Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как реализовывается выделение доли земельного участка в натуре по закону?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если в общей долевой собственности нескольких владельцев находится один земельный участок, то каждый из них вправе выделить свою долю в самостоятельный объект. Регламент этой процедуры закреплен ЗК РФ в статье 11.5.
Как выделить участок земли из общедолевой собственности
Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким путями:
- заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
- подача иска в судебные органы.
В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.
Обращение в судебные органы происходит в ситуации:
- лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
- документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
- не достигнуто единое мнение между владельцами;
- муниципалитет высказывает против раздела.
Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.
Покупал 1/2 часть дома в 2012 году. все документы на руках, в том числе на земельный
Покупал 1/2 часть дома в 2012 году. Все документы на руках, в том числе на земельный участок именно принадлежащий купленной мной половине дома, имеется кадастровый номер. Решил сделать пристройку к дому, для чего отправился в МФЦ. У меня там спросили абрис участка, которого среди документов не оказалось (или был, но последнее межевание было в 2001 году), и мне сказали в кадастровом отделе, что необходимо провести новое межевание. Я согласился, оплатил, но межевание мне сделали на весь участок, на котором стоит весь дом. Проблема в том, что де-юре вторая половина дома не принадлежит никому, то есть мне негде подписать согласие (или как там) владельцев второй половины, а на мои вопли о том, что вот документы на дом и участок, вот кадастровые номера, вот что я конкретно покупал, и что соседи в моих документах никак не значатся, мне объяснили, что таковы правила. Я, конечно, могу подать в суд. Чтобы он определил статус второй половины дома, но сильно опасаюсь, что судебные издержки будут неподъемными для пенсионера. Сказали также (это в кадастровом отделе), что можно вызвать специалистов, которые признают ничейную половину заблокированной застройкой (как-то так), но стоит это больше 20 тысяч. Прошу Вас по возможности объяснить мне, что можно предпринять в такой ситуации.
Совладелец, заинтересованный в прохождении процедуры, заключает с остальными сособственниками соглашение. В нем они не противятся обращению в специализированную компанию, занимающуюся геодезическими работами. Компании частные, за услуги берут оплату, главное – чтобы имели разрешение на этот вид деятельности.
Далее, мероприятие проходит ряд этапов:
- Кадастровый инженер и геодезисты приезжают на участок. Они производят фотосъемку, обозначают границы доли, уточняют их. В результате составляется межевой план, который выступают частью межевого дела.
- Гражданин составляет новый пакет документов, обращается с ними и межевым планом в две на выбор организации: МФЦ или Росреестр.
- Передает документы. Ожидает некоторое время: примерно 10 дней. После – получает выписку из ЕГРН на новый объект недвижимости.
Занимаясь вопросами общей долевой собственности, особенно когда они касаются земельного участка, разницу между понятиями выдел и раздел следует чётко понимать:
- Выделение доли земли в натуре подразумевает, что основной объект недвижимости останется в той же долевой общей собственности, за исключением выделенной площади, которая переходит в личную собственность одного из участников, при этом он не прекращает быть участником;
- Раздел территории подразумевает полное прекращение существования общей долевой собственности, в результате чего территория будет полностью поделена между участниками и каждый станет владельцем.
Выдел доли в натуре земельного участка
Препятствием к принятию положительного решения может быть только то, что размеры выделяемых участков будут меньше или значительно больше, чем положено по законодательству данного городского округа. Тогда по закону тот, кто желает выделить свою долю, может получить денежную компенсацию за принадлежащую ему часть участка, а остальные собственники вступят во владение этой землей.
Причины, по которым граждане обращаются с просьбой о выделении доли, могут быть самыми разными. Это может быть и желание единолично обладать своей частью собственности, и необходимость взять кредит под залог недвижимости, и разрешение спорных вопросов раздела совместно нажитого имущества. Вне зависимости от повода, который вызвал принятие подобного решения, всегда существует несколько путей выхода из сложившейся ситуации.
Выдел доли из общего имущества: особенности проведения процедуры межевания земли
Гражданским законодательством предусмотрено разграничение права собственности на:
1. Абсолютную.
2. Долевую.
3. Общую совместную.
Каждые из этих видов обладает своими отличительными особенностями и признаками. Необходимо более детально разобраться с характеристикой долевой собственности, подразумевающей выделение каждому из участников своей части имущества и совместное владение.
Особое внимание нужно уделить отдельным законодательным актам, регулирующим порядок землепользования для объектов различного назначения. Так, например, раздел земель из числа сельскохозяйственного назначения может происходить только тогда, когда не меняется его целевое назначение и когда вновь созданный участок отвечает размерным нормативам.
Земли особо охраняемых территорий и земли запаса разделить нельзя. Более того, их передача в частные руки не допускается, за исключением случаев, когда было изменено ее целевое назначение в установленном законом порядке.
Процесс раздела через суд и другие методы
В той ситуации, когда совместное владение землей, находящейся в долевой собственности, не представляется возможным, и нет согласованной воли всех участников, раздел можно осуществить через суд.
Для этого необходимо написать исковое заявление и потребовать принудительного раздела. Все затраты на проведение межевания могут быть разделены между участниками процесса. При подаче заявления в суд нужно помнить об обязательстве по уплате государственной пошлины. Судебный процесс по разделу земли не может превышать двух месяцев.
В случае выдела доли в добровольном порядке все основывается на заявлении гражданина. Оно подается в местную администрацию. После получения разрешения проводятся необходимые процедуры по межеванию, и регистрируется вновь созданный земельный участок.
Оформление права собственности
Индивидуальному собственнику потребуется в обязательном порядке оформить право землевладения и поставить участок на кадастровый учет. Регистрация права собственности осуществляется в местном отделении Росреестра, в МФЦ, а также на портале Госуслуг или на портале Росреестра. Вне зависимости от того, в какой форме (бумажной или электронной) будет составляться заявление, здесь понадобится отразить следующие сведения:
- вид и характеристики объекта;
- персональные сведения о правообладателе;
- основание для возникновения права собственности;
- указание способа подачи документов, их перечень (соглашение бывших собственников исходного участка или постановление суда о проведении размежевания, план межевания, акт об установке межевых знаков, акт согласования границ с соседями, квитанция об оплате государственной пошлины, устанавливаемой в ст. 333.33 Налогового кодекса РФ);
- указание способа получения ответа;
- дата заполнения и подпись заявителя (будущего собственника) с полной расшифровкой.
Закон предлагает два варианта:
- принятие решения на общем собрании участников долевой собственности (пайщиков) с утверждением проекта межевания земельных участков;
- заинтересованный пайщик заключает договор с кадастровым инженером (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру КИ) в индивидуальном порядке и согласовывает проект межевания земельных участков с другими пайщиками.
Оба варианта являются альтернативными способами и применяются независимо друг от друга. Для заключения договора с КИ предварительное общее собрание или попытка его проведения не требуется.
О независимости друг от друга предложенных способов прямо указано в Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.04.2014 N 12-П «По делу о проверке конституционности пунктов 2 — 6 статьи 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:
Такой подход нашел отражение в новом регулировании процедур образования земельных участков в счет земельных долей сособственников, различающихся в зависимости от варианта выдела земельного участка — путем принятия общим собранием участников долевой собственности решения, которым утверждаются проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки, либо путем определения отдельными сособственниками размеров и местоположения границ выделяемых в счет их земельных долей земельных участков, проект межевания которых, подготовленный кадастровым инженером, подлежит обязательному согласованию с остальными сособственниками посредством их извещения или размещения необходимых сведений в средствах массовой информации.
Избрав указанные варианты в качестве альтернативных способов реализации участниками долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения права на выдел участка в счет своей земельной доли…
Если кто-то уверяет в обратном и предлагает строить на таком «обратном» правовую позицию в суде, то это явная некомпетентность специалиста. Позиция КС РФ достаточно старая и неоднократно «объезженная» в судебной практике.
Какой из двух способов выбрать?
Решение вопроса на общем собрании носит коллективный характер, зависит от мнения большинства и имеет некоторые организационные проблемы. Как минимум, вызывает сложность собрать несколько десятков человек в одном месте.
С 2018 года кворум на общем собрании составляет не менее 50 процентов от их общего числа. Если всего двести пайщиков, то для наличия кворума надо набрать минимум сто человек. Поэтому, после 2018 года выдел земельных долей через проведение общего собрания на практике почти не встречается.
Заключение договора с КИ носит индивидуальный характер, не зависит от коллективного разума и не требует прямой необходимости координировать свои действия с остальными пайщиками.
Способ имеет универсальный характер:
- можно выделять одну земельную долю, принадлежащую одному пайщику;
- можно выделить несколько паев одновременно, принадлежащих одному или нескольким собственникам;
- можно из одного пая выделить как один участок, так и несколько.
Подводя итог дилеммы: если не знаете каким путем пойти или у вас противоречивая информация с кашей в голове, то смело ищите кадастрового инженера и не усложняйте себе жизнь.
Проводимое межевание заключается в создании плана, который будет включать в себя чертеж-схему земельного надела и точные указания координат границ с приведением подробного описания его характерных особенностей.
В процессе межевания производится подача заявления от собственника участка или его пользователя, при этом сам участок после всего процесса может менять свое очертание или конфигурацию только в ситуациях уточнения проходящих границ и их согласования с кадастровыми инженерами.
В отличие от такого процесса размежевание несколько отличается от межевания. Эта процедура предполагает разделение участка на две части и более и четкое установление границ последующих владений.
Такие действия могут иметь место в следующих ситуациях:
- При возникновении необходимости продажи части одного участка, принадлежащего собственнику;
- При необходимости раздела имущества, когда такие меры имеют место при разводе супругов и разделении имущества, которое относится к совместно нажитому. Причем чаще всего такие меры применяются к тем участкам, которые еще не имеют построек на своей территории.
Обязывает ли закон проводить межевание земельного участка?, администрация пятиизбянского сельского поселения
В последнее время собственников очень беспокоит вопрос о необходимости межевания принадлежащих им земельных участков и о том, можно ли распоряжаться земельным участком в случае, если граница такого земельного участка не установлена.
Управление Росреестра по Волгоградской области считает необходимым повторно разъяснить данный вопрос и в особенности – последствия отсутствия у участка границ, установленных в соответствии с законом.
На сегодняшний день отношения, возникающие при осуществлении государственного кадастрового учета, регулирует Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Ни в названном законе, ни в других нормативных актах нет запрета на распоряжение земельными участками, границы которых отсутствуют в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Это означает, что никто не может ограничить правообладателей в распоряжении подобными участками.
Вместе с тем, бывают ситуации, когда сведения о местоположении границ земельных участков внесены в ЕГРН с недостаточной точностью, либо отсутствуют (например, у ранее учтенных земельных участков). Отсутствие в ЕГРН сведений о границах порождает конфликтные ситуации и судебные споры между владельцами соседних (смежных) земельных участков.
Приобретая земельный участок без четких границ, будущий собственник вынужден доверять продавцу, у которого свое видение по границе участка. В связи с чем, он несет определенный риск: может оказаться, что постройки, которые вы приобрели вместе с участком и считаете своими, частично или полностью расположены в границах соседнего земельного участка.
В связи с этим, Управление Росреестра по Волгоградской области рекомендует заранее оградить себя от подобных проблем и установить границы участка на местности в координатах.
Дополнительным преимуществом для собственников в случае установления границ станет то, что с момента внесения в ЕГРН сведений о координатах границ земельного участка, информация о нем будет отображаться на таком информационном ресурсе Росреестра как «Публичная кадастровая карта».
Для установления координат границ земельного участка на местности и проведения межевых работ необходимо обратиться к кадастровому инженеру или органы технической инвентаризации. По результатам проведения работ подготавливается межевой план, который должен быть представлен в орган регистрации прав для уточнения границ земельного участка на местности.
Срок оказания такой услуги в Росреестре составляет 5 рабочих дней при подаче документов через органы регистрации, либо 7 рабочих дней при подаче документов через МФЦ. Государственная пошлина за указанные действия не взимается.
Заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Волгоградской области Панин Юрий Эрленович
Выделение части земельного участка из целого должно проводиться с учетом следующих правил:
- новообразованный надел должен иметь свободный проход и проезд для транспорта;
- важно соблюдать пограничные засечки соседей, чтобы в дальнейшем не было проблем;
- размер участка не должен быть меньше минимального размера по нормативам, а если это невозможно, тогда инициатор выдела доли должен получить компенсацию. В зависимости от местонахождения участка минимальный его размер может отличаться. В зависимости от назначения земель минимальный размер для огородничества составляет 4 сотки, для ведения крестьянского хозяйства – 15 соток;
- фактический размер выделяемой части участка может отличаться от идеальной долевой пропорции.
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).
Например, на территории первичного ЗУ находится овраг, который разделяет территорию таким образом, что при нарезании земли согласно выделяемой доле, возле оврага остается несколько квадратных метров от земельного надела других собственников, доступ к которым ограничен естественным препятствием (оврагом). В таком случае кадастровый инженер, конечно, прирежет эту часть к выделяемому ЗУ.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!