Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Минусы тоже имеются. Во-первых, как говорилось, подходит для зачета далеко не всякое жилье, а только легко продаваемое. Во-вторых, не любую квартиру можно купить по данной схеме. Пользующиеся повышенным спросом студии и однокомнатные квартиры, как правило, застройщики распродают безо всяких программ. И, наконец, в-третьих, если вы не участвуете в описанных вариантах «проживание до вселения», то программа «квартира в зачет» не отменяет неприятной необходимости освободить проданную жилплощадь и на несколько месяцев или лет переселиться в съемное жилье в ожидании, пока будет достроена купленная квартира. Во время экономических кризисов и спада спроса строительные компании предпринимают попытки решить эту проблему. Например, запускают программы продажи квартир по зачетной схеме в уже сданном доме с отсрочкой половины платежа на несколько месяцев. Но такие примеры единичны.
Кому подходит покупка квартиры в зачет от застройщика?
Покупка квартир в новостройках по системе трейд-ин подойдет всем, кто имеет в собственности квартиру и хочет на деньги от ее продажи приобрести новою жилплощадь. Застройщики и агентства недвижимости в Санкт-Петербурге не работают по трейд-ин с комнатами и с загородными домами. Поэтому всем, кто имеет долю в квартире или комнату, придется продавать жилплощадь самостоятельно.
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья от застройщика распространяется на новостройки. Подойдет покупателям, готовым ждать, пока жилой комплекс построят.
Покупателям недвижимости по системе трейд-ин необходимо удостовериться, что их жилплощадь подходит под условия программы. Это можно узнать на сайте конкретного застройщика. Как правило, требования для квартиры стандартные у всех девелоперов:
- удобное территориальное расположение;
- свежий ремонт;
- полный пакет документов на квартиру (мы перечислили их выше).
-
Вы экономите время. Самостоятельная продажа квартиры может длиться до полугода и больше, с риэлтором — 2-4 месяца. Сделка трейд-ин занимает примерно 2 недели.
-
Вы экономите силы и нервы. Не нужно заказывать оценку, искать покупателей или нанимать риэлтора. За вас все сделает застройщик или его представители.
-
Все проще, чем при обычной купле-продаже. Поскольку обе сделки совершаются фактически в «одном окне», не нужно бегать по инстанциям и готовить кучу дополнительных бумаг.
-
Вы застрахованы от неожиданных скачков цен. Новая квартира уже забронирована за вами, ее стоимость не изменится в течение фиксированного периода.
Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.
В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости. Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство. На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом. После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.
Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах компаний «КВС», «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.
Основным плюсом схемы «квартира в зачет» является то, что она позволяет реализовать старую квартиру оперативно – партнерское агентство, как правило, продает квартиру в требуемый срок – за 3-6 месяцев. Случаи, когда агентство не укладываются в срок, встречаются редко, и тогда ситуация решается в индивидуальном порядке (клиенту продлевают время для реализации квартиры или предлагают воспользоваться рассрочкой либо ипотекой).
Однако в некоторых случаях плюс оборачивается минусом – чтобы продать квартиру в заданный короткий срок приходится предлагать ее по цене, которая ниже рыночной.
«Конечно, риск того, что квартира не будет продана в указанные сроки, существует. Тут все зависит от того, как она была оценена. На мой взгляд, клиенту выгоднее оценить свою квартиру чуть ниже рынка, чтобы ускорить продажу, а если вырученные средства не покрывают всю покупку, на остаток взять, например, ипотеку», – считает руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова.
Среди преимуществ схемы trade-in специалисты называют фиксирование цены при заключении договора и оплате первого взноса. Причем некоторые компании готовы фиксировать такую же цену, как при 100%-ной оплате или использовании ипотеки.
Кроме того, некоторые застройщики полностью или частично компенсируют клиенту затраты на услуги агентства недвижимости, которое продает старую квартиру.
«Клиент, решивший принять участие в программе «Квартира в зачет», может самостоятельно оценить и продать имеющуюся у него квартиру. Тем, кто не имеет возможности сделать это своими силами, специалисты ГК «КВС» предлагают воспользоваться услугами партнерского агентства. Основную часть расходов по оплате вознаграждения агентству компания берет на себя. Клиент платит небольшую фиксированную сумму, которая значительно меньше той, которую ему бы пришлось заплатить при самостоятельной продаже жилья через агентство», – рассказывает управляющий ООО «КВС. Недвижимость» Анжелика Альшаева.
Впрочем, такой практики придерживаются не все компании – некоторые застройщики совсем не компенсирует клиенту расходы на оплату услуг риэлтора.
- Новая квартира подбирается в соответствии с вашими требованиями и бюджетом. Понравившийся вариант бесплатно резервируется на срок до 3-х дней.
- Наши эксперты выезжают в любой район Санкт-Петербурга для оценки старой квартиры. Процесс занимает до 3-х дней, хотя возможен визит на объект прямо в день резервирования нового жилья.
- Заключение договора ДДУ или ДКП в зачет старой квартиры. Первый взнос должен составлять 10% от стоимости нового жилья (оплата в течение 5 рабочих дней), оставшаяся сумма вносится на протяжении 3-х последующих месяцев. При необходимости наши специалисты помогут оформить ипотеку или рассрочку.
- Составление договора на реализацию имеющейся жилплощади. Срок продажи – 3 месяца.
- Новая квартира – теперь вы можете купить жилье окончательно, внеся оставшиеся 90% суммы.
Как происходит процесс трейд-ин
Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.
Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.
Второй шаг. Агентство недвижимости от застройщика осматривает и оценивает имеющуюся у вас квартиру в течение трех-пяти дней и выдает заключение. Вы обговариваете условия продажи квартиры, юрист проверяет документы.
Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.
Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.
Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.
Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).
Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.
Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.
При необходимости можно доплатить разницу в стоимости старой и новой квартиры из личных сбережений, с помощью ипотечного кредита или материнского капитала.
Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры
В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости. Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%. Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.
Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.
Требования, предъявляемые к заменяемому объекту
- Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
- Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
- Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
- В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
- Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
- Залог в сторонней кредитной организации;
- Наложение ареста судебными приставами;
- Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).
Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки. Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта). Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.
Какие есть минусы при покупке жилья по трейд-ин?
Оформление сделок по схеме трейд-ин сопровождается дополнительными расходами для клиента. Агентство, которое занимается продажей старой квартиры (даже, если это одно из подразделений застройщика), берет комиссию за свои услуги. Вознаграждение фиксируется в виде определенной суммы или в виде процента от стоимости реализуемого жилья (2-3%).
Также некоторые застройщики берут плату за оформление договора бронирования и за его расторжение.
✅ Ипотека под залог жилья
Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.
Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).
На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.
Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).
Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:
- максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
- процентную ставку и порядок погашения;
- имеющиеся ограничения и штрафы;
- варианты страховки;
- наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.
✅ Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:
- одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
- в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
- может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.
Минусы не менее весомы:
- в зачет застройщики берут только “ликвидные объекты”, построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
- оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
- акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
- в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
- залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.
Выставить квартиру на продажу — несложно. Трудности начинаются, когда находится покупатель. И здесь ситуации могут быть очень разные. Например, у продаваемой квартиры есть обременение — непогашенная ипотека, или в ней прописаны несовершеннолетние дети, или она приобретена с использованием материнского капитала. Как провести сделку?
Не так давно мы закрыли сделку, где было 4 звена: мы выступали в качестве продавца, наш покупатель приобретал квартиру, продавая свою и добирая средства ипотекой. У его покупателя также была своя продажа, а у его покупателя — своя. Вся эта сделка проходит в один день. Деньги закладываются в банковскую ячейку, подписываются бумаги, договоры уходят на регистрацию.
Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.
Схема взаимозачета плюсы и минусы
В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.
К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской. При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.