Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка права аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основные правила, касающиеся права переуступки участка, прописаны в статье 22 ЗК РФ. Благодаря закону, первый арендатор может отдавать надел третьим лицам на время на тех же условиях, что брал его сам. Новый арендатор также должен вносить установленную плату (статья 65 ЗК РФ). Кроме того, человек, которому надел предоставлен во временное пользование, может распорядиться им по своему усмотрению, но в рамках закона (п.2, статья 615 ГК РФ).
После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:
- сведения паспортов обеих сторон;
- информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
- условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
- точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
- основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
- справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
- сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
- срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
- данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
- дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
- дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Пошаговый алгоритм процедуры
Переуступка аренды земельного участка – это добровольная процедура. Решение о заключении сделки принимает только арендатор. При этом, арендодатель не может принудить его к передаче прав пользования недвижимым имуществом третьему лицу.
«Как показывает практика, переуступку прав аренды земельного участка, чаще всего осуществляют в случае продажи дома, возведенного на такой земле, но может применяться и в других случаях, когда возможность пользования имуществом нужно передать иному человеку или организации».
Процедуру осуществляют в следующем общепринятом порядке:
- находим нового арендатора, желающего приобрести участок во временное пользование или купить недвижимость, находящуюся на такой земле;
- получаем согласие от муниципалитета, в случае необходимости;
- направляем в администрацию уведомление о намерении заключить сделку, в случае если срок действия договора составляет более 5 лет;
- составляем соглашение о переуступке, собираем документы;
- заключаем договор;
- регистрируем сделку в Росреестре.
Документы для переуступки права аренды на земельный участок
Для смены арендатора земельного участка нужно:
- Оригинал постановления о выделение земельного участка из муниципальной собственности;
- Подписанное главой районной администрации уведомление о переуступке права аренды;
- Если изначальный договор аренды сроком менее 3-х лет, то и письменное согласие главы районной администрации на смену арендатора;
- Подписанное 2-мя сторонами соглашение (договор) о переходе права аренды от прежнего арендатора к новому в 3-х экземплярах (500-1500 рублей);
- Действующий договор аренды, к которому будет подшиваться соглашение о переуступке права аренды;
- Нотариальное согласие супругов на заключение договора аренды и на переуступку права аренды (всего 2 согласия, если обе стороны состоят в официальном браке) (1000 рублей/шт);
- Копия квитанции об оплате госпошлины оплаченная (2000 рублей, при регистрации потребуется предоставить оригинал платежного документа);
- Паспорт или загранпаспорт (для иностранных граждан);
- Юридические лица обязаны предоставить заверенные копии учредительных документов (как и в предыдущем пункте, нужно будет предъявить подлинники), а также приказ о назначении руководителя и протокол собрания;
- Если в сделке участвует ООО или АО, будут запрошены протоколы собраний и справка, доказывающая соотношение стоимости предмета договора с величиной активов;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Каким образом уведомить землевладельца
При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:
- О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
- Об основном договоре: его номер и дата оформления.
- О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
- О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
- О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
- Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Пошаговая инструкция по оформлению соглашения
Согласно нормам уступка прав и ответственности может происходить в несколько вариантов:
- Посредством аукциона, если площадь принадлежит государству, в нем должно участвовать не менее 3 претендентов, и будущий пользователь обязан предложить самую высокую цену;
Важно: без аукциона уступка прав невозможна.
- Если действие совершается между физическими лицами, то алгоритм выполнения процедуры намного проще и аукцион здесь не нужен.
Тогда выполняются следующие действия:
- Наниматель назначает встречу собственника имущества и будущего пользователя;
- В ходе встречи трех заинтересованных сторон, владелец может в устной форме одобрить будущее сотрудничество или отказать;
- После получения согласия и детального ознакомления со всеми условиями, требованиями, правами и обязанностями третье лицо имеет право отказаться от договоренностей или подтвердить свои намерения;
- После согласия всех сторон, арендатор подписывает документацию с новым участником процесса, при этом по требованию владельца в первичный документ вносятся изменения;
- Документация нотариально заверяется;
- С существующими реквизитами нотариуса делаются копии бумаги;
- Далее заверенную и подписанную бумагу отдают на регистрацию в Кадастровую палату;
- В ходе регистрации следует выполнить уплату госпошлины и предоставить квитанции регистрирующим органам.
Важно: все мероприятие должно иметь факт доплаты, так как в противном случае произойдет факт дарения.
Стоимость госпошлины по оформлению договора переуступки аренды земельного участка взимается соответственно установленным размерам платы при отчуждении имущества и зависит от статуса участников процесса:
- Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами обойдется каждому участнику в 1 000 рублей, и пошлина в общей сложности составит 2 000 рублей;
- Если сторонами процесса являются предприятия, то они обязаны поровну уплатить 22 000 рублей;
- Когда с одной стороны выступает предприятие, а с другой гражданин, то для них соответственно сумма будет ровна 22 000 рублей и 2 000 рублей;
- В случае представительства с одной стороны государством, то уплата совершается второй стороной в зависимости от статуса 2 000 рублей или 22 000 рублей.
Из данной тарификации следует, что:
- Государственные структуры лишены обязанности уплачивать пошлину;
- Физические лица вносят 2 000 рублей в казну;
- Юридические – 22 000 рублей.
При этом возможна экономия на госпошлине, если в сделке участвуют только физические или только юридические лица.
Также не следует забывать о регистрации правоотношений, для которой нужен следующий пакет:
- Заявление нанимателя о намерении передать имущество в пользование третьему лицу;
- Копия нового арендного соглашения, заверенная у нотариуса;
- Подлинник и копия кадастрового паспорта данного участка;
- Квитанция об уплате государственной пошлины;
- Несколько экземпляров подписанной документации уступки.
Еще немаловажным является письменное соглашения супруги(га), если арендодатель состоит в браке для избегания в дальнейшем возможности оспорить договоренности.
Переуступка аренды земельного участка между физлицами
Земельные правоотношения предполагают не только право собственности на конкретный участок, но и бессрочное пользование или аренда.
Под арендой понимают особое соглашение, когда владелец участка передает его по отдельному договору другому физическому или юридическому лицу для совершения предусмотренной договором деятельности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
При этом основные права владельцу земельного надела прекращаются на срок действия договорных арендных соглашений, они переходят лицу, обозначенному в документе. Но чтобы эти соглашения имели юридическую и законную силу, следует оформить договор переуступки арендных прав с одного лица на другое.
Аренда земельного участка и переуступка прав
Уже по своему определению недвижимость подразумевает надежность, стабильность, с одной стороны, и вынужденную привязанность к месту, с другой. И если собственник не очень хорошего земельного участка, всего лишь не получает желаемой прибыли от арендной платы, то арендатор, из-за неудачно выбранной недвижимости, может потерять многое.
С другой стороны, у владельца надела могут произойти непредвиденные изменения, которые противоречат условиям аренды. Нередко договорные условия становятся камнем преткновения и в других сделках. Одним словом, складывается ситуация, при которой продолжать деятельность компании в прежнем режиме неразумно. Далеко не всегда удается договориться с арендодателем (для него это определенные потери). Редко кому повезет решить проблему в судебном порядке.
Остается непростой, но оптимальный способ – переуступка права аренды земельного участка, то есть законная передача права владения им от одного арендатора другому. В некоторых случаях, законодательство даже не требует уведомления собственника о переуступке. А вот отдельные важные моменты непременно должны присутствовать в договоре:
- на рынке недвижимости сформировались определенные правила. В первую очередь, связанные со сроками аренды. Обычно они находятся в диапазоне от 1 года и меньше (небольшие торговые точки) до 49 лет (земля в аренду под жилищное строительство). В любом случае срок, предусмотренный договором переуступки, не должен превышать срок аренды;
- обязательным условием договора аренды является указание на разрешенные виды деятельности и использования земельных угодий в соответствии с их категорией;
- передача права аренды возможна только, если в договоре аренды отсутствует часто применяемое положение о запрещении арендатору заключать договоры с третьими лицами;
- договора аренды, по которым возникает необходимость переуступки права, как правило долгосрочные. Их нужно регистрировать в ЕГРН, чего, в силу различных причин, многие арендаторы стараются избегать. Не случайно очень часто арендные договора заключаются на одиннадцать месяцев с последующей многократной пролонгацией;
- переход земельного участка от одного арендатора другому не влечет за собой изменения права собственности и земля остается государственной или муниципальной собственностью.
Участие физических лиц в переуступке прав
Участниками договорного процесса, связанного с арендой земельных наделов, могут быть как юридические, так и физические лица. Конечно, доля последних еще незначительная.
Во-первых, только около 8% земельных угодий страны находятся в частной собственности граждан. И хотя законодатели не спешат применять к земельным участкам право бессрочного пользования, особенно если это касается физических лиц, сделки с такой недвижимостью относятся к категории перспективных. Во-вторых, аренда земельных участков с правом последующего выкупа все чаще привлекает на этот рынок граждан. Но алгоритм пользования землей в такой форме недостаточно четко прописан, что вызывает необходимость корректировки законодательной базы.
Очевидно поэтому, участие физических лиц в сделках по переуступке права аренды земельного участка и предусматривает некоторые особенности:
- обязательный предварительный осмотр участка, с целью уточнить площадь, место расположения, границы;
- присутствие всех участников сделки в кадастровой палате, чтобы подтвердить право собственности;
- пакет документов больше, чем при работе с юридическими лицами (заявление на имя собственника, кадастровый паспорт);
- оформление договора переуступки возможно только после проведения аукционных торгов, на которые выставляется участок;
- для усиления контроля, процедура передачи прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра.
Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору
Разница заключается в сроках подписания и проверке законности заключения данного договора. В остальных аспектах процедура совершенно одинаковая для всех.
Регистрация С оформлением договора по переуступке аренды участка или нежилого объекта составляется акт приема-передачи документации. Новый арендатор должен получить договор аренды и платежные бумаги.
Прежний арендатор должен предоставить свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные бумаги. Регистрация выполняется при наличии:
- Заявления.
- Документа об оплате.
- Учредительных документов.
- Протоколов.
- Документации на представителя.
- Свидетельства ОГРН.
- Договора аренды.
- Договора переуступки.
- Технического паспорта.
Нюансы Подводных камней не так много, но их появление усложняет сделку. Нередко из-за этого ее невозможно заключить.
Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:
- Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
- Подтверждение постановки на учет в налоговой;
- Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
- Оригинал и копии договора аренды;
- Кадастровая карта надела;
- Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
- План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
Как правильно составить соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка?
Соглашение о переуступке заполняется в письменном виде по общим правилам. Хотя строгих требований или шаблонов нет, необходимо:
- прописать предмет сделки и личные данные ее участников;
- составить права и обязанности для обеих сторон;
- указать идентификационные данные участка: площадь, адрес, кадастровый номер;
- оставить ссылку на основной договор.
Текст документа должен быть лаконичным и грамотным. На бумаге обязательно ставится дата и подписи обоих участников. Заявление составляется от лица первоначального арендатора, который хочет передать землю другому человеку. Договор о переуступке можно оформить самостоятельно, но во избежание проблем стоит обратиться к нотариусу, в юридическую или риелторскую компанию.
Важно отметить параметры денежных расчетов. Плата может вноситься однократно, ежемесячно, раз в три месяца или любым другим способом, который устраивает обе стороны. В некоторых случаях арендатор обязуется оплачивать расходы, связанные с улучшением земель.
Условия нового соглашения полностью совпадают с основным договором, за исключением раздела с оплатой. Участникам необходимо подготовить следующие документы:
- первоначальный договор (копия, заверенная нотариусом);
- квитанция об оплате госпошлины;
- удостоверяющие документы старого и нового арендатора, для физлиц это копии паспортов;
- квитанция, подтверждающая отсутствие задолженности перед собственником;
- выписка, свидетельствующая о правомочности распоряжений по отношению к объекту, ее может взять в Росреестре любой человек.
Необходимо подтвердить, что участок не находится в обременении, не является предметом судебных разбирательств и т. д. Если срок переуступки – меньше 1 года, соглашение можно не регистрировать. В остальных случаях сведения о передаче прав отмечаются в базе данных кадастрового органа.
- Чтобы обезопасить себя от оспаривания договора, нужно составить нотариально заверенные согласия второго супруга (для физических лиц) или протокол решения о совершении такой покупки (для юридических лиц). Эти документы понадобятся в обязательном порядке, если стоимость сделки будет признана крупной.
- Составление писем об отсутствии финансовых претензий станет еще одной страховкой от возможного оспаривания сделки.
- Стоит отметить, что сумма оплаты задолженности по арендной плате, если она оплачена новым арендатором, не считается прибылью прежнего пользователя и не облагается налогом.