Как продать муниципальную квартиру без приватизации — два способа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать муниципальную квартиру без приватизации — два способа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Что такое приватизация? Прежде всего, это процесс преобразования имущества от организации (чаще всего в её роли выступает государство) в собственность. К приватизации допускаются как жилые, так и нежилые помещения, земля. В неприватизированной квартире допустимо проживать, разрешается оформление регистрации по месту жительства, но при этом запрещается вводить какие-либо изменения. Если же вы проходите через процесс приватизации, то имущество можно продать, оформить дарственную, оставить в наследство.

Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ

Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:

• Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
• Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
• В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.

Особенности продажи неприватизированного жилья

Продавать квартиру без приватизации процесс сложный, притом есть четкие критерии, без которых сделка может не осуществиться. Реализовать продажу неприватизированной квартиры стоит в том случае, если:

• у вас есть регистрация по месту жительства в жилой площади по муниципальному договору;
• вы являетесь гражданином Российской Федерации;
• сохранено право на приватизацию;
• есть согласие, либо отказ от участия в приватизации квартиры у лиц и членов семьи, зарегистрированных в квартире

Важно!

Стоит выделять некоторые причины и факторы, из-за которых многие люди не видят смысла в приватизации жилья. Рассмотрим различные «за» и «против» приватизации жилого помещения:

Отрицательные стороны:

• Налог

Налоги – обязательная ежегодная мера государства для собственника. За приватизированную квартиру обязательно нужно платить.

• Благоустройство жилья

Любой владелец квартиры берет ответственность за поддержание своей квартиры в хорошем состоянии самостоятельно. В решении данного вопроса чаще всего государственной помощи добиться невозможно. Все расходы собственник берет на себя.

• Нецелесообразность приватизации аварийного жилья

Самый невыгодный фактор. При распределении и расселении вы сможете рассчитывать только на жилье с равной площадью.

• Если у вас есть иная недвижимость, осуществление приватизации квартиры в социальном найме не является возможным.
• У лиц с иностранным гражданством отсутствует право на приобретение муниципального жилья.

Положительные стороны:

• Собственность

После приватизации жилья вы выступаете в роли собственника квартиры и правомерны распоряжаться ей по своему усмотрению.

• Возможность перепланировки

В муниципальной квартире вы не сможете менять планировку квартиры, так как вам хочется. Например, вы не сможете совместить санузел, или разобрать стены, потому что вносить подобные изменения в муниципальном жилье недопустимо.

• Обретение статуса нежилого помещения

Каковы риски данных сделок и как их избежать?

Основные риски связаны с опасностью попасть в схему, разрабатываемую мошенниками, или просто недобросовестными покупателями. Поэтому при выборе агентства следует проверить:

• учредительную документацию компании;
• документацию на буферный объект;
• доверенность уполномоченного представителя компании.

Кроме этого, нужно посмотреть на форумах отзывы о компании, проанализировать их и сделать правильный выбор, а также последовать рекомендациям:

• получить сопровождение сделки компетентным юристом;
• передачу денег оформлять только распиской или проводить транзакции через банк;
• удостоверять договоры сделок нотариально.

Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость:

1. Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации.
2. Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке.
3. Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации.
4. Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.

Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Риски и их минимизация

Рисков очень много и значительную их часть даже заранее спрогнозировать невозможно. Тем не менее можно несколько уменьшить уровень потенциальных проблем:

• Любая процедура оплаты должна сопровождаться распиской.
• Необходимо проверить, кто именно прописан в социальной квартире. Если там есть хоть кто-то помимо продавца, эти люди могут доставить проблем, если откажутся выписываться.
• Рекомендуется заключить договор, в котором указать все, что обязуются выполнять стороны в тот или другой момент.
• Лучше, если вся процедура будет контролироваться и проверяться агентством недвижимости.
• Окончательный расчет должен производится не раньше момента окончания приватизации.
• Сторонам рекомендуется убедиться, что они все считаются дееспособными. Это можно сделать при помощи обследования и соответствующих справок.

Как продать неприватизированную квартиру

Право на участие в приватизации предоставляется каждому гражданину единственный раз в жизни в условиях массового перехода от государственной к частной собственности, позволяя новым владельцам совершать любые сделки по отчуждению недвижимости. До официального перехода права собственности подарить или продать неприватизированную квартиру запрещено на законодательном уровне.

Единственный законный способ – приватизация и продажа квартиры после получения приватизационного свидетельства. Однако несогласие хотя бы одного из зарегистрированных жильцов, отнесение муниципальными властями к специальному служебному жилью или признание объекта недвижимости аварийным и подлежащим сносу делает процедуру невозможной.

На практике существует ряд «обходных» путей, как продать муниципальную квартиру без приватизации, вкладывая условный смысл в термин «продажа». Помимо обмена, требующего согласие собственника – муниципалитета, остальные схемы являются незаконными, создавая для участвующих сторон риски в любой момент признания сделки ничтожной с финансовыми потерями. Чтобы «продать» квартиру без приватизации, необходимо убедиться в порядочности участников сделки, строящейся на доверии, и отсутствии возможности приватизировать жильё.

Можно ли это совершить?

Когда встаёт вопрос о возможной продаже квартиры, не проходившей процедуру приватизации, первая же мысль, которая приходит в голову – это: «Нет, такое невозможно, только собственник вправе распоряжаться имуществом!» Однако не будем торопиться.

Чем по сути является сделка по купле-продаже? По ней одно лицо получает деньги – а второе имущество. По неприватизированной квартире нельзя получить право собственности – действительно, сначала надо заключить с муниципалитетом договор о передаче квартиры, пройти регистрацию в Росреестре и только потом можно ее продавать.

Справка. Квартира – это прежде всего место, где можно проживать и где можно получить регистрацию.

А вот право пользования лицо, проживающее в муниципальной квартире, «продать» в некоторых случаях может.

Основными методами продажи права пользования будут:

• Регистрация «покупателя» в квартире с последующим выселением «продавца».
• Совместная приватизация.
• Обмен муниципальными квартирами с доплатой.

Порядок приватизации жилья по договору социального найма

1. Необходимо собрать все документы.
2. Чтобы получить технический кадастровый паспорт, весь пакет документов нужно подать в БТИ или в МФЦ. Процедура может занять 5-6 недель.
3. В Департаменте Управления имуществом или районной администрации получить выписку из Росреестра и справку о том, что жилье ранее не подлежало приватизации.
4. Имея выписку, необходимо обратиться опять в БТИ или МФЦ для оформления договора.
5. Оформив договор, нужно зарегистрировать его в регистрационной палате, уплатив 1000 рублей госпошлины. Процедура регистрации договора займет от 14 дней.

• приватизированная квартира может быть отчуждена. Имея документ, заверяющий право собственности, на законных основаниях можно продать квартиру или оформить дарственную на нее;
• жилье с оформленным правом собственности можно передать по наследству или завещать кому-либо, сдать в аренду, заключить договор ренты, оформить как залог по кредиту.

Продать неприватизированную квартиру

Граждане обращаются с этими документами к собственникам жилого фонда регионального или муниципального уровня. Старые договоры о найме расторгаются. Заключаются соглашения о социальном найме на новых жильцов. Составление новых договоров социального найма занимает не более 10 рабочих дней.

• право на пользование жильем оспаривается в суде;
• принято решение властями о сносе дома;
• здание требует капитального ремонта;
• запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
• при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
• в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
• дом признан непригодным для проживания.

Можно ли продать неприватизированную квартиру? Да, но в исключительных случаях. Лучше всего сначала приватизировать имущество, только потом проводить сделку. Воплотить задумку в жизнь намного проще, чем кажется.

Как приватизировать квартиру? Для этого потребуется:

1. Узнать о праве приватизации. Обычно оно имеет место.
2. Собрать согласия на участие в процессе или отказы от всех жильцов.
3. Обратиться с заявлением о приватизации в администрацию города. К запросу необходимо приложить определенный перечень документов и отказы на участие в приватизации.
4. Дождаться ответа от соответствующего государственного органа. После получения решения обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

Если все жильцы согласны на приватизацию, никаких особых затруднений процесс не вызовет. В противном случае, как уже было сказано, возможно появление ситуаций, при которых оформить квартиру в частную собственность не получится.

Договариваемся с покупателем

Данный вариант является самым наилучшим и безопасным. Продавцу необходимо найти такого покупателя, который будет согласен совместно с ним приватизировать квартиру. Чтобы все прошло успешно следует уточнить вопрос: Можно ли вообще приватизировать квартиру? В данном случае имеются в виду квартиры, которые предназначены для размещения военнослужащих (в военных городках); служебные квартиры; жилье в общежитии; квартиры в аварийных домах; кооперативное жилье и другие. Если квартира относится к одной из таких категорий, то ее приватизации вообще невозможна!

ВАЖНО !!! Затем в районной администрации по месту нахождения жилья необходимо написать заявление, которое следует подписать всем лицам, проживающим в жилье, собрать пакет документов и составить договор о приватизации квартиры. Данный договор требуется заверить у нотариуса.

При составлении договора покупатель вносит определенную сумму за приватизацию, что дает право продавцу приватизировать жилье и в дальнейшем его продать по данному договору.

Такой способ является своего рода разновидностью описанного выше способа обмена. В данном случае вам также необходимо обратиться в агентство, с которым и будет происходить процесс обмена. Но особенность этого способа заключается в том, что агентство предоставляет так называемые квартиры буферы. Такие квартиры обладают очень низкой стоимостью (в основном это дома за городом) и имеется вероятность, что они существуют только на бумаге.

ВНИМАНИЕ !!! В дальнейшем процедура похожа на ту, которая была описана выше. Заключаются все необходимые документы, происходит обмен. Агентство получает квартиру продавца, а он в свою очередь квартиру буфер. Затем эта квартира выкупается, и продавец получает свои деньги. Но очень велика вероятность махинаций со стороны агентства. Они могут заключаться в том, что квартира буфер не будет выкуплена обратно и продавец останется без своего жилья и приобретённой квартиры или в лучшем случае с жилым помещением в удаленном месте.

Данный способ также сложен в реализации т.к. не все агентства согласятся выполнять такие манипуляции, а главным условием для них является квартира буфер, которая существует на бумаге. Поэтому решиться на такую сделку необходимо, только если агентство является очень надежным. Юристы не рекомендуют выполнять такие обмены, ведь с одной стороны все вроде бы по закону и агентство предоставляет гарантии, но на самом деле всё оборачивается не в лучшую сторону для обменщика.

ВАЖНО !!! Для своей безопасности следует каждую процедуру письменно документировать (писать расписки, четко указывать суммы денег, оформлять все путем составления договоров) или же попросить для этих целей присутствие опытного юриста.

Способ 1. Неприватизированное жилье можно разменять.

Статей 72 Жилищного кодекса РФ разрешены сделки по обмену квартир с ордерами в социальном найме.

Как происходит оформление договора?

Обмен социальным жильем не допускается в отношении (ст.73 ЖК РФ), когда:

• право на пользование жильем оспаривается в суде;
• принято решение властями о сносе дома;
• здание требует капитального ремонта;
• запланировано переоборудование, перепланировка, изменение назначения использования жилых помещений, например, в офисы;
• при вселении в коммунальную квартиры лиц с хроническими заболеваниями;
• в суде рассматривается иск о расторжении/изменении договора соцнайма;
• дом признан непригодным для проживания.

Обмен неприватизированными квартирами предполагает совершение сделки с равноценным жильем без доплаты.

Особые сложности при проведении обмена квартирами происходит при зарегистрированных в квартире детях. За изменением жилищных прав несовершеннолетних осуществляет контроль орган Опеки и попечительства. При обмене жилплощадью следует получить разрешение в госоргане.

Выдача документа происходит при условии улучшения условий проживания: близость детсада, школы, спортивных заведений, транспортной развязки.

Если вследствие переезда жилплощадь, приходящаяся на нанимателей и совместно проживающих с ним граждан, будет уменьшена до установленных законом пределов, в проведении сделки откажут. На основании п.4 ст.2 Закона города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей Москвы» норма составляет 10 кв.м. на человека. Государство ограничивает сделки, при участии в которых граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 51 ЖК РФ).

Необходимо учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но при уменьшении квадратных метров жилья, опека и попечительство скорее согласятся на проведение сделки. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине, однозначно будет получен отказ.

Как происходит обмен неприватизированными квартирами.

Наниматели обмениваемых квартир составляют совместное заявление и подают его в ГУП «Московский городской центр арендного жилья» (МГЦАЖ).

Пользователи помещений прикладывают к заявлению:

1. ордер;
2. договор соцнайма;
3. обменный ордер при наличии;
4. копии паспортов совершеннолетних жильцов неприватизированной квартиры, покупателя;
5. свидетельства о браке, о рождении детей;
6. копию решения или выписку госоргана или органа местной власти о предоставлении жилья в пользование;
7. выписка из домой книги о зарегистрированных гражданах;
8. согласие опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные;
9. письменное разрешение совместно проживающих с нанимателем граждан;
10. отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

«Кривой» выход из положения и его последствия

Не слишком чистоплотные риелторы часто предлагают изначально незаконный способ продажи неприватизированных метров. Для такого случая существуют «буферные» схемы. Что это такое? Вам нужно продать муниципальное жилье. Риелторы:

1. находят желающего купить его (по цене, значительно ниже рыночной);
2. оформляют на этого человека комнату или дом, находящиеся в собственности, так называемый буфер (обычно в качестве такового используются деревенские развалюхи, стоимость которых значительно уступает стоимости вашей обмениваемой площади);
3. оформляют обмен между квартирой и «буфером», в результате которого покупатель получает права на заключение договора соцнайма на вашу площадь, а вы – право собственности на «буфер»;
4. оформляют договор купли-продажи вашего «буфера» между вами и кем-то из доверенных лиц агентства, чьей собственностью он становится.

Обмен муниципальной квартиры на частное жильё

Если речь идёт об обмене квартиры без приватизации на частную жилплощадь, то оба объекта недвижимости сохраняют свой статус и не меняют форму собственности. То есть меняются только собственники жилья. Такой обмен — скрытая сделка продажи, которую можно оформить самостоятельно или с помощью посредников и агентств недвижимости. У посредников обычно существует база подобных объектов недвижимости для поиска потенциальных покупателей.

Бывает, что покупатель, приобретая подобную муниципальную квартиру через агентство, оформляет на нее право собственности без осмотра. После завершения обмена, бывший собственник неприватизированной квартиры получает деньги.

Пользоваться обменным фондом по закону нельзя, поскольку есть риск, что одна из сторон сделки получит статус нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Существующие механизмы продажи

Для реализации муниципального или государственного жилья, не прошедшего процедуру приватизации, продажа возможна только специфическими способами:

• Путём прописки в квартиру потенциального покупателя. Прописка осуществляется тем лицом, которое является пользователем (или нанимателем конкретного жилого помещения) потенциального покупателя после того, как он получит всю сумму, установленную за конкретную квартиру. После прописки покупателя и передачи всей суммы денег, продавец подаёт заявление о снятии с регистрационного учета в конкретной квартире и выезжает из неё, а покупатель начинает заниматься вопросами оформления процедуры приватизации приобретённого жилья после оформления регистрации в таком помещении и заключения договора социального найма на конкретное жилье. Если государство в лице муниципального образования отказывает в заключении договора социального найма, решение администрации может быть оспорено в суде или сделка, заключенная между предыдущим пользователем помещения и покупателем, признается недействительной. Однако, в том случае, если в своё время покупатель уже воспользовался правом бесплатной приватизации, он может остаться только жильцом в данном помещении либо воспользоваться возможностью проведения платной приватизации.
• Приобретение с использованием буферной квартиры. Данная процедура является достаточно сложной, однако именно она чаще всего используется в крупных городах, что ускорить процедуру продажи муниципального жилья. Для этого потенциальный покупатель передаёт деньги продавцу квартиры. Тот выкупает у агентства недвижимости какую-либо жилплощадь, которая и будет считаться буферной. Данная жилплощадь оформляется первоначально на покупателя муниципальной квартиры, а потом по договору мены передаётся продавцу. Для государства сделка будет выглядеть как переуступка права пользования квартирой по договору социального найма.

Однако оба варианта сопряжены с большими рисками, так как по своей сути могут нарушить права государства на имеющееся у него имущество.

Похожие записи:

• Пошаговая инструкция по смене директора ООО
• Как рассчитать НДФЛ при продаже жилья, купленного на материнский капитал
• Штраф за неоформленного работника ИП 2024 Россия