Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «6 мифов о покупке имущества банкрота». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Что же такое банкротство и как еще продаются квартиры на торгах
В соответствии с Гражданским кодексом банкротство регулируется ФЗ 127 «О несостоятельности (банкротстве)». Закон устанавливает основания для признания должника банкротом, регулирует порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. Квартиры с торгов также продаются в рамках исполнительного производства на основании ФЗ № 229 («Об исполнительном производстве») основания введения процедуры те же — не выполнение собственниками своих финансовых обязательств, данная процедура не предполагает банкротство должника, реализуется только конкретное имущество по которому вынесено решение судебного пристава о наложении взыскания и выставлении его на торги. Есть несколько принципиальных различий в торгах для желающих приобрести такие объекты, за исключением разного пакета документов и правовых последствий для собственника, это:
все торги по банкротству проводятся только в электронном виде на ЭТП (электронных торговых площадках) с помощью аппаратно-вычислительных средств площадки, в отличии от продажи квартир по исполнительному производству, тут торги только сейчас начинают переходить в электронный вид и большая часть их по-прежнему проводиться путём личной подачи заявок участников торгов и проведения торгов посредством вскрытия конвертов с ценовыми предложениями с определением победителей на основе максимально предложенной цены.
порядок продажи. Торги по банкротству проводятся в три этапа: первый — аукцион на повышение, начальная цена устанавливается по рыночной стоимости на основании отчета об оценке; второй аукцион на повышение проводиться в случае если первый не состоялся, тогда устанавливается дисконт 10% от цены первого аукциона и не менее 30 дней проводятся новые торги; третий этап это публичное предложение, предполагает постепенное снижение стоимости, установленное положением о торгах до момента продажи объекта на соответствующем этапе снижения. По исполнительному производству имущество продается только в два этапа: первый аукцион на повышение по начальной стоимости и второй аукцион с дисконтом 15% от первого, если первый не состоялся, этапа публичного предложения данная процедура не предполагает.
размер задатка в банкротстве законодательно ограничен 20%; при торгах по исполнительному производству задаток зачастую достигает 50% от стоимости лота.
срок оплаты выигранного имущества. При торгах по банкротству – 30 дней с момента заключения договора купли-продажи, по исполнительному производству в течение 5 дней. В обоих случаях, если победитель торгов в указанные сроки не оплачивает имущество, или уклоняется от заключения договора купли-продажи, внесённый им задаток не возвращается, судебная практика по этим вопросам также не на стороне победителя.
как и какие квартиры попадают на торги
На торги попадают квартиры, находящиеся в собственности как физических, так и юридических лиц. Квартиры собственниками которых являются юридические лица, более безопасный предмет покупки так как банкротство связано с финансово-хозяйственной деятельностью предприятия и как следствие предполагает отсутствие зарегистрированных лиц, или при их наличии упрощает порядок снятия их с регистрационного учёта в будущем. Квартиры физических лиц, зачастую выставляются на торги в связи с невыплатой собственниками обязательств по ипотечному кредитованию, в данном случае продаваемое имущество находиться в залоге у банка, что ошибочно создаёт ощущение безопасности и безпроблемности этих сделок. По квартирам юридических лиц вопросов и рисков несколько меньше, поэтому более подробно остановимся на имуществе физических лиц.
особенности рынка торгов по банкротству и арестованному имуществу
Вокруг рынка торгов много мифом и заблуждений, связано это в основном с несовершенством законодательства, извечным желанием и поиском людьми халявы. На рынке торгов уже несколько лет лучший дисконт, который можно получить при покупке квартиры с торгов это 10 максимум 15%. Очереди за квартирами с торгов выстраиваются такие, что многие объекты продаются по рыночной стоимости, а иногда и дороже. Даже риэлторы удивляются тем сделкам, которые заключают люди на торгах. На обычном рынке можно приобрести квартиры по такой же стоимости, не связывая себя проблемами со снятием обременений, арестов и риском, купить квартиру с жильцами с последующими бесконечными попытками снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц – уверяют они, и это действительно так. Все эти процедуры могут занять несколько лет так и не привести к результату. Если о снятие арестов и обременений еще можно говорить, то вот снятие с регистрационного учёта граждан, как показывает судебная практика, процесс очень долгосрочный и малоперспективный. Даже из ипотечных квартир выписать собственников проблематично, особенно если речь о детях и других социально защищенных категориях граждан, ответственность за их будущее судьи на себя брать не хотят и не берут.
Не все аресты снимаются – не все аресты снимаются в рамках продажи квартиры по банкротству или по исполнительному производству, например аресты по уголовным делам снять практически невозможно, более того те аресты и обременения которые снимаются требуют планомерного и системного подхода, работы с конкурсным управляющим, судебными приставами, банком, хорошо если банк не ликвидирован, а такое тоже бывает. «Автоматически» как считают и увер��ют многие, аресты не снимаются — всё делают люди.
Уделить особое внимание необходимо квартирам, где собственником является один из супругов, в этом случае получаем риск оспаривания сделки вторым супругом. В этом случае есть этот риск или нет, зависит от многих факторов описать которые возможно только в рамках отдельной статьи. Просто обратите на это внимание и проконсультируйтесь у юриста-практика по аналогичным вопросам. В противном случае рискуете получить недостоверный ответ и как следствие купите оспариваемую квартиру, или откажитесь от покупки вполне беспроблемной квартиры.
Что нужно проверить и куда смотреть в первую очередь
Правильно определите реальную рыночную стоимость квартиры, принимать решение на основании начальной стоимости или отчёта об оценке крайне рискованно, переплаты за квартиры на торгах явление частое и распространённое. Запомните – торги, не равно купить квартиру дешево!
Проверьте состоит ли собственник в браке, приобреталось квартира в его период, есть и был ли брачный договор.
Проверьте наличие зарегистрированных лиц. Даже если квартира ипотечная и в ней есть зарегистрированные граждане, то закладывайте минимум год на решение вопросов с выпиской и освобождением квартиры. Если покупаете для себя и не являетесь специалистом, при наличии зарегистрированных лиц, не собирающихся выписываться добровольно, крайне рекомендую отказаться от этого варианта покупки.
Закажите ЕГРН и проверьте наличие арестов и обременений, уточните у конкурсного управляющего или судебного пристава, каким образом, в какой последовательности и в какие сроки они будут сниматься, ответ «автоматически» исключаем сразу.
Покупать или нет квартиру на торгах и можно ли на этом заработать?Покупать можно, заработать на квартире — сложнее, в большинстве случаев можно рассчитывать на покупку квартиры для личного пользования с реальным дисконтом 10-15% к реальной рыночной стоимости. Если вы решили себя попробовать и самостоятельно купить квартиру с торгов по банкротству или реализуемую в рамках исполнительного производства, рекомендуем обратить внимание на квартиры, где собственники юридические лица, без обременений и прописанных – это конечно не гарантирует отсутствие проблем, но значительно снижает риски. Купить квартиру с торгов безопасно и с дисконтом можно, но, нет никакой халявы покупки квартиры за пол цены и быть не может! Ликвидные объекты всегда найдут своего покупателя по цене чуть ниже рыночной. На проблемные квартиры скидка, конечно, будет больше, но надо ли оно вам и сможете ли справиться с этими проблемами, сколько времени и денег уйдёт на это, вопрос риторический.
Тот, у кого бюджет составляет 200-400 тысяч, может рассчитывать на недвижимость в поселках или маленьких удаленных городах. Этой суммы хватит на малосемейку или комнату. Чтобы не прогадать, нужно реально оценить собственный бюджет и рынок недвижимости. Жилье с ремонтом в нормальном районе обычно покупают при падении стоимости на 15-20%.
Цена лота с обременениями иногда падает на 60-70%. Покупатель должен учитывать, что перепродать недвижимость в скором времени не получится. Сделать это можно только после того, как будут сняты обременения.
Участник аукциона имеет возможность приобрести часть недвижимости по выгодной цене. В дальнейшем можно продать ее совладельцу. Еще один вариант – выкупить вторую долю. Какой бы выбор новый владелец ни сделал, покупка принесет ему прибыль.
У всех сделок, которые связаны с недвижимостью, правила одинаковы. Сложности могут возникнуть лишь по невнимательности. Незнание правил участия в торгах – основная причина проблем новичков.
Как продается имущество на торгах по банкротству.
Оценку имущества и дальнейшую его продажу осуществляет арбитражный управляющий, которого назначает суд. В его обязанности входит выбор имущества для продажи, проведение его оценки и организация торгов.
После того, как будет проведена оценка, конкурсный управляющий должен
представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи предприятия, включающие в себя сведения:
- какое имущество выставляется на продажу,
- в каких СМИ и на каких сайтах в интернете предлагается разместить сообщение о продаже имущества должника,
- какую организацию предлагается привлечь в качестве организатора торгов.
Собрание кредиторов или комитет кредиторов утверждают предложения внешнего управляющего или же вносят в него коррективы.
Продажа имущества должника, части его имущества или предприятия, регламентируется статьями 110, 111 и 139 закона о банкротстве.
При проведении торгов по продаже могут быть использованы две формы предложений цены:
- закрытая форма представления предложений о цене (предложения о цене представляются одновременно с заявкой на участие в торгах и не подлежат разглашению до начала проведения торгов),
- открытая форма представления предложений о цене (предложения о цене заявляются участниками торгов открыто в ходе проведения торгов).
Как мы говорили выше — сделка по покупке квартиры с торгов низкорискованная, и строго регулируется государственными законами. Но, как эксперты, отметим, что риски все же присутствуют.
❌ Прежние жильцы
Пожалуй, это самая неприятная проблема покупки квартиры с торгов. Вопросы с выпиской и выселением проживающих приходится решать новому собственнику самостоятельно. Некоторых участников торгов этот не этический момент может заставить отказаться от участия в торгах. Но и цена такой «проблемной» квартиры может быть существенно дешевле.
Если прежние жильцы не хотя добровольно освобождать жилплощадь, они могут намеренно нанести ущерб имуществу (сломать стены, двери и окна, вынести ванны, раковины, открутить розетки). Помните, что даже если на осмотре Вы увидели квартиру с идеальным ремонтом, то после покупки вы можете обнаружить бетонные стены
❌ Долги за капремонт
Согласно ЖК РФ, долги за коммунальные услуги не переходят новому собственнику недвижимости, но вот задолженность за капитальный ремонт остается на плечах нового собственника. Узнавайте наличие долгов заранее. Это позволит принять решение о максимальной цене за приобретение квартиры, заложив в нее все суммы задолженностей.
❌ Оспаривание результатов торгов
К основным рискам относится и оспаривание результатов торгов. Часто оспаривают результаты те участники, которые были не допущены к торгам в силу каких-либо нарушений оформления документов при подаче заявки. Данные лица могут жаловаться на действия Арбитражного Управляющего в Федеральную Антимонопольную Службу, что грозит приостановкой регистрации прав собственности в Росреестре и отменой торгов.
Оплаченная Вами сумма за квартиру и задаток в полном объеме Вам возвращаются, а торги проводятся повторно, с устранением всех нарушений.
Подводные камни дешевой квартиры
Сделка может быть оспорена, хотя подобное происходит очень редко. Для этого торги должны быть признаны недействительными. Покупатель должен осознавать, что покупает квартиру с проживающими и зарегистрированными лицами, бывшими собственниками.
«Нужно физически освободить помещение от бывших собственников и получить справку формы 40 о том, что в жилье никто не зарегистрирован. Не все владельцы торопятся покинуть свой дом даже после того, как торги уже состоялись. Следует быть готовым к походам в прокуратуру, полицию, к органам опеки, давать интервью журналистам, уметь пользоваться болгаркой, договариваться с ТСЖ, иметь невероятное терпение. Чтобы выселить бывших собственников, нужно подать заявление в суд. Заложите время на два заседания (около 10 месяцев) плюс отсрочку исполнения (до 12 месяцев), так как судья — тоже человек. Бывшие собственники научились давить на жалость, приводят в суд своих детей. Просто вломиться в квартиру, пусть даже в свою по документам, в данной ситуации нельзя. За это пресдусмотрена уголовная ответственность», — предупреждает Лашко.
Как не попасться в ловушку?
Ситуаций, когда владельцы квартир остаются с правом проживания в них, достаточно много. Например, они отказываются от приватизации, но сохраняют за собой право на проживание в квартире даже при смене владельца. Такие дела очень трудоемкие, рассматриваются в суде годами.
Если квартира залоговая и принадлежит вторичному фонду, то безопаснее всего пойти в паспортный стол и взять справку о количестве жильцов в ней. В случае с новостройками еще проще, ведь эти данные отображены при регистрации в госреестре.
Еще обременение возникает по вине компаний, которые ликвидируются или банкротятся. Например, компания предоставляла свое жилье работникам (по договору социального найма). В случае ликвидации или банкротства компании выселить таких людей очень сложно. По закону это можно сделать в том случае, если им предоставят другое жилье, не хуже прежнего.
Финальной ловушкой является сам процесс торгов. Да, начальная цена лота всегда ниже среднерыночной. Но в процессе торгов людьми овладевает азарт, и они не могут остановиться, даже если приблизились к рыночной цене или вовсе превысили ее. В итоге покупатель получает квартиру с непрозрачной историей, да еще весьма недешево.
Но что же все-таки нужно сделать? Все расписано по этапам:
- Оформить электронную подпись для участия в торгах – около 5000-6000 рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.
- Найти объект недвижимости или другое имущество, которое хотите приобрести.
- Пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Процедура достаточно проста – вы заполняете заявление, передаете копии своих документов и подписываете их электронной подписью, полученной на первом шаге.
- После аккредитации необходимо детально изучить документы на объект, которые прикреплены к лоту.
- Дальше нужно связаться с арбитражным управляющим и выехать на просмотр объекта (крайне желательно, если стоимость имущества большая).
- Потом надо перечислить на счет организатора торгов задаток (10-20% от стоимости имущества).
- При открытии очередного этапа торгов подать заявку, если выигрываете – перевести оставшуюся стоимость покупки.
- На финальной стадии оформить документы купли-продажи.
Советы покупателям квартиры с торгов
Готовясь внести задаток, а в случае квартиры он достаточно существенен, необходимо знать, как проверить документы на объект недвижимости с точки зрения их юридической чистоты, какие подводные камни существуют. Стоит учитывать, что существующий бизнес по покупке активов на аукционах по банкротству высоко организован, имеет программные продукты, отслеживающие интересные лоты на всех сайтах по банкротству страны и мгновенно выставляющих заявки, поэтому новичку бороться с ними будет непросто.
Для изучения документов на квартиру следует привлечь опытного юриста по недвижимости, он сможет увидеть наиболее существенные риски, но даже в этом случае сложно будет установить связанные с историей квартиры проблемы, при которых она может быть изъята даже у добросовестного приобретателя, например, признание судом ничтожности сделки, по которой она перешла банкроту, так бывает, когда договор купли-продажи вынудили подписать угрозами или насилием. Коммерческая недвижимость по торгам по банкротству обычно связана с меньшими рисками, чем жилая.
Участие в торгах по банкротству увлекательно и часто выгодно, но только длительный опыт работы и знание подводных камней помогут совершать удачные сделки. При этом после покупки предстоит еще длительная работа, чтобы спокойно жить в квартире или перепродать ее с прибылью.
У меня высшее экономическое и юридическое образование. Раньше работал в области логистики, доход был нестабильным. В 2015 году впервые услышал про торги по банкротству — на одном из семинаров по выкупу кредитных долгов.
Например, население не платит за коммунальные услуги — это дебиторская задолженность, из-за которой управляющая компания может обанкротиться. В этом случае долги не исчезают: их выставляют на торги и они переходят к новой организации. Если есть долг — его обязательно нужно выплачивать, даже при смене кредитора.
Меня заинтересовала эта тема, я подумал, что так можно получать пассивный доход. После покупки дебиторской задолженности на торгах нужно через суд пройти процедуру правопреемства, передать судебным приставам документы, а когда приставы будут взыскивать с должников деньги, они будут приходить тебе на счет. Конечно, не все выплачивают долг сразу, обычно он растягивается на несколько месяцев. Получается, что должник перечисляет деньги в рассрочку, а я лишь плачу налоги на прибыль. Это и есть пассивный доход.
Ликвидную задолженность, то есть ту, что получится взыскать, можно купить с дисконтом до 30%. Если скидка больше, то это уже неликвидная задолженность.
Например, долг в миллион невозможно купить за рубль, а за 650 тысяч — можно.
Первый долг, в 130 тысяч рублей, я купил за 1250 Р — ради опыта участия в торгах, взыскивать его не стал. Потом выкупал недорогие дебиторские задолженности и сам выходил на связь с должниками: предлагал им скидку в 50%, они соглашались — и все были в выигрыше. Уже через пару месяцев я начал получать первую прибыль. В среднем выходило 15—20 тысяч рублей.
Я самостоятельно изучал законодательство и систему торгов. Идти на курсы не рекомендую, потому что в основном их проводят теоретики — люди, у которых не получилось участвовать в торгах. Возможно, они неправильно анализируют ликвидность лота, или у них нет денег для участия. Их реклама выглядит примерно так: «Заработай 300 тысяч рублей, уделяя этому 2—4 часа в день». Или так: «Купи квартиру за 1% от стоимости». Ко мне иногда обращаются участники подобных курсов — с такими вопросами, что сразу понимаешь: у людей только деньги выманили, а знаний не дали. Лучше самому изучить закон «О несостоятельности (банкротстве)», там все написано понятным языком. К тому же лучшее образование — это самообразование.
По статистике Единого федерального реестра юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности (Федресурс) за 2019 год (январь-сентябрь):
- кредиторы ничего не получили в 65% дел о банкротстве граждан;
- доля погашенных долгов составляет 3,5 % от всей суммы долга банкрота (2,8% в 2018 г.);
- управляющие и кредиторы на 37% чаще пытались оспорить сделки должников (1465 принятых заявлений по сравнению с 1071 в 2018 году);
- доля оспоренных сделок незначительно снизилась до 22,7% (333 оспоренных сделки из 1465 заявлений). В 2018 г. 22,9% (245 оспоренных сделок из 1071 заявления).
- подробно исследуйте юридический статус владельца недвижимости;
- исследуйте продавца на предмет владения и руководства бизнесом, а также аффилированности с проблемными юридическими лицами;
- включайте в договор дополнительные пункты ответственности продавца;
- перед покупкой недвижимости проверяйте ее «юридическую чистоту»;
- приобретайте недвижимость только по рыночной цене;
- сохраняйте доказательства исполнения сделки (договоры, чеки, расписки и т.д.)
- отдавайте предпочтение безналичным расчётам;
- по возможности воздержитесь от приобретения недвижимости у аффилированных с Вами лиц (т.е. лиц, на которых Вы можете формально или неформально влиять или они могут влиять на Вас);
- заранее обращайтесь к юристам (как минимум – за первичной бесплатной консультацией).
Сделки банкрота признают недействительными
Сделка, совершенная банкротом, в течение 3-х лет до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной, если в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона сделки знала об указанной цели банкрота.
Предполагается, что покупатель квартиры знал об этом, если сделка совершена с супругом банкрота и его родственниками, родственниками банкрота по прямой восходящей и нисходящей линии, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов банкрота либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота.
Недействительной признается сделка, заключенная с предпочтением одного из кредиторов перед другими кредиторами банкрота. К примеру, если банкрот продал свою квартиру с целью погасить долги одному из кредиторов после принятия арбитражным судом заявления о признании его банкротом или за месяц до подачи в арбитражный суд такого заявления.
В отельных случаях срок может быть увеличен до полугода, если будет установлено, что кредитору или иному лицу было известно о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества банкрота. При этом презюмируется, что покупатель квартиры знал о признаке неплатежеспособности или недостаточности имущества, если не доказано обратное.
Что такое аукцион по банкротству?
Аукцион по банкротству (в том числе и торги недвижимости) – это система торгов в электронном виде. Главная задача такого аукциона – быстро реализовать имущество банкрота (физического или юридического). Вырученными от продажи средствами погашается задолженность перед кредитором.
Условный пример. Виктор оформил в Альфа-Банке ипотеку на квартиру на 5 млн. рублей. Выплатив 2 млн. банку, заемщик вдруг потерял источник дохода. Банк выставил его квартиру, заложенную в банке, на аукцион. Лот был продан за 4 млн. рублей. Банк вернул себе остаток задолженности в 3 млн. (плюс пеня, штрафы и начисленные проценты). Остаток денег достался Виктору.
Скажем прямо, крайне невыгодная для заемщика сделка. Зато удалось «полюбовно» разойтись с банком и закрыть ипотеку.
Детально описывать процедуру банкротства юридического или физического лица я не буду. Начну с момента, когда имущество банкрота уже выставлено на продажу. На этом этапе в игру вступают покупатели-инвесторы.