменится, а значит, большая часть документов будет подготовлена заранее. Такой вариант сегодня предлагается повсеместно, так что о нем можно задуматься всерьез.
У каждого банка есть партнеры, внушающие доверие. Их работа основана на помощи в оформлении ипотеки, поэтому стоит поискать подходящую организацию. Пусть в сделку купли-продажи вмешаются третьи лица, это не должно беспокоить абсолютно никого.
Оформление доверенности в вопросах ипотечного кредитования обычно считается пустой тратой денежных средств. В любом случае потребуется личное присутствие при получении отдельных документов и подписании договоров. Однако такая возможность сохраняется, так как она указана в законодательстве страны.
Риски для продавца и покупателя
Сделки с недвижимостью обычно связаны с большими суммами денег, поэтому всегда существует риск столкнуться с мошенничеством. При этом такая опасность может возникнуть для каждой из сторон:
- Для продавца. Генеральная доверенность может быть оформлена обманным путем или поверенный начнет превышать полномочия, действовать в ущерб интересам владельца недвижимости. Иногда случается, что доверителя уже нет в живых, но его доверенность используется для проведения сделок с недвижимостью.
- Для покупателя. Самая большая опасность — это столкнуться с «черными риелторами», которые продают квартиры по мошенническим схемам. В результате, можно остаться и без денег, и без жилья. Нередки также случаи, когда потенциальному покупателю демонстрируется дорогая квартира с хорошим ремонтом, а на деле приобретается более дешевый вариант и в плачевном состоянии. Разница в стоимости достается мошеннику.
Особенности при ипотеке
Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров – основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.
Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.
При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:
- Право обращаться в банк от лица заемщика.
- Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
- Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.
Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.
Как максимально себя защитить
Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:
- При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
- Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
- Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
- Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
- Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Как минимизировать общие риски
1. Проверьте доверенность и нотариуса
Убедитесь, что нотариус продавца существует и выдавал доверенность. Узнать номер лицензии специалиста, график работы, телефон и электронную почту можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Свяжитесь с нотариусом любым удобным способом и запросите информацию о факте выдачи. Специалист может отказаться выдавать «тайну», ссылаясь на конфиденциальность персональных данных. Но, по словам нашего нотариуса, чаще он и его коллеги понимают важность ситуации и говорят покупателям нужный минимум информации.
Ещё нюанс: тёте мужа доверенность выдал человек, который временно исполнял обязанности нотариуса. Пробить его на сайте не получилось. Юрист разъяснил: проверять нужно именно нотариуса — того, за кого исполнял обязанности помощник.
Результатом поиска станет номер действующей лицензии, график работы и телефон специалиста.
Возможные риски продавца
Самый главный риск, который имеет место со стороны продавца при выписывании доверенности – что деньги пройдут мимо него, если доверенное лицо захочет их присвоить. Чаще всего взаимодействовать с крупными суммами поручают близкому родственнику или надежному другу. Но известны прецеденты, когда продавец доверялся риэлторам или другим посредникам – и в результате лишался денег.
Получить средства назад достаточно сложно. Приходится обращаться в суд и доказывать, что деньги не были переданы владельцу жилья, а доверенное лицо умышленно присвоило их себе. Для этого необходимо знать местоположение ответчика и то, куда были потрачены деньги.
Нередко доверенное лицо меняет место жительства, выдает себя за недееспособного или даже имитирует ограбление.
Оформлять такой важный документ нужно у нотариуса. Для того, чтобы другое лицо могло заниматься не только подбором но и оформлением документов на недвижимость необходимо предоставить такие документы:
- Документ о собственности от теперешнего владельца выбранной жилплощади.
- Паспорт свой и доверенного лица.
- Разъяснение цели составления доверенности. То есть, на какие именно действие выдается разрешение.
- Документ про оплату госпошлины.
Так как действий у доверенного может быть много, следует сразу оформлять несколько экземпляров, которые также должны быть заверены. Это исключит дальнейшее торможение процесса.
В документе должны быть такие обязательные реквизиты:
- Дата и место составления.
- Паспортные данные покупателя и доверенного.
- Цель создания доверенности.
- Срок выдачи документа. Теперь нет граничного срока, как было раньше в 3 года. Если период действия не указан, то он по умолчанию составляет 1 год.
- Возможность передоверения, то есть составления доверенным лицом доверенности на третье лицо.
Переуступка — обычная практика
Переуступка договора долевого участия — обычная практика. Дольщик может переуступить квартиру в строящемся доме, потому что брал ее для инвестиций: купил на стадии котлована за три миллиона, а продал ближе к концу стройки за пять с половиной. Или семья выбрала однокомнатную квартиру на стадии котлована, а через два года, когда дом построили на 90%, родился второй ребенок, и однокомнатная квартира уже не подходит по площади. Семья переуступает договор долевого участия, а себе берет квартиру побольше.
Еще один вариант — застройщик привлекает подрядчиков, например, инженерную компанию, и расплачивается квартирами. Потом подрядчики продают эти квартиры через переуступки.
В общем, такие сделки проводят:
- инвесторы — те, кто покупают право на квартиры на стадии котлована, а продают их по переуступке ближе к сдаче дома, чтобы заработать на разнице в цене;
- дольщики, которые передумали жить в строящемся доме из-за личных причин, например, рождения ребенка или переезда в другой город;
- подрядчики — компании, которые участвовали в строительстве дома, но получили за свою работу не деньги, а право на квартиры.