Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдавать квартиру посуточно и сколько можно заработать. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Не любое жильё подходит для посуточной аренды. Как, например, посуточно сдать большую многокомнатную квартиру? Как и «убитую» (без ремонта): сдать их посуточно практически нереально. Если в квартире нет мебели, бытовой техники и даже таких мелочей, как посуда, салфетки и шампунь, о краткосрочной аренде тоже можно забыть.

Выбор квартиры для краткосрочной аренды

Но почти всё это легко исправить, в отличие от расположения квартиры. Чтобы понять, подходит ли оно для посуточной аренды, нужно представить портрет будущего гостя. Для иностранцев и туристов подойдёт центр города, локации поблизости от достопримечательностей и культурных объектов. Командировочные обычно селятся ближе к месту работы — рядом с деловыми и экономическими центрами, офисами крупных компаний. О том, как сдавать квартиру посуточно без проблем, не придётся задумываться и собственникам бюджетного жилья в непосредственной близости от федеральных медицинских центров: гости не хотят переплачивать за аренду из-за высокой стоимости лечения. А вот в спальных районах вдали от метро со спросом наверняка будут проблемы, потому что непонятно, кому и зачем снимать там квартиру на сутки.

Если квартира в собственности, то её владелец оценивает каждый из этих параметров и выбирает, стоит ли сдать жильё посуточно или долгосрочно. Если покупать квартиру только планируется, то сразу ищут соответствующую требованиям. Причём порой пренебрегают ремонтом — специально выбирают убитые квартиры, чтобы создать дизайнерский интерьер или даже разделить на небольшие студии.

Хост, занимающийся субарендой или управлением недвижимостью, ищет её по тем же параметрам. А инвестор зачастую даже не занимается поиском квартиры, а нанимает управляющего, чтобы он сам подобрал подходящий объект и затем сдавал в аренду посуточно для получения прибыли.

Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.

Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.

Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.

Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.

Суть бизнеса краткосрочной сдачи квартир

За последнее десятилетие бизнес на краткосрочной сдаче квартир в аренду становится всё более популярным. У этой популярности есть три основных причины:

• увеличение мобильности населения – туризм, командировки, деловые поездки;

• устойчивый тренд на рационализацию расходов – всё меньшее количество людей и корпораций готовы на излишние траты на дорогие гостиницы;

• минимальные первоначальные вложения, то есть относительная легкость удовлетворения нарастающего спроса.

Знание своей целевой аудитории необходимо для успешного продвижения бизнеса. Квартиры посуточно пользуются спросом у абитуриентов, студентов-заочников на время сессий, спортсменов на время проведения соревнований или сборов. Также аренда квартир сроком до месяца востребована корпоративными клиентами – командировки, курсы повышения квалификации, семинары и конференции, а также сотрудниками, работающими вахтовым методом. Среднесрочный наем жилья иногда требуется пациентам клиник, их родственникам или сопровождающим лицам, а также местным жителям на время ремонта собственного жилья. И, пожалуй, самую многочисленную аудиторию составляют любители «ночных развлечений», то есть люди, желающие, что называется, «оттянуться» или желающие провести время наедине.

Так как договор краткосрочной аренды, документ призванный устранить многие ваши риски и потенциальные проблемы, подробнее остановлюсь на его стандартной форме. Итак, он должен включать в себя такие разделы:

• Предмет договора. Указывается адрес и основные характеристики квартиры, а также прописывается срок аренды — проживание в течение определённого количества дней.

• Стоимость аренды, причем как за один день, так и за весь срок.

• Сумма залога и условия его возвращения нанимателю.

• Порядок заселения, то есть время, заселения и время окончания аренды квартиры. Порядок передачи квартиры.

• Права и обязанности. В этой части важно предусмотреть все ваши риски и порядок их устранения. Однако, отсутствие в договоре этого раздела полностью или частично, не лишает стороны их прав и не освобождает от обязанностей, так как все они всё равно закреплены в гражданском законодательстве.

• Ответственность. Здесь необходимо указать что, в случае порчи чего-либо постоялец несет полную материальную ответственность и должен компенсировать стоимость испорченного имущества за свой счёт.

• Реквизиты и подписи сторон.

Масштабирование бизнеса. Партнерство

При появлении опыта ведения бизнеса, а самое важное – наработанной клиентской базой, появится необходимость принятия решения об увеличении бизнеса, то есть в нашем случае увеличении количества арендованных квартир. Также, при определенных объемах понадобится использование наемного труда. Как правило, уже при работе с пятью объектами недвижимости появится финансовая возможность, а также и необходимость задействовать таких работников как уборщица, прачка, диспетчер. Стоит заметить, что масштабирование (увеличение объемов) бизнеса сдачи жилья в аренду, в нашем случае скорее облегчает его ведение, нежели наоборот. Происходит это из-за разделения обязанностей – каждый профессионально выполняет работу на своем участке. С увеличением объемов и появлением разнообразия в предложении квартир, всё меньше потенциальных клиентов остается необслуженными (незаселенными) вами.

О законности посуточной сдачи квартиры

По законодательству РФ осуществление сдачи квартиры в аренду собственником или посредником (риэлт-агентством) – разрешенный вид бизнеса при условии ведения арендной деятельности легально, т.е. с договором найма, уплатой налогов и соблюдением прав соседей по многоэтажке.

Минимально разрешенный срок предоставления жилплощади в наем Гражданским кодексом не обозначен (ст.683). Также законом не запрещается сдача долговременным квартирантом-арендатором жилья в кратковременный поднаем, если арендодатель (как правило, собственник квартиры) этому не препятствует (ст.685 Гражданского кодекса).

Кстати, согласно первому пункту 685-й статьи ГК РФ поднаниматель права самостоятельного пользования наемным жильем не приобретает и пересдавать квартиру (ее комнаты) каким-либо прочим поднанимателям он не вправе.

Законодательный запрет деятельности хостелов в многоэтажках выше первого-второго этажа, изменивший соответственно 17 статью Жилищного кодекса в 2019 году (закон за №59-ФЗ от 15.04.2019), к жилищному найму формата «посуточная аренда» отношения не имеет.

Согласно «Положению о классификации гостиниц», утвержденному правительственного постановлением за №158 от 16.02.2019, для хостелов допускается многоместное размещение постояльцев в одном номере (до 12 мест), не менее 6 м² на расчетной площади помещения на жильца и не менее 4 м² на одну кровать (одно-, двухъярусную).

По условиям 50 статьи Жилищного кодекса к площади жилых помещениях применяется норма предоставления, определяемая муниципалитетами субъектов РФ. Как правило, принятая минимальная площадь жилого помещения по данной норме составляет 10,5 м².

А поскольку сдаваемые в посуточный наем квартиры по жилплощади и числу спальных мест не соответствуют классификационному определению хостела, то действующие в отношении хостелов ограничения на жилье для краткосрочного поднайма не распространяются. Т.е. отнести сдаваемую в посуточный наем жилплощадь к категории «гостиничные услуги» можно лишь при условии единовременной перенаселенности помещений или количества спальных мест, соответствующих «гостиничной» норме хостела.

Определение стоимости аренды

Определяет цену рынок. Перед тем как решить, за какую цену посуточно сдавать квартиру, стоит изучить имеющийся рынок. Ваши потенциальные конкуренты уже все за вас сделали. Нужно будет ориентироваться от их среднерыночных показателей. При этом нужно учитывать лишь тех конкурентов, сдающих квартиры посуточно, основные параметры которых схожи с параметрами вашей квартиры.

Итак, факторами, влияющими на цену аренды, являются:

• качество и стоимость ремонта квартиры;
• степень обустроенности мебелью и техникой;
• количество комнат и спальных мест;
• размеры помещений в квартире;
• отдаленность от транспорта и т.д.

Кроме того, когда спрос большой, можно цену завышать, и наоборот. Спрос может определяться в зависимости от сезона, если жилье сдается на каком-нибудь курорте. В таких же городах, как Москва, спрос в течение года постоянен, но он может расти из-за наступления праздников или в связи с мероприятием государственного, международного значения.

Даже посуточная аренда должна быть оформлена документально. Только так смогут обезопасить себя обе стороны сделки. Поэтому очень важно соблюсти все юридические нюансы и для подготовки текста можете обратиться к грамотному юрист-консультанту.

Основными пунктами договора необходимо предусмотреть:

• полное и точное описание предмета договора (сдаваемого жилья);
• определенный срок проживания;
• размер арендной платы за сутки и за весь срок;
• порядок заселения с указанием точного времени и выселения из помещения;
• права и обязанности сторон, где прописать все моменты обеспечения порядка, внесения платы и иных моментов;
• ответственность в случае нанесения порчи имуществу, а также возможность применения штрафа за несвоевременную оплату;
• полные реквизиты сторон с указанием ФИО полностью, паспортных данных, контактных номеров.

Допустимо вносить дополнительные условия, не противоречащие законодательству. Например, наймодатель вправе установить порядок взыскания и размер компенсации в случае непредвиденных ситуаций (например, жильцы затопили соседей снизу).

Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная

Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.

С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.

Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.

Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:

1. ежедневная проверка состояния жилья;
2. высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.

Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.

Риски краткосрочной аренды и как их минимизировать

На рынке недвижимости принято считать, что краткосрочная аренда – это прибыльное дело. Но здесь имеются свои «подводные камни». Первые связаны с сохранностью имущества:

• Нельзя исключать повреждение мебели, бытовой техники.
• В особо проблематичных случаях не исключен риск порчи стен, потолка, пола.

Поэтому не стоит подходить к вопросу ремонта щепетильно. Можно купить недорогие, но качественные и красивые обои. То же самое касается и бытовой техники. Это поможет минимизировать риски.

Нужно понимать, в любом бизнесе есть издержки: испорченные вещи прекрасно окупаются, если квартиры сдавать правильно и с минимумом простоев.

Второй риск связан с адекватной оценкой цены аренды посуточно. Ведь все зависит от:

1. места расположения жилплощади;
2. качества ремонта;
3. удобства планировки;
4. оснащения интерьера;
5. уровня конкуренции.

Чтобы сдать жилье по адекватной стоимости, проведите оценку цен на посуточную аренду в данном районе.

Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть

1. Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
2. Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
3. Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
4. Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
5. Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.

Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.

Когда жилплощадь есть, в ней надо сделать хотя бы косметический ремонт — побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и отремонтировать все, что сломано. «Свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. И не забудьте про санузел. Там все должно сверкать чистотой и быть исправным.

По словам представителя компании ROOM TOUR, для арендаторов, как правило, не имеет значения, чем оснащен санузел — ванной или душевой кабиной. Но если у вас есть возможность поставить джакузи — делайте это немедля.

Михаил Калманович, представитель компании ROOM TOUR:

— Квартиры с джакузи не простаивают вообще, за ними даже очередь выстраивается. Более того, они имеют более высокий показатель среднего чека на 1000–1500 руб. по сравнению с аналогами с душевой кабиной или ванной.

Позаботьтесь о меблировке. Везти в арендную квартиру диван от бабули не стоит — мебель должна быть относительно новой и современной (если, конечно, вы не делаете стилизованную ретро-квартиру). В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и пара стульев. А в комнате (если мы говорим про однокомнатную квартиру, которая наиболее рентабельна) — двуспальная кровать, платяной шкаф, тумбочки, рабочий столик со стулом. В идеале, если места хватит, — раскладывающийся диван. Тогда жилье подойдет не только одиночкам и парам, но и семьям с детьми или небольшим компаниям туристов.

Найдите пути распространения

Для привлечения гостей можно использовать и социальные сети, и сайты с объявлениями и возможностью онлайн-бронирования. Обычно хватает размещения объявления на нескольких рейтинговых ресурсах. Но важно изучить правила этих ресурсов, иначе модерация может не пропустить ваше объявление.

Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости»:

— Например, на Авито нужно указывать четкий и соответствующий действительности адрес объекта, размещать информативные фотографии интерьера, чтобы пользователь ясно понимал, что ему предлагают.

Также посуточники предлагают не отказываться от дополнительных инструментов продвижения объявления, которые поднимут квартиру выше в выдаче при поиске и, соответственно, увеличат шансы на быстрое заселение — квартира не будет простаивать.

Если размещаете объявление на «Авито Недвижимости», постарайтесь получить значок «Квартира проверена». Со значком проще завоевать доверие — 65% гостей готовы переводить предоплату за жилье с отметкой, а объявление будет выше в результатах поиска. Чтобы его получить, нужно оставить заявку на сайте, и в течение рабочего дня сотрудники «Авито Недвижимости» свяжутся с вами по видеозвонку и оценят объект по следующим критериям: сверят фото в объявлении с самой квартирой, проверят адрес, документы, а также убедятся, что на арендодателя нет негативных отзывов. Если все будет в порядке, в объявлении появится значок, а арендодатель получит бонусы, которыми можно оплатить размещения объявлений и услуги продвижения.

Стоит ли сдавать жилье на короткий срок? Рассмотрим плюсы и минусы такой аренды.

Плюсы:

• Возможность получить максимальную выгоду, так как сдавая жилье на сутки за месяц можно получить намного больше прибыли, чем при сдаче недвижимости на длительный срок.
• Посуточные квартиры пользуются спросом, особенно в крупных городах.
• Собственник практически в любой момент может приостановить свою деятельность и сам начать пользоваться своей квартирой.

Минусы:

• При краткосрочной аренде квартира быстро может прийти в непригодное состояние. Собственнику придется часто делать косметический ремонт.
• Если сдавать жилье на сутки, то хозяину предстоит наводить порядок перед каждым новым заселением в квартиру.
• Чтобы получить максимальную выгоду, необходимо постоянно искать новых нанимателей, а на это уходит личное время и финансовые затраты.

Как развивать бизнес по сдаче квартиры на сутки

Имея четкую продуманную стратегию, можно заставить недвижимость работать с максимальной финансовой отдачей.
Хотя посуточная аренда апартаментов предполагает и ряд трудностей. Во-первых, от частой смены гостей в квартире не избежать естественного износа имущества (мебели, техники), что со временем требует вложений на обновление. Во-вторых, бизнес предполагает не просто наличие уборщиц для чистки дома и замены белья и полотенец после каждого отъезда гостей, но и жесткого контроля над качеством выполняемой ими работы. В-третьих, доходы зависят от сезонности (купальный, горнолыжный), периодов отпусков, популярности населенного пункта, наличия или отсутствия каких-то грандиозных событий (бизнес-мероприятия, городские праздники, гастроли артистов и пр.), наличия крупных предприятий (для командировочных), ВУЗов (для заочных студентов).

Для осуществления деятельности по сдачи квартиры в аренду целесообразно открывать ИП. Это предполагает уплату налогов, ведение бухгалтерской документации, подачи отчет в контролирующие органы.
А для управления объектами рекомендуется воспользоваться системой, которая идеально подходит профессионалам в сфере посуточной и краткосрочной аренде жилых помещений – «Максибукинг».

Ее широкий функционал позволяет:

• вести единую клиентскую базу в одном месте, не записывая данные на стикерах, в блокнотах и в Excel,
• осуществлять быстрый доступ к информации о клиентах,
• вести календарь занятости и оперативно отслеживать информацию о бронирования и заселении – статистика по загрузке апартаментов, датам заезда и выезда гостей, отзывав клиентов – всегда под рукой,
• фильтровать квартиры по различным параметрам,
• анализировать доходы и расходы,
• синхронизировать календарь с прочими Интернет-порталами во избежание overbooking,
• быстро формировать нужные отчеты.

Виды доходной квартиры

Квартира для посуточной сдачи в аренду бывает нескольких типов:

• Личная собственность. Такая недвижимость достается по наследству, по договору дарения или приобретается при оформлении купли-продажи.
• Объект субаренды. Человек снимает квартиру и одновременно сдает ее за более высокую цену. Конечно, в данном случае владелец жилплощади не останется в восторге от такой идеи, но иногда соглашается. Тем более, он может проживать в другом городе или даже стране и не узнать об осуществляемой операции. Способ заработка на разнице между съемом и сдачей квартиры предполагает серьезные риски. Арендатор в ответе за недвижимость перед ее владельцем, но при этом не может гарантировать бережное отношение со стороны других съемщиков.
• Ипотечное жилье. Специально брать квартиру в ипотеку с целью сдачи ее в аренду не имеет смысла. Но если недвижимость оформлена под ипотечное кредитование для последующего проживания, то можно, как вариант, сдавать ее, чтобы покрывать задолженность перед банком в период выплат. Это при условии, что у заемщика есть еще квартира или дом для постоянного проживания. Но стоит учитывать, что далеко не все банки дадут согласие. Поэтому, если планируется сдавать ипотечную квартиру, нужно сначала обговорить этот вопрос с кредитором.

Похожие записи:

• Нормативы возмещения за потребление газа для ветеранам труда Саратовской области в 2024 году
• Как вернуть судебную пошлину: пошаговая инструкция
• Все изменения по УСН с 2023 года