Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры — 2022: инструкция по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Как получить квартиру по договору переуступки прав требования
Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.
Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.
Для этого потребуются:
- паспорт;
- договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
- копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
- акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
- квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.
Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:
- Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
- После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
- Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
- После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.
Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).
Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.
Как исчислять срок владения по новым правилам, чтобы не платить налог?
Хорошая новость в том, что новым законом* внесены изменения в исчисление минимального периода владения в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретаемых по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством или участием в жилищно-строительном кооперативе).
Согласно п. 15 ст. 2 закона, исчисление срока владения начинается с даты выплаты полной стоимости жилого помещения или долей в нем в соответствии с договором долевого участия (ДДУ) или его аналогов.
Если человек решит продать свою квартиру или доли в ней, приобретенные по договору уступки прав требований (ДУПТ), который был образован из ДДУ, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты прав требования согласно ДУПТ.
* Закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вносит дополнение в п. 2 ст. 217.1 НК РФ.
Действующие в настоящее время правила переуступки прав на жильё предполагают возможность для цессионария, т. е. покупателя переуступленных прав, возвращения 13 % от убытков, понесенных в процессе покупки недвижимого имущества по цессионному договору. Это можно осуществить еще до фиксации прав на квартиру посредством Росреестра, начиная с момента подписания акта передачи с параллельной подачей декларации вместе с ДДУ, цессионным договором и платежной документацией.
Назначение вычета становится доступным, если цена квартиры достигает 2 млн руб., а кредитные средства не превышают 3 млн руб.
Максимальный вычет, на который можно рассчитывать в подобном случае, составляет 650 тыс. руб.
Как продать квартиру по переуступке
Поэтому второму дольщику придется подумать о предоставлении равноценного залога. Если же долги все выплачены по ипотеке, тогда первый дольщик берет у банка справку о том, что у финансовой организации никаких претензий к нему нет и все финансовые обязательства закрыты.
- сведения о продавце, застройщике и покупателе;
- сумма сделки;
- порядок для расчета между сторонами – безнал, наличными, в рассрочку или по ипотечному кредиту;
- согласие банка на проведение сделки в форме приложения;
- согласие застройщика на заключение договора цессии (в приложении);
- детальная информация о недвижимости.;
- проектная документа (в приложении);
- договор долевого участия (в приложении).
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
- Договор долевого участия (ДДУ), который необходимо регистрировать в госорганах. Переуступить права в этом случае надо до того момента, когда будет подписан акт о приемке жилья.
- Предварительное соглашение купли-продажи. Регистрировать его нет необходимости. Переуступить право необходимо до момента заключения основного договора купли-продажи.
- Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
- Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
- Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
- Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
- Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
- Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.
- В течение нескольких суток банковские сотрудники оценят платежеспособность лица. В случае положительного решения, договор кредитования будет закрыт и открыт новый, участником которого станет будущий собственник.
- Следующий этап – заключение договора. Как правило, большая часть его положений будет соответствовать пунктам, указанным в ДДУ.
- Если за период, прошедший между покупкой квартиры в долевом участии и получением налогового вычета, вы заплатили достаточно денег в виде налогов на доходы физических лиц, то стоит выбирать налоговый вычет через инспекцию
- Если заплатили мало, но сейчас зарабатываете достаточно много – то лучше выбрать возмещение через работодателя
- Если же зарплата была и есть не очень большая – то возможно, стоит подождать, пока вы будете иметь больше денег и будете платить больше налогов?
Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в новостройке
Согласно Налоговому кодексу РФ, при продаже квартиры бывший собственник обязан уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который берется по ставке 13%. Однако это правило распространяется не на всех. Об этом говорится в статье 217.1.
- Если недвижимость находится в собственности более 5 лет, то налог не взимается.
- Если же продается единственное имеющееся в собственности жилье, срок владения, после которого налог платить не требуется, снижется до 3 лет.
Главная проблема – момент, с которого начинается отсчет этих сроков, привязан к дате получения права собственности. А он у тех, кто приобретает будущие квартиры в новостройках по договору долевого участия (ДДУ), начинается ой как не скоро.
Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)
- Допустим, вы заключили договор с застройщиком на самой ранней стадии строительства. Возводится новостройка в среднем 2,5-3 года. Но весь этот период в срок владения не входит: вы пока не собственник, а лишь участник долевого строительства.
- Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию дольщиков приглашают на приемку квартир. Если во время этого процесса обнаруживаются строительные недостатки и застройщик согласится с ними, потребуется время на их устранение. Лишь после этого ДДУ будет считаться исполненным. В среднем весь этот период занимает полгода (но может быть как больше, так и меньше).
- Когда ДДУ исполнен, можно оформлять право собственности на свежепостроенную квартиру. Сколько займет этот процесс, зависит от расторопности застройщика (если оформление идет через него). Как правило, застройщик передает документы на регистрацию не отдельно по каждой квартире, а накопив несколько завершенных договоров долевого участия. В лучшем случае все эти действия (включая саму регистрацию права собственности в Росреестре) займут еще 1-2 месяца.
- И лишь после этого начнется отсчет того самого пятилетнего (или трехлетнего) срока владения, после которого НДФЛ при продаже квартиры платить не придется.
До вступления закона в силу срок владения жилым помещением или долями в нем считался только с момента государственной регистрации права собственности. Вышеприведенные изменения в закон исчисляют срок владения со дня полной оплаты ДДУ или его аналогов, в том числе ДУПТ.
Предположим, вы заключили ДДУ на старте продаж, средний срок введения дома в эксплуатацию– три года. Раньше без уплаты налога вы смогли бы продать единственную квартиру только после истечения трех лет с момента регистрации права собственности, то есть с момента заключения ДДУ прошло бы ориентировочно шесть лет.
По новым правилам, вы сможете продать квартиру, приобретенную по ДДУ и оплаченную полностью на старте продаж, без налога уже к моменту регистрации права собственности на жилье, то есть тот средний срок, за который возводится дом (три года), уже будет учитываться как срок владения.
Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2022 году — новый закон
Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.
А мне кажется, в этом вопросе нужен индивидуальный подход, хотя он , конечно, трудноисполним. Ведь у нас пенсионер пенсионеру рознь. Да, многие из них живут крайне бедно, и, возможно, действительно продают недвижимость от безысходности. Но достаточно и таких, для которых это чуть ли не бизнес, и купля-продажа квартир у них чуть ли не на поток поставлена. И такие есть, знаю на собственном опыте…
Налог при переуступке ДДУ
Прошу помочь. Купили квартиру в новостройке на стадии котлована за 4,5 млн, сейчас, спустя 2 года, хотим продать по переуступке по ДДУ (ключи выдают весной) за 6 млн. Могу ли я в договоре о переуступке прописать 4,5 млн, а эти 1,5 млн, чтобы покупатель мне выплатил «так»? И как это «так» оформить грамотно? Может гарантийным письмом?
Уж очень не хочется терять 200 тыс налогов. для нашей семьи это критично. Знаю, что многие делают так, как я описала выше.
Конечно можете, все что угодно) Только вот это называется уклонение от налога и карается штрафом плюсом к оплате налога. А узнается элементрано — покупатель-ипотечник, сделка «не в рынке», налоговый вычет у покупателя. Посмотрите, в последние годы налоговая активизировалась, даже туту несколько история уже проскальзывало.
а почему 1,5?разве тут не будет вычет 1 млн?
Платится ли налог от продажи недвижимости в случае переуступки прав
Хочу прояснить вопрос.
Покупается квартира в новостройке без привлечения заёмных средств за полную стоимость, вдруг я хочу её продать. Квартира по акту не передавалась и я его не подписывал, соответственно в собственность тоже не оформлялась.
Платится ли в таком случае налог от разницу между ценой покупки и ценой продажи.
Сумма объекта более 1 миллиона рублей, разница в цене на момент покупки и момент продажи из-за возросшей со временем цены тоже более 1 миллиона рублей.
Ответы юристов ( 5 )
13 % платится с любого дохода, полученного Вами.
Налог будете платить с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Просто налоговой в Вашем случае очень сложно отследить получение дохода, поэтому, многие про уплату налога «забывают».
Андрей, многие в Вашем случае указывают продажную стоимость равную покупной, тем самым избегая оплаты налога.
Есть и другие, вполне законные способы избежать налогообложения, например, при покупке другой квартиры в этом же календарном году сделать взаимозачет вычетов (если у Вас еще есть право на вычет).
Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2022 году — новый закон
Граждане! Наше Правительство и Законники делают всё необходимое, чтобы граждане РФ жили лучше. Как сказал однажды наш Президент » Мы стали жить лучше», да они стали жить лучше, но не граждане РФ. Чиновники загребли в свои руки все энергоресурсы и набивают свои карманы, гражданам тоже добавляют но в виде налогов и повышения цен на все товары, так что всё идёт соразмерно. Кого из них волнует, что большинство Россиян нищие, денег нет,лечения нет, жилья нет и т.д.. Так что смотрите как они гуляют, отдыхают, веселятся за Ваш счёт и думайте, что Вы в этот момент находитесь рядом с ними и тоже наслаждайтесь всем этим с пустым брюхом. Не пора ли уже нам народу начинать наводить порядок в нашей стране, сколько можно терпеть. Вот какая справедливость в России: наш частный дом который был разрушен Госпредприятием, нам произвели компенсацию социальную выплату которую пришлось добиваться и ждать 20 лет живя в аварийном жилье, каждая семья приобрела себе отдельное жильё, но законники все семьи в вели в долевую собственность и теперь, чтобы признать каждое жильё за каждой семьёй, нужно оплатить налоги, спрашивается за что, за то что они разрушили наш дом. Налоги не подъёмные для наших семей. Все законы от Конституции и дальше в нашей стране создаются не для улучшения благосостояния народа, а как можно больше его обобрать и сделать нищими, тогда легче им нами управлять. Россия приняла рабовладельческий строй, они живут во сласть, а остальные граждане пусть выживают как могут.
Доход от продажи квартиры, облагаемый по ставке 13 процентов, может быть уменьшен на налоговые вычеты. Если Ваш отец имущественным вычетом на приобретение квартиры не пользовался, то он вправе его заявить.
Налог с продажи квартиры в 2022 году
Пример 5. Долгова Е.П. купила за наличные деньги квартиру в новостройке в мае 2022 года. На руках она сохранила документы: расписку продавца о получении 1,7 млн. рублей и банковское платежное поручение на эту сумму. В августе 2022 года квартиру она продала за 2,1 млн. рублей. Налог можно рассчитать двумя способами:
Каждый налогоплательщик должен знать, что вместе с обязанностью уплаты НДФЛ от сделки с недвижимостью у него возникает обязанность заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ по окончании года продажи. Налогоплательщик в этом отчете сам для себя рассчитывает налог с продажи недвижимости в 2022 году на основании полученного дохода от реализации. Причем декларация всегда сдается раньше уплаты. Инспекторы ФНС обязаны проверить ее в установленные сроки, выявить ошибки, нарушения.